Хлебное место: где открыть магазин, аптеку, салон – в ТЦ или жилом комплексе

Выбирая площадку для размещения торгового бизнеса, любой предприниматель сталкивается с дилеммой: взять место в торговом центре или помещение на первом этаже жилого дома.

В последние годы рынок насыщался (и продолжает насыщаться) предложениями обоих форматов.

Плюсы и минусы торговых центров и стрит-ритейла

Юрий Моисеенко, директор ООО «Проспект Девелопмент»:

— В торговых центрах трафик генерируют якорные арендаторы, остальные могут «пожинать плоды», не тратя деньги на рекламу. Однако плата за это — высокие арендные ставки и риски, связанные с их повышением. Формат стрит-ритейла хорош тем, что дает бизнесу возможность быть ближе к своему потребителю, помещение можно приобрести в собственность, а на трафик влиять при помощи маркетинговых инструментов. Если компания заинтересована в выходе на потребителей с высоким уровнем дохода, удачным будет расположение точки продажи в компактной застройке с высокой стоимостью жилья. В то же время, если помещение изначально не предназначено под коммерческое использование, придется потратиться на его перепрофилирование.

Сергей Кравчук, директор Агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс»:

— Преимущество формата стрит-ритейла — близость к потребителю и соответствие виду деятельности компании. Продуктовые магазины, банки, стоматологии ориентированы именно на него. Кроме того, в отличие от торгового центра помещение можно не только арендовать, но и купить — многие предпочитают развивать бизнес на своей территории. С большой долей вероятности содержание офиса или магазина на первом этаже будет обходиться бизнесу дешевле, чем в ТЦ. Очевидные преимущества стрит-ритейла — отдельный вход и возможность самостоятельно регламентировать режим.

У «Атомстройкомплекса» помещения под коммерцию есть практически во всех жилых объектах, причем, они могут занимать не только первые этажи, но и располагаться в цоколе. Их главное достоинство — стоимость квадратного метра: в цокольном этаже она в два раза ниже, чем «над землей». При этом современное цокольное помещение кардинально отличается от классического образа подвала — темного, с протекающими трубами и низким потолком. В наших проектах все коммуникации скрыты, а высота потолка может достигать и трех, и четырех метров. Как правило, цокольные помещения выбирают в качестве локации фитнес-центры, компании, организующие квесты, даже бары и кафе.

Евгений Михалев, управляющий ТРК «Комсомолл»:

— Ключевой показатель для розничной торговли — это проходимость. Главное отличие ТЦ от стрит-ритейла состоит в качестве трафика: в первом посетитель намного ближе к покупке, целая индустрия работает, чтобы людям в торговом комплексе было комфортно покупать, чаще и больше.

Для бизнесмена не менее значима и инфраструктура. Что получает компания на первом этаже жилого дома? Как у нее сложатся отношения с управляющей компанией, которая в первую очередь обслуживает жильцов? Как сложатся отношения с самими жильцами? В конце концов, в каком техническом состоянии находятся помещения и коммуникации? Предприниматели, выбравшие размещение в ТЦ, в принципе не задаются такими вопросами.

 

 

 

Fashion — в ТЦ, услуги — в стрит-ритейл

Сергей Покровский, коммерческий директор ТРЦ «Академический»:

— Большинству компаний выгоднее размещаться в торговых центрах, поскольку они привлекают большее количество людей по сравнению с отдельно стоящим магазином. Людям комфортнее совершать покупки в месте, где под одной крышей собраны практически все необходимые товары и услуги, развлечения, а также в силу погодных условии. Однако есть компании, которые эффективнее решают свои задачи в формате стрит-ритейла — банки, стоматологии, медицинские центры и так далее.

Дарина Дорогова, директор УК «Галерея Архитектор»:

— Несмотря на конкуренцию и более высокую арендную ставку, открывать бизнес в ТЦ зачастую выгоднее, чем в формате стрит-ритейла, даже в здании в центре города. Если продукт рассчитан на конечного потребителя, нужна большая проходимость, то ТЦ — лучший вариант. Располагаться в жилых зданиях интересно продуктовым магазинам районного масштаба, медицинским центрам, салонам красоты, пекарням, кофейням, рассчитывающим привлечь аудиторию жилого комплекса, но не fashion-бутикам — не та культура потребления.

Евгений Михалев:

— Первые этажи подходят для бизнеса, которому действительно важно минимальное расстояние до клиента: продуктовым шаговой доступности, компаниям сферы бытовых услуг либо мощным брендам, являющимся самостоятельной точкой притяжения трафика. В остальных случаях лучше ТЦ, особенно если вы не работаете с франшизой и не имеете достаточного опыта в построении розничного бизнеса.

Юрий Моисеенко:

— Если товар или услуга приобретаются спонтанно и рассчитаны на широкий круг потребителей с разным доходом, лучше базироваться в ТЦ. Если бизнес самодостаточен, четко знает привычки потребителей и локализацию своих покупателей, стрит-ритейл предпочтительнее.

Какой формат лучше проходит проверку кризисом

Дарина Дорогова:

— Одна из тенденций последних двух лет — переезд компаний из стрит-ритейла в торговые центры в связи с тем, что они генерирует трафик. Стрит-ритейл очень сильно просел, в настоящее время даже на центральных улицах города масса свободных площадок. Арендные ставки серьезно снизились, арендодатели предлагают выгодные коммерческие условия, содействие в ремонте — лишь бы сдать площадку. В то же время торговые центры с хорошей локацией и правильной политикой, четко понимающие свою специализацию, имеющие маркетинговый бюджет, остаются на плаву. В некоторые стоит очередь из потенциальных арендаторов.

Юрий Моисеенко:

— Стрит-ритейл легче переносит кризис, поскольку «завязан» на локальный трафик. Если человек, отправляясь на работу или возвращаясь домой, привык заходить в расположенный по пути магазин, мало что способно изменить его привычку.

Ксения Рагимова, исполнительный директор УК ТЕН (Limerance, ТРЦ «Алатырь»):

— Стоимость аренды снизилась по всему городу. Инвесторам сегодня стоит присмотреться к помещениям в центре города — они будут востребованы в ближайшее время.

В то же время, поскольку такая недвижимость основательно просела, можно рассчитывать на получение выгодных предложений. На рынке торговых центров высокая конкуренция, и она будет расти, стоимость же аренды, полагаю, будет падать.

Сергей Покровский:

— Во время кризиса многие компании перемещаются из стрит-ритейла в торговые центры, это связано с тем, что условия размещения в торговых центрах становятся более лояльными и приемлемыми для бизнеса.

Евгений Михалев:

— Кризис повлиял на оба формата. Однако если ты сидишь один на первом этаже, то кризис — это исключительно твоя проблема, в то время как в ТЦ с неблагоприятной ситуацией работают комплексно и профессионально. Так, в последние годы управляющие компании комплексов сделали ставку на развитие социальной и развлекательной составляющей. Это дает возможность привлечь и удержать посетителя.

Сергей Кравчук:

— На мой взгляд, торговые центры были вынуждены в большей степени снижать арендные ставки, чем владельцы помещений формата стрит-ритейла. Они понимали: если уйдут несколько компаний, центр опустеет, и это оттолкнет потребителя. Что касается стрит-ритейла, снижение ставок в ТЦ автоматически влияло и на нашу ценовую политику, но демпинга мы избежали. Конечно, из-за кризиса усилился процесс ротации арендаторов, ведь многие компании сокращали число офисов.

Всего в избытке

— В сегменте стрит-ритейла нет понятия перенасыщения, поскольку точки продаж организуются в существующих зданиях и легко перепрофилируются по мере необходимости. Что касается торговых комплексов, мы можем наблюдать пустующие площади. Исключение составляют ТЦ, расположенные в центре города.

Дарина Дорогова:

— На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга перенасыщен предложениями всех форматов, поэтому «арендатор правит балом».

Сергей Кравчук:

— Стрит-ритейл не возникает сам по себе, он формируется вокруг определенного объема потенциальных потребителей. Торговые центры работают по другим законам. Возможно, существующий сегодня объем коммерческих помещений в жилых комплексах несколько превышает текущую потребность в них. Но мы уверены, через год — два он будет востребован. Думаю, перенасыщения в сегменте стрит-ритейла нет, есть желание собственников получать больше дохода с аренды.

Что касается торговых центров, компания «Атомстройкомплекс» возводит компактные объекты формата «ТЦ возле дома» — «Стрелка», «Меркурий», «Октябрь». Полагаю, если локация неплохая, такие проекты можно запускать и сейчас. Подобные проекты не требуют больших площадей, строительства новых дорог, они достаточно органично вписываются в существующую застройку и восполняют дефицит коммерческих помещений на первых этажах. Для жителей района возможность решать повседневные задачи рядом с домом — большой плюс.

Подготовила Виктория Говорковская