Как власти Первоуральска собираются построить 1,85 млн кв. м жилья за шесть лет

Программа «Первоуральск-300: Территория интенсивного развития» укладывается в двадцать слайдов и пестрит крупными числами. Главное из них, основной целевой показатель, — рост численности населения до 300 тыс. человек к 2030 г. Под демографическую цель подверстаны все прочие. Например, в сфере строительства и ЖКХ — ввести 1,85 млн кв. м нового жилья к 2020 г., снизить процент износа сетей ЖКХ до 14% к 2016 г., запустить проекты комплексного освоения территории и т. д.

В целом, «Первоуральск-300» — первый документ социально-экономического развития, подготовленный командой сити-менеджера Алексея Дронова: контракт с ним был заключен в конце прошлого года, после долгой войны одного из основных предприятий города, Первоуральского новотрубного завода (ПНТЗ), с прежним мэром Юрием Переверзевым. С назначением г-на Дронова в самом городе согласились далеко не все, что нашло отражение в остросюжетных медийных войнах сторонников старой и новой администрации. Между тем сити-менеджер, поддержанный ПНТЗ, объявил, что ставит на качественное развитие города и привел в муниципалитет новых управленцев.

Один из них, председатель свердловского отделения «Деловой России» Леонид Гункевич с середины февраля занимает пост замглавы администрации Первоуральска по экономическому развитию и инвестициям. По просьбе DK.RU он прокомментировал проекты комплексного освоения территории в Первоуральске и другие пункты программы «Первоуральск-300», которую 5 мая одобрил свердловский губернатор Евгений Куйвашев.

Город-спутник, город-мечта

Строго говоря, первая версия «Перво­уральска-300» была представлена губернатору и правительству региона в ноябре 2013 г. — и отправлена на доработку. Г-н Гункевич поясняет, что и в обновленной редакции документа показатели стоит воспринимать, в основном, как ориентиры.

Зимой программу «Первоуральск-300» завернули на доработку с формулировкой «просчитать стратегию экономически». В новой версии что-то просчитано?

— Цифры будут корректироваться. Мы в середине пути. Губернатор одобрил принципиально, цель программы — 300 тыс. населения к 2030 г. — и четыре основные направления, чтобы достичь цели. Это решение проблем ЖКХ и инфраструктуры, развитие жилищного строительства, реального сектора экономики и улучшение качества жизни. Плюс сам проектный подход ему понравился. То, что стратегия разбита на проекты.

Что дальше?

— В ближайшее время будет два вектора для согласования программы: с правительством области и с жителями города. Мы не понимаем, какими суммами для Перво­уральска располагает региональный бюджет. Это вопрос для обсуждения и координации наших мечт и планов с правительством. Ну и внутри города программу тоже надо сделать понятной. Без взаимодействия с обществом невозможно заниматься развитием территории. А мы пока абсолютно не объясняли людям, что делаем и как собираемся провести Первоуральск к счастливому будущему. Люди, не понимая этого, думают, что мы пишем фантастику. В общем, мы уже начали готовить публичные слушания. Я бы программу не целиком даже, а частями с горожанами согласовывал, попроектно. После общественных слушаний пройдут депутатские. И в итоге мы получим готовый документ, руководство к действию. И перейдем к конкретике. Можно будет разрабатывать и принимать Генплан, например.

Что Первоуральск готов предложить инвесторам сегодня?

— Прежде чем предлагать, нужно актуализировать информацию о городе и его состоянии. Сейчас она очень закрыта — это наследие предыдущих периодов. Если посмотреть со стороны, Первоуральск — черная дыра, в которой непонятно, что есть и что происходит. Моя цель — сделать город понятным инвесторам. Если мэрия — поставщик уникальных услуг для бизнеса и для горожан, то мы должны все эти услуги упаковать и разложить по полочкам. Но раскрытие информации — самое сложное, с чем я сталкиваюсь. Сведения о земельных участках, о технических возможностях, о точках подключения. Все это нужно, чтобы формировать базу земельных участков и сразу показывать бизнесу возможности по сетям.

В чем проблема запросить монополистов, энергетиков?

— Один из способов управления — владение информацией. Закрыл ее — и ты нужен. Никому не хочется терять влиятельность… Я за 100 дней в Первоуральске сделал вывод, что создание инвестиционного климата началось с середины. Его почему-то в России насаждают сверху, с федерального уровня, прикладывая к регионам. А нужно начинать с муниципалитетов! Если брать тот же стройкомплекс — именно на муниципальном уровне выдают разрешения на строительство, определяют категорию земель, утверждают проекты планировки и т. д.

Планировать до 2030 г. просто: когда подойдут сроки, обстоятельства уже не раз изменятся, у руля будут другие люди.

— Задача-то останется. 150 тыс. человек должны расселиться в Первоуральске дополнительно. Мы смотрим, откуда они могут взяться. И что администрация может сделать, чтобы они а — появились и б — смогли жить в комфортном городе. Откуда взять 150 тыс. жителей? От демографии — первое. Второй путь — новые рабочие места: за счет переноса промплощадок из Екатеринбурга, за счет того, что люди из депрессивных территорий ближайших регионов переберутся в Перво­уральск. Если люди приедут к нам работать, то будут тут и жить.

С кризисного 2009 г. население города, по данным Росстата, сократилось на 10 тыс. человек. Почему десятки тысяч вдруг должны сюда приехать?

— Главное, почему мы считаем, что программа реальна, — на федеральном уровне озвучено, что государство не будет поддерживать убыточные предприятия. Не будет любой ценой сохранять рабочие места: начинается программа управляемого сжатия моногородов. Модернизация заводов неизбежно приводит к сокращению рабочих мест. Если производства на периферии региона — эти рабочие руки надо куда-то девать. Обычно в такой ситуации они все двигаются в сторону областного центра. И это — шанс для Первоуральска. Екатеринбург не резиновый. А у нас город уникальный. По большому счету, из его центра в центр Екатеринбурга ехать полчаса. Уже сегодня ежедневная маятниковая миграция составляет 20-30 тыс. человек. А будет больше.

Видите Первоуральск как город-спутник?

— Да. Когда я был мал, ул. Щорса в Екатеринбурге была краем географии. Я сам жил на другом ее краю — на ул. Блюхера, около «Современника». Сейчас и Щорса, и район «Современника» — это первый пояс. Еще немного, и они станут центром. Поэтому я уверен, что уже при нашей жизни Первоуральск будет восприниматься как очень близкий к Екатеринбургу пункт. Наша задача — создать условия для новых горожан: дать возможность для образования и досуга. И работу (в том числе — условия для малого предпринимательства). И жилье. Поэтому такие планы по вводу. Хотя сегодня, да, платежеспособный спрос на новые квартиры в Первоуральске составляет всего 18-22 тыс. кв. м в год. Так и останется, если не раскачивать бренд города и не раскачивать рынок.

Как и с кем раскачать?

— Главное — создать Генплан развития, который ни при каких обстоятельствах не меняется. Каждый должен понимать, где что строится и в какие сроки. Не только концептуально проработать его — но в хорошем приближении. Потому что под планы застройки надо заказывать мощности, например. Застройщикам нужны понятные участки. С землей разбираемся, прорабатываем возможность расширить границы города — в сторону Екатеринбурга. Включить в его черту первоуральские поселения на этом направлении.

Кто приручит КОТ

Строительные планы в документе «Первоуральск-300» звучат, мягко говоря, смело: 1,85 млн кв. м жилья за ближайшие шесть лет. Они выполнимы, утверждает Леонид Гункевич. Расчет — на интерес застройщиков к быстрореализуемым проектам КОТ, а спрос на жилье создаст маятниковая миграция тех, кто работает в 45 км от Первоуральска — в Екатеринбурге.

Откуда брали расчетные цифры по вводу жилья? 1,85 млн кв. м за шесть лет!

— Доказывать цифры как явление мы будем через общественные слушания. Цифры брались из оценки стоимости проектов и расчета по вводу 1 кв. м на человека в год. Сегодня 150 тыс. жителей — 150 тыс. кв. м. Плюс повышенные обязательства — городу же надо развиваться. Там есть небольшие стройки, а есть проекты комплексного освоения территории — масштаб разный, разная цена. Мы писали «Первоуральск-300», консультируясь со специалистами по стратегии, с бизнесменами-практиками. С «Атомстройкомплексом», например, плотно работаем: топ-менеджер компании Виктор Ананьев — член «Деловой России». Да и мы сами — парни неглупые.

У вас в план вписано сразу три проекта КОТ: Островки (до 2018 г.), Правоборежный, Чусовой. Сроки сжатые. Крупные застройщики как-то фиксируют свои интересы в Первоуральске?

— С некоторыми мы пообщались уже. Крицкий приезжал (Владимир Крицкий, глава «ЛСР. Недвижимость-Урал» — Прим. ред.). С «Атомстройкомплексом» разговаривали. Вопрос в другом. Запланированные нами в проектах КОТ 1,8 млн кв. м — это жилье исключительно эконом-сегмента. Конечно, отдельные объекты могут быть с уникальными характеристиками, может, чем черт не шутит, кто-то желает жить в самой высокой точке Первоуральска в пентхаусе! Но пока такого острого желания не было. Людям тут нужно доступное жилье.

Но для крупных застройщиков, пока есть екатеринбургская маржа, нет смысла строить такое жилье в Первоуральске. Квартиры за Южным автовокзалом в Екатеринбурге — 75-80 тыс. руб./кв. м. В Первоуральске вторичка стоит по 32-37 тыс. за квадрат. Про уровень спроса на новое — до 22 тыс. кв. м в год — я уже сказал. Застройщикам спешить некуда. Поэтому им в Первоуральске надо давать самый зеленый свет! Мы доносим до них мысль, что в Екатеринбурге можно тратить годы на разные согласования и планировки, — а у нас можно будет строить гораздо быстрее, с нуля, на подготовленных площадках.

В стратегию города вписано три проекта КОТ.

— Даже четыре: кроме Островков (600 тыс. кв. м жилья), Чусового (500 тыс.) и КОТ Правобережный есть Запрудный (1 млн кв. м). Надо понимать, в стратегии мы учли не только свои планы, но и то, что готовят застройщики. Островки — это ГК «Виктория». КОТ Правобережный планирует строить екатеринбургский АСЦ «Правобережный». Он зашел к нам давно, пока занимается концепцией застройки, как и «Виктория». Чусовой — вот это проект администрации. Мы готовим планировку участков под разноуровневые дома с поквартальной застройкой. Ищем застройщика, который возьмется. Самое большое перспективное освоение территории — это КОТ Запрудный. У него, мне кажется, и самое интересное расположение. Но тут мы еще даже не на проектной стадии.

Какова позиция администрации Первоуральска в отношении земельных торгов?

— Ну, у города не так много готовой под аукционы земли. Нужно регулировать объем, не вываливать всю массу участков сразу. У небольших застройщиков, составляющих основу стройкомплекса в Первоуральске, единственный способ финансирования — долевка. И если они начнут строить много отдельных домов, есть риск размыть и так небольшой спрос. И тогда через год мы получим город недостроев: все не раскупят. Кому это надо?

Три источника

Главный источник средств в программе «Первоуральск-300» — частный капитал. Администрации города предстоит пре­одолеть внутренние противоречия и согласовать интересы крупных первоуральских предприятий, отмечает г-н Гункевич.

Заявленный объем программы «Первоуральск-300» — более 500 млрд руб. Кто заплатит за развитие?

— Доля муниципального бюджета сегодня выглядит грустно. По масштабу, Первоуральск — как предприятие среднего бизнеса. Доходы города — чуть больше 800 млн руб. Еще 1,6 млрд — субсидии из региона. Конечно, город останется реципиентом — так устроен бюджет. Будет получать региональное и федеральное финансирование. Например, детские сады строятся сейчас с участием трех уровней бюджетов. Но вообще мне нравится, как это делают в Финляндии: федеральные власти отвечают за дороги. Регион — за инженерные сети. Муниципалитет — за объекты социальной инфраструктуры. А все остальное — дело бизнеса. За бизнесом — главная доля в нашей программе развития.

Кроме прочего, у нас есть желание создать фонд развития, который будет привлекать заемные деньги. Да что там — собирать все возможные источники.

В Первоуральске действует несколько крупных предприятий. Они вообще интересуются городской средой? Судя по доходам бюджета, нет: 800 млн руб. — это уровень моногорода.

— Их интересы необходимо согласовать с интересами города. ПНТЗ совершенно очевидно заинтересован в развитии. Небольшой пример по проблеме с вывозом бытового мусора. Мы нашли спонсоров, которые готовы построить нормальные, огороженные от ветра и дождя площадки для сбора и сортировки. И договорились с ПНТЗ: когда сеть площадок будет готова, завод возьмет в лизинг автомобили с фронтальной загрузкой, передаст их городу в пользование. Что касается других крупных предприятий, «Уралтрубпрома», «Русского хрома» и Первоуральского динасового завода, — у них есть задачи, которые вполне возможно увязать с целями города. Федерация сейчас изменила подход к поддержке территорий: муниципалитет может получить деньги на инфраструктурные проекты при наличии трехстороннего соглашения — с регионом и конкретными предприятиями, которым нужна эта инфраструктура. Мы со всеми перечисленными заводами должны эти соглашения подписать. Думаю, это реально: раньше на крупный бизнес пытались давить, навешивали социальные объекты в нагрузку. Теперь предлагают договариваться — там, где есть общее поле интересов.

Можете привести примеры?

— ПНТЗ и «Уралтрубпром» заинтересовали два проекта, которые согласуются с их собственными инвестпрограммами. Кратко — заводы наращивают выпуск новой продукции, ее нужно вывозить. Если это делать по существующим дорогам, дороги станут еще хуже. Соответственно, если нам совместно вложиться в логистику, вы­играют все.

Я о строительстве новых дорог, в том числе объездной. Сейчас ее нет, и все машины и грузовики ездят через Перво­уральск. Это кошмар. Идея в том, чтобы стыковать инвестпроекты предприятий с интересами города и заводить федеральные деньги через регион — он будет гарантом. И тут мы просто обязаны встречаться с руководством предприятий и с собственниками. Эти встречи Алексей Дронов уже проводит.

Как привлекать заемные средства, если в Первоуральске налицо бюджетный кризис?

— Кризисы проходят. Банки знают о нашей стратегии, мы проговорили эту тему с ВЭБом, а с руководством ВТБ в апреле подписали рамочное соглашение. Цели обозначены. Понятно что требуется — проектное финансирование. Но ясно и то, что самое сложное во всей этой истории — реализация. Поэтому пока мы не акцептуем полностью наш план, не согласуем цифры с гордумой и жителями, мы занимаемся планом. Затем начнем проекты и посмотрим, что за механизмы финансирования. Но с банками все равно продолжаем общаться. У Сбербанка нас очень интересует программа по работе с индустриальными парками. Банк финансирует и сами парки и готов сразу внутри него кредитовать резидентов. Это как застройщику жилого дома дать кредит, а дольщикам — ипотеку.

Индустриальный парк, который заявлен в программе, — кому он нужен?

— Это агропромышленный парк. Мы понимаем, что он должен быть у нас, и включили его в круг перспективных проектов. Но площадку не выбрали. Пока нет предприятия-якоря, однозначно, этот парк не появится.

Кто может стать якорем?

— Любой бизнес, который хочет заниматься глубокой переработкой сельхозпродукции и доходы которого позволят содержать площадку на точке безубыточности. Кстати, с «Атомстройкомплексом», собирающим индустриальный парк в Среднеуральске, мы договорились о помощи. «Деловая Россия» поможет ему в федеральном и международном брокеридже для их площадки. А они помогут Первоуральску в том, в чем они сильны, — в урбанистике, в развитии города, по мастер-плану.

Почему для Первоуральска выбран именно агропромышленный парк?

— Во-первых, из-за логистики: удобно разместить на окраине города фуд-завод и доставлять в Екатеринбург товары глубокой переработки, например салатные смеси. Во-вторых, возможное направление — долгосрочное хранение овощей и фруктов, технологии сегодня это позволяют. В-третьих, парк — это возможность для сельхозкооперации. Структурно, кроме якорного резидента — фуд-завода — в парке должны быть его поставщики. Малые и средние предприятия, у каждого — по 1-2 га. Город обеспечит инфраструктуру.

Все планы, о которых мы говорим, — это видение администрации Первоуральска. А что интересно бизнесу, есть примеры?

— Предпринимателей интересует все, любые сервисы, которые город готов им передать. Я уверен, что передавать надо максимум функций: на основе жестких конкурсов, по детальным стандартам, с контролем качества, включающим отсрочку платежа до полного принятия работ. Но при любом раскладе частное управление эффективнее чиновничьего. Что касается примеров, я упомянул сбор мусора — хотя, строго говоря, это не бизнес, а спонсорский проект, на который, замечу, не затрачено ни копейки бюджетных денег. Кроме того, есть частные компании, которые запросили у нас порядка 8 га на окраине города. Собираются сделать полностью оборудованную площадку для дальнобойщиков: с сервисами, техническими и бытовыми, с общепитом. Через Первоуральск идет Транссиб, огромный поток грузов, и это хорошая идея: придорожной инфраструктуры не хватает.

Автор: Татьяна Апрельская