Ипотека — драйвер, эскроу — балласт. Что ждет уральский рынок недвижимости

Надо сказать, настроения у представителей отрасли весьма и весьма неоднозначные, в большей степени даже пессимистичные. Какие сложности сегодня претерпевает рынок? Как намерены действовать девелоперы в сложившейся ситуации? И, самое главное, чего ждать конечному потребителю? Эти и многие другие злободневные вопросы касательно уральского рынка жилой недвижимости обсудили эксперты и основные игроки рынка на круглом столе, организованном «Деловым кварталом».

Ипотека под 8% — дождемся? К чему приведет понижение ставки?

Проведение круглого стола совпало с заседанием Центробанка по снижению ключевой ставки по ипотеке. Сразу оговоримся, на момент обсуждения итоговая цифра была неизвестна. В итоге ЦБ снизил ее сразу на 0,5 п.п., до 6,5%.

В самом начале беседы Руслан Музафаров, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал», задал тон всего обсуждения, обратившись с насущным вопросом к представителям банковской сферы: «Когда будет ипотека под 8% годовых? И может ли ЦБ «уронить» ключевую ставку до 6%?».

Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Свердловской области:

— Все зависит от макроэкономических показателей, конъюнктуры рынка, уровня инфляции. В среднесрочной перспективе и по мере достижения установленных Банком России целей по инфляции мы видим хорошие возможности плавного снижения ставок.

Со своей стороны мы всегда максимально прикладываем усилия к тому, чтобы предоставить клиентам самые выгодные ценовые параметры.

Стоит отметить, что ставки на рынке снижались в течение всего года и сейчас вновь на привлекательном уровне. По данным Банка России, на 1 октября 2019 года средневзвешенная ставка по ипотеке на рынке составила 9,68%. Важно, что ставки вновь опустились ниже психологически важной отметки в 10%.

В ВТБ для всех категорий клиентов ценовые параметры и вовсе начинаются от 8,9%. А семьи, где после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, могут оформить ипотеку под 5% годовых.

Алена Зиновьева, региональный директор ККО «Екатеринбург» Филиала ПАО «РОСБАНК Росбанк Дом»:

— Сейчас мы наблюдаем активную конкуренцию и это связано не только с финальным кварталом года, но также с тем, что весной —- летом ставки по ипотеке держались на достаточно высоком уровне и ограничивали спрос. Большинство банков сейчас снижает ставки — это заметно. Мы, например, с 23 октября предлагаем минимальную ставку —  6,99% годовых. Хочу отметить, что клиенты, официально подтвердившие свой доход, в настоящее время получают ипотеку под 8,5% — это рабочая ставка среди ТОП-5 ипотечных банков.

Я думаю, что у рынка хороший потенциал роста в конце этого — начале следующего года.

Мы наблюдали спад весной-летом из-за роста ставок, но сейчас они активно корректируются в сторону снижения. Многие клиенты, на мой взгляд, принявшие принципиальное решение о приобретении жилья, ждали этого снижения и сейчас должны активно выходить на сделки. Те, кто еще окончательного решения не принял, вероятно, в начале следующего года это сделают.

Руслан Музафаров:

— Ставки в ноябре 2019 года уже и так опустились до рекордных значений ниже уровня 2018 года. Мы видим предложения банков от 7,85%. Средняя ставка по городу на сегодня— 8,5%, и она очень комфортная для потребителя. Поэтому, если вы сейчас найдете спецпредложения на квартиры с дисконтом 5-10%, то надо брать.

Новые проекты однозначно будут выводиться в продажу с более высоким ценником.

Допустим, у нас в «Меридиане» забронированы все однокомнатные квартиры, в «Мичуринском» — все студии.На «Восходе» все было распродано на момент сдачи дома. Это прям рекорд. Давно такого не было. 

Ставки – ниже, спрос – выше

Алина Буслова:

— Конечно, доступная ипотека стимулирует спрос на жилье. В этом году важным фактором стала также введенная программа господдержки. ВТБ первым снизил процентную ставку по льготной ипотеке до 5% на весь срок кредита.

Мы отмечаем, что программа становится все более востребованной. Сейчас на нее приходится уже около 10-15% ежемесячных ипотечных выдач ВТБ в Свердловской области, тогда как еще в начале года это было всего несколько процентов. Сумма выдач свердловским семьям по этой программе в течение 2019 года достигла одного миллиарда рублей. Средняя сумма кредита по программе — 2,6 млн руб.

Павел Петриченко, заместитель генерального директора АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое»:

— Доля ипотеки в структуре продаж снижается, мы наблюдаем такую тенденцию уже несколько месяцев. В первую очередь, это говорит о том, что покупатель выводит накопления из депозитов, используя их для покупки недвижимости. Думаю, что ключевая ставка сегодня снизится, потом, возможно, «упадет» еще раз до конца года.

Таким образом, недвижимость становится крайне привлекательной с точки зрения инвестиционных вложений.

Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, на следующий года можно смело прогнозировать рост рынка на 25-30%, причем, во всем: в деньгах, в метрах. Мы, планируя 2020 год, закладываем рост +30%. Но надо понимать, что с одной стороны, да, будут покупать, с другой — население будет беднеть. Это факт.

Руслан Музафаров:

— «Группа ЛСР» в Екатеринбурге в следующем году порадует клиентов новыми интересными проектами. Поскольку ставка будет еще снижаться, а наша компания славится очень приятными ценами на недвижимость, приобрести квартиру в новостройке от ведущего застройщика в 2020 году можно будет крайне выгодно.

Алена Зиновьева:

— Мы у себя закладываем +25% роста. Часто слышу, что именно эти цифры прогнозируют, в основном из-за ставки. ЦБ «разгоняет» экономику, идет на снижение — люди будут покупать.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

 

— Без ипотеки все равно никуда. За три квартала этого года из общего объема сделок 48% —  это именно ипотека. За последние месяцы показатель несколько снизился. В прошлом году было больше — 51-53% по всему рынку.

 

Эскроу-счета: первые ощущения

С 1 июля строительная отрасль страны перешла на новые правила: все компании теперь обязаны возводить объекты на собственные или заемные средства, а деньги покупателей будут храниться на эскроу-счетах, откуда девелопер получит их после сдачи дома в эксплуатацию. И только дома, готовность которых достигает 30%, можно будет достроить по старым правилам.

Анна Городенкер, коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент»:

— Наш новый проект «Парк столиц» мы реализуем в рамках проектного финансирования с акционерным обществом «Дом.РФ» (финансовый институт развития в жилищной сфере, который реализует государственные инициативы, направленные на повышение качества и доступности жилья для граждан —  прим. ред.). Банк проверяет все. Очень долгий процесс согласования. Естественно, у самого банка зачастую больше вопросов, чем у нас.

Нам согласовали вполне приемлемые, рабочие ставки, но много времени занимает именно процесс запуска.

Например, первый договор ДДУ, он зарегистрирован, далее начинаются вопросы: как, кто, какие документы куда несет, как открывается эскроу-счет — первый раз все этапы проходят с помощью представителя банка. Хотя, надо заметить, банки очень заинтересованы. Они все время на связи, готовы помочь 24/7 по все вопросам. Я думаю, влияет еще: будет это «Сбербанк» или другие игроки рынка. Потому что «Сбербанк», понятное дело, диктует в большей части свои условия.

При этом я бы не сказала, что новая система сильно повлияла на цену. Мы уже за первый месяц со старта продаж приближаемся к средней цене квадратного метра по модели, которая была утверждена с банком. Стоимость квадратного метра на самом деле зависит очень от многих факторов: инфляции, себестоимости. Я бы не сказала, что цены поднялись только из-за эскроу.

Павел Петриченко:

—  Мы следим за текущими изменениями в законодательстве, корректируем модель развития компании. При этом требования и задачи, которые ставят акционеры на ближайшие годы, довольно жесткие: рост продаж на 200 тыс. м, объема строительства на 350 тыс. м. 

Эскроу-счета — это замороженный оборотный капитал, принятие поправок об их поэтапном раскрытии позволит решать поставленные задачи, в ином случае возникает необходимость  дополнительного акционерного финансирования и остро встает вопрос рентабельности.

Думаю, что ситуация типична для участников рынка.
Предположу, что с большой долей вероятности  поэтапное раскрытие эскроу-счетов будет введено. Иначе, финансовые модели компаний просто не будут работать. Кроме того, многие проекты по эскроу-счетам, просто-напросто, рискуют перейти в банки, стать их активами. Здесь уже последствия другие.

Руслан Музафаров:

— Мы крупная надежная компания и готовы подстраиваться под любые законодательные изменения.

После перехода на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов для нас особо ничего не поменялось.

Мы уже вовсю работаем по новым правилам: сделки с использованием эскроу-счетов идут одна за другой. Никаких проблем.

Владимир Щеколдин, коммерческий директор TEN Девелопмент:

— У нас все проекты, которые сейчас есть, остаются по старому законодательству, работаем также, по «долевке». Конечно, новые проекты, которые будем выводить на рынок в конце этого года — начале следующего, пойдут уже по эскроу. Модель, в принципе, становится понятной.

Цен, по которым мы раньше продавали, конечно, уже не будет.

И это не только из-за эскроу. Пошло повсеместное удорожание всего, и себестоимость объектов существенно выросла. Например, мы изначально закладывали, что у нас фасадные решения на объекте будут в определенных деньгах, а на момент закупа подрядчик говорит: у нас себестоимость на продукт выросла на 50%. И так во всем.

Алина Буслова:

— ВТБ активно открывает счета эскроу по всей России, в том числе и в нашем регионе. На текущий момент клиенты ВТБ в Свердловской области разместили на счетах эскроу уже более 210 млн руб. При этом Екатеринбург, по нашим данным, входит в число десяти самых активных  городов по работе с этим видом финансирования. Интересно, что первый счет эскроу в области ВТБ открыл в Асбесте.

Что касается проектного финансирования, то ВТБ готов работать со всеми основными игроками рынка, имеющими значительный опыт реализации строительных проектов и удовлетворяющими требованиям банка.

В следующий понедельник, 18 ноября, выйдет продолжение круглого стола. Вторая часть дискуссии посвящена тенденциям рынка жилой недвижимости в 2020-м году, качеству сдающихся объектов, их стоимости. Эксперты также посоветуют, когда лучше покупать жилье в сложившихся условиях.