Как инвестировать в недвижимость, не имея при этом миллионов?

В нашей стране покупка недвижимости всегда считалась одним из самых надежных способов защитить свои накопления от любых бед и потрясений. Но как быть тем, у кого нет миллионов рублей, чтобы купить квартиру? В этой ситуации помочь защитить капитал и получить доход могут помочь фонды недвижимости. Наталья Цимахович, исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» в Екатеринбурге, рассказывает о трендах в управлении капиталом.

Наталья Цимахович, исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» в Екатеринбурге:

— По данным Аналитического центра НАФИ, около 40% россиян считают, что недвижимость — лучший способ сохранить свои сбережения в неспокойные времена. Но даже при наличии нескольких квартир в собственности со сдачей их в аренду могут возникнуть проблемы. Всегда есть риск, что купленная недвижимость какое-то время будет простаивать, не принося никакого дохода. Кроме того, сроки окупаемости таких вложений очень длительные: ведь потратить на покупку однокомнатной квартиры в Екатеринбурге, чтобы потом ее сдать за 30-40 тысяч в месяц, нужно минимум несколько миллионов рублей.

Более интересная альтернатива — вложиться в фонд недвижимости, которые популярны не только у состоятельных, но и у розничных инвесторов. Многим интересна возможность получать регулярные выплаты, если средства инвестированы в фонд, который зарабатывает на арендных платежах.  Поэтому, когда мы создавали наш фонд недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток», то сразу предусмотрели, чтобы наш пайщик смог, начиная с осени, получать постоянные выплаты. Причем для этого можно вложить небольшую сумму: от 305 тысяч рублей. Деньги сравнительно небольшие даже для начинающего инвестора на фондовом рынке.

Недвижимость в этом случае покупает управляющая компания за счет средств фонда. При этом объект недвижимости становится в общей долевой собственности всех пайщиков фонда.  А инвесторам продаются ценные бумаги фонда — паи. Выгода в том, что, как и любую ценную бумагу, паи можно продать или купить еще. Причем, не только в управляющей компании, но также на фондовой бирже. У нас пока это в планах, когда наш фонд достигнет определенных размеров, то мы обязательно выведем его бумаги на биржу.

У любого инвестора возникает вопрос: насколько надежно размещены деньги? Особенности регулирования паевых фондов в России таковы, что риск потерять вложенные деньги здесь минимальный. Например, по закону управляющие фондом обязаны застраховать входящую в него недвижимость. В отличие от той же квартиры, которая застрахована далеко не у каждого владельца. Управляющий также не может заложить имущество в кредит или еще как-то потратить деньги пайщиков – средства лежат на отдельном банковском счете.

Ожидаемая доходность вложений в фонд «Альфа-Капитал Арендный поток», по нашей оценке, должна быть на уровне 9-11 % годовых. Однако в зависимости от ситуации в экономике спрос на недвижимость, а значит, и ставки арендной платы могут сильно меняться.

Как показывает практика, риски пайщиков напрямую зависят от выбранной управляющими для покупки недвижимости. Например, фонды, вкладывающие деньги в офисную недвижимость, рискуют больше. Потому что в кризис многие компании пытаются экономить, в том числе и за счет аренды.

В качестве объектов инвестирования для своего фонда мы решили выбрать стрит-ритейл. Покупатели сейчас все чаще предпочитают небольшие магазины рядом с домом походам в крупные гипермаркеты, и это влияет на стратегию крупных торговых сетей, которые стремятся развивать формат «магазин у дома». Фонд «Альфа-Капитал Арендный поток» как раз инвестирует в такие небольшие торговые помещения (1000-2000 кв. метров), которые арендует сеть «Пятерочка».

Мы полагаем, что, несмотря на кризисы и эпидемии, такие вещи как продукты питания или лекарства всегда будут востребованы. Тем более, что государство уже приняло ряд мер по социальной поддержке граждан. Так что проблем у ритейлеров быть не должно, а значит, стратегия фонда должна оправдать себя.