Где Сергей Строганов берет деньги для ТСЖ

 

«Компания «Мансарда стройинвест» в 2008 г. изъявила такое желание. Собрали нас всех, показали красивые картинки будущего района. Схема работала в одном случае: нужно было создать ТСЖ, оформить землю под домами в собственность и сдать участок в аренду застройщику. Жители, конечно, загорелись — дома были в разрухе. УК ничего не ремонтировала, говоря: «А чего тут благоустраивать, вас все равно снесут!».

«Я купил квартиру на Эльмаше в 1997 г. — понравилось, что район зеленый, тихий. Но жилконтора ничего не делала! Жуткие подъезды, изношенные трубы. Тогда как раз приняли закон о защите прав потребителей, я его изучил и начал прессовать коммунальщиков. Заставил отремонтировать фасад у дома, крышу поменять. Писал письма и сам старался не сидеть сложа руки: первое, что сделал, заехав в квартиру, — вымыл окно в подъезде. Его явно не мыли с 40-х гг. Потом списанные из кинотеатра люминесцентные светильники установил в подъезде. Цветы выставил. На свои деньги поменял стояки на четыре квартиры, стоянку возле дома сделал: за 400 руб. купил остатки асфальта — рядом как раз демонтировали остановочный комплекс. В общем, когда встал вопрос о том, кому возглавить ТСЖ, мою энергию решили направить в это русло», — рассказывает г-н Строганов.

«Часть собственников противились, говорили: «Он все украдет, наберет кредитов, землю продаст, деньги исчезнут, а мы без квартир останемся». Но в итоге ТСЖ мы оформили», — комментирует председатель.

«Я был таким принцем без короны и денег. Но с печатью ТСЖ. Управляющая компания по-прежнему не делала ничего, застройщик тоже притих — а потом и вовсе исчез. Я подумал: журавль в небе, это здорово, конечно, но жить-то надо сейчас. Проконсультировался с юристами, провел собрание об изменении способа управления — чтобы заниматься двенадцатью домами уже по всем правилам», — говорит Сергей Строганов.

«Мол, вы, непрофессионалы, управлять домами не сможете, экономика не вытянет, дело это жутко убыточное. Я понимал, что особой прибыли не будет, но цель была — не заработать, а сделать условия жизни лучше. А управлять своими домами — право собственников. Я сказал, что предмета для обсуждения нет, — у меня на руках решение общего собрания, его нужно исполнять! Мы зарегистрировали все изменения, заключили договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и с декабря 2008 г. начали работать», — вспоминает глава ТСЖ «Эльмашевское».

«Принесли протоколы о выходе из ТСЖ. Подозрительные, однотипные. Я подумал, что обострять ситуацию не стоит. Если жители захотят потом вернуться — придут. Так и получилось. В прошлом году жители одного дома изъявили такое желание. Только поезд уже ушел. Я ведь не самоубийца, чтобы брать многоквартирники без денег и с кучей проблем, которые в домах ТСЖ уже решены».

«Я уже был подготовленный — заявку подавал с дополнительными документами, сметой и качественными проектами ремонтных работ. Это дает добавочные баллы, когда принимается решение о включении домов в программу, — говорит г-н Строганов. — Жители соседних домов видят, что у нас постоянно ремонты, видят результат, идут в свою УК, спрашивают, почему у них-то все не так. В управляющей компании им говорят, что у меня своя рука во власти. Смешно! Попасть в программу очень просто — если работать».

«Раньше мы с жильцов денег дополнительно не взимали. Необходимые 5% набирали за счет ремонтных накоплений, а частью из того, что сэкономили на теплоэнергоресурсах. Но еще 10% суммы взять было неоткуда. Я собрал жильцов, рассказал, что выходов два: отказаться от федеральных денег или собрать недостающее. Подсчитали: с квартиры получится 10-18 тыс. руб. Разделили этот платеж на полгода. Никто из жильцов шести домов не проголосовал против. Воздержались двое — которые недавно въехали. Если бы тогда так не сделали, сейчас пришлось бы совсем туго: по новой программе капремонтов, которая стартует в регионе в этом году, жителям придется каждый месяц отправлять по 6 руб. 10 коп. с 1 кв. м — копить на ремонт. Чтобы набрать денег для одного нашего дома площадью около 750 квадратов, пришлось бы копить 99 лет».

«Я обсчитался: объявление о проведении конкурса нужно подавать за десять дней. Я не вычел два выходных. Формально закон нарушил — не спорю. Ладно. Объявили новый конкурс, заявились пять участников. Четверо не прошли по критериям отбора. В итоге победила все равно та компания, которая с нами работала и в 2010 г. Вопросов у прокуратуры по этому поводу нет», — поясняет г-н Строганов.

«Оплачиваем месяц, два. А потом смотрим, что денег, которые мы с жильцов собираем по нормативу, на оплату счета не хватает. Причем много не хватает! Сели, подсчитали: нам выставили сумму, в два раза большую! Оказывается, ТГК-9 считала по так называемой «105-ой методике» — не по нормативу даже, а по тепловой нагрузке, когда ты оплачиваешь даже теплопотери в городских сетях. Я сказал: «Да пошли вы! Это вам придется мне доказывать по суду, что я вам должен!». С тех пор, с 2008 г., судимся. ТГК продолжает выставлять счета, — условно, на 2 млн руб. Суд решает, что мы должны только 1,2 млн. Я считаю это победой. Кстати, последовавшей после прецедентного успеха парней из костромских ТСЖ: они дошли до Высшего арбитражного суда, и суд постановил — никаких больше «105-ых методик», — говорит Сергей Строганов.

«Затраты энергии на нагрев воды разные: зимой ее нужно прогреть с 5 градусов Цельсия до 60, летом — с 20 градусов. А счетчик настроен считать так, будто нагрев происходит с нуля градусов. Теплоснабженцы, получив данные приборов учета, должны запросить информацию на теплоисточнике — сколько градусов вода была изначально. Потом произвести расчеты с поправкой на эти сведения и только после этого выставлять счета. Конечно, ТГК-9 это делать иногда «забывала». Мы снова пошли в суды, а судьи эту тему понимают очень тяжело. Приходилось заказывать теплотехнические экспертизы, объяснять. В итоге все суды мы выигрывали, ТГК-9, а затем и ее дочка — СТК — стали себя вести вменяемо. Но все равно приходится постоянно перепроверять счета, все контролировать», — объясняет г-н Строганов.

«Причем на «Реформе ЖКХ» данные по каждому дому уже есть. А чтобы заполнить электронные паспорта, нужно купить специальную программу за приличные деньги. Но главное даже не это. Просто работа эта бессмысленная, имитация бурной деятельности. Радует, что хотя бы лицензии ТСЖ получать вроде бы не придется, — федеральные власти объявили, что вводить обязательное лицензирование будут только для УК», — рассказывает Сергей Строганов.

«К сожалению, совмещать работу и в ТСЖ, и в УК мне не удалось — времени совсем нет. Шесть лет работаю без отпуска, без выходных. Занимаюсь абсолютно всем: лампочки вкручиваю, кусты высаживаю, засоры устраняю, рассчитываю квартплату по всем домам, прием жителей веду и т. д. Вообще от создания ТСЖ я людей отговариваю: эта работа — как чемодан без ручки, который и нести тяжело, и бросить жалко».

«Чтобы довести придомовую территорию до уровня уже отремонтированных домов, понадобится весьма значительная сумма. К сожалению, ни в какие адресные программы по ремонту дворов мы не попали. Приходится рассчитывать только на свои силы и средства. Думаю, осилим. Тем более жители сами хотят видеть свой двор удобным и уютным и многое делают своими руками — так у нас появилась детская горка и спортивный корт», — говорит Сергей Строганов.

«Кадастровая стоимость нашего участка — 132,5 млн руб. Нас здесь порядка 300 собственников — то есть, грубо говоря, 1/300 площадки принадлежит мне. И у этой доли есть конкретное денежное выражение. Когда здесь построят многоэтажки, моя доля размоется до 1/5 000-ой. Считаю, что застройщик должен эту разницу как-то людям возместить. Например, передать сегодняшним жителям наших домов несколько квартир в новых высотках или нежилые помещения в общедолевое пользование. И мы сами выберем, что с ними делать — продать или в аренду сдавать. Представители застройщика говорят: «Нам это невыгодно». А я им отвечаю, чтобы шли со своим предложением в соседние кварталы, — там буратин много. Мы уже не в том положении, что в 2008 г. Запас прочности у наших домов сейчас есть».