«Малышева, 73» пустит в «Пассаж» фермеров и художников

Здание «Пассажа» в самом центре Екатеринбурга, в двух шагах от мэрии, «Малышева, 73» приобрела вместе с землей еще в 2007 г. Девелоперская компания собиралась приспособить его для современных форматов торговли, но приступить к перестройке сразу оказалось невозможно: здание универмага числится в списке памятников истории и культуры областного значения. Общественники волновались за облик универмага и прилегающего к нему сквера; в таких обстоятельствах любые строительные работы вызвали бы скандал.

Итоговый проект ТРЦ предполагает фермерский рынок внутри, многозальный кинотеатр, парковку на 400 машиномест, и предупреждает вопросы критиков. Соучредитель «Общества «Малышева, 73» Константин Погребинский уверяет, что компания стала первым в регионе владельцем здания-памятника, который паспортизирован по всем правилам. Он рассказал «ДК»: когда компания приняла решение пройти весь путь законных согласований, она не представляла, во что ввязывается. «Когда мы покупали «Пассаж», то не знали, что все согласуется в Росохранкультуре, в Москве. А когда у местного бизнеса возникает необходимость согласовывать что-то в Москве, люди хватаются за голову. Мы с таким масштабом проблем никогда не сталкивались».

С каким?

- Нужно было определить предмет охраны. Для этого – провести экспертизу, причем в эксперты взять непререкаемо авторитетных профессионалов. Одно дело – строить где-нибудь на задворках завода РТИ, другое – работать с памятником в центре города. Был риск, что мы просто не сможем его ни к чему приспособить: эксперты могли сказать, что предметом охраны является весь облик здания. А использовать его в нынешнем виде просто нерентабельно. В итоге паспорт мы оформили и все экспертизы прошли – архитекторы определили предмет охраны, дали заключение на проектную документацию. Но это тяжело далось. Не из-за денег – из-за временных затрат. В Москве было просто непонятно, куда идти, к кому обращаться. К счастью, порядок действий понимал областной минкульт. Но объективно говоря, это самая сложная и долгая для нас разрешительная процедура. Во-первых, в сфере памятников истории и культуры не самое простое законодательство. Во-вторых, никто до нас этого не делал. Мы не сидели на печке, ничего не откладывали. Но кто первый начинает, тот проходит все бюрократические ловушки.

По итогу, насколько у вас свободны руки в отношении памятника?

- Предмет охраны – три из четырех исторических фасадов, фрагменты оформления парадной лестницы и пространства третьего этажа, объекты художественного декора, исторические материалы лестницы. Эти вещи останутся неизменными. В остальном – давайте по-честному. Будет изменено все, кроме тех вещей, которые являются объектами охраны. Общий стиль мы сохраним, чтобы он был узнаваем. Известные уральские архитекторы, члены градостроительного совета, согласились, что в нашем проекте исторический облик прослеживается.

Но экспертизу проводили архитекторы из Москвы. Они хотя бы видели «Пассаж» вживую?

- Они и изучали архивные материалы, и сегодняшние, и приезжали не один раз. Надо было смотреть проектную и рабочую документацию, и сам «Пассаж», и как мы хотим приспособить здание. Мы решили, экспертиза не должна быть формальной. Ведь до полновесного заключения нельзя ничего со зданием делать.

Да почему, в Екатеринбурге есть примеры, что можно. Репутационный ущерб только большой.

- Нельзя по закону. А мы пошли на принцип.

Когда начнутся строительные работы?

- В этом году начнем точно. Ориентировочные сроки строительства – полтора года, плюс-минус. Здание увеличится почти в десять раз – с 7 тыс. кв.м. до 65 тыс., включая двухуровневый подземный паркинг. Центр загружен автомобилями, но было бы лукавством сказать, что наша главная цель – решить проблему парковок. Понимаете, есть определенные законы жанра. Да, мы хотели сделать торговый центр большим. В меньшем формате он нежизнеспособен в таком месте, и ты либо делаешь свое дело правильно, либо лучше вообще не браться. И новый «Пассаж» будет шестиуровневым – два подземных уровня и четыре наземных.

Как будете финансировать перестройку «Пассажа»?

- Стандартная схема – примерно 30% собственных средств, примерно 70% - заемные. Мы всегда привлекали банки. Общая стоимость проекта – порядка $65-70 млн. Это сопоставимо с вложениями в четвертую очередь «Гринвича», которую мы строим сейчас. По сути, в коммерческой недвижимости у «Малышева, 73» два основных проекта – «Гринвич» и «Пассаж».

Судя по картинке, здание «Пассажа» вы расширите в сторону проспекта Ленина. А там сквер.

- У нас земельный участок больше, чем здание, и он это позволяет. Но полноценный сквер останется. С фонтаном. Деревья сносить не будем, наоборот, сажать. Есть несколько хороших идей, мы хотим, чтобы сквер зажил новой жизнью. Чтоб в нем, как раньше, собирались музыканты, художники рисовали портреты. Помните, сквер был такой площадкой для творческой интеллигенции?

Помню. И когда мэрия стала бороться с уличной торговлей, интеллигенция переехала к метро «Ботаническая». Вернете их, что ли?

- Нам бы этого хотелось. Но не из-за уличной торговли. Я помню времена, когда там играли на скрипке, саксофоне, собиралась молодежь, и это здорово поднимало интерес к скверу. Я читал на эту тему в интернете комментарии лидера «ЧайФа» Владимира Шахрина, и нам понравилась его идея придать скверу имя художника, старика Букашкина. Сейчас ведем переговоры с одноименным общественным движением.

Это натуральные размеры зданий на картинке? Не видно, «Пассаж» выше мэрии или нет.

- Чуть ниже, если учитывать шпиль. Мэрия все равно останется главным зданием. И потом, «Пассаж» в глубине, не на первой линии находится.

Что касается наполнения «Пассажа», это будет массовый ТРЦ или дорогой?

- Это будет полноценный ТРЦ, как «Гринвич». Будет многозальный кинотеатр, фуд-корт и ресторанная зона. По сегменту пока могу сказать, что мы точно не пойдем в самый низ и в самый верх. Наверное, это формат все-таки близкий к «Гринвичу» - будет линейка разномасштабных магазинов. Есть мысль, что продовольственным якорем станет продуктовый супермаркет «Купец», но арендаторов мы еще не подписываем – рано. О, вот есть мысль часть продовольственного отдела отдать под фермерские товары.

Ярмарка в торговом центре?

- Да, наши эксперты по продритейлу изучают этот вопрос. Открыть такой небольшой рынок. Я считаю, неправильно смотреть на рынки свысока и говорить, что цивилизованная торговля – только «гиперы» и «суперы». Я вот сам хожу на Шарташский рынок – там все самое свежее и вкусное. Думаю, мы дадим возможность местным производителям часть площадей занять.

Такой у вас политический проект.

- Разве? Почему?

Сделаны все упреждающие ходы: с архитекторами решили, городу – парковку, областной минсельхоз печется о рынках – а у вас ярмарка, художникам – сквер. Страховка на все случаи.

- Мы не то, что страхуемся. История с «Пассажем» длинная, с 2007 г. было время на десять раз все передумать. Тем более наши планы вызывали как нормальную, здоровую дискуссию со стороны нормальных людей, так и критику – мы считаем, необоснованную. Недобросовестные конкуренты, политики, желающие набрать очки, критиковали каждое наше действие. И все движения - по разрешительной документации и остальные – рассматривали под лупой. Но это и хорошо. Мы просто были вынуждены делать все по закону. А в остальном – это коммерческая деятельность, конечно, а не политика.

Взять парковку. Никто бы не поверил, если бы мы сказали, что строим ее из-за острой социальной ответственности. И правильно. Мы будем ее строить, потому что без паркинга на ТЦ можно поставить крест: к нему не подъехать. И такие примеры есть. А то, что парковка может развязать сложное место – просто дополнительный плюс. Да, мы планируем, что со старта парковка в «Пассаже» будет бесплатной. В «Гринвиче» так и есть, и мы понимаем: процентов 30 мест заняты совсем не покупателями. До смешного доходит, люди мне звонят и говорят: «Слушай, помоги пропуск получить, я тут в соседнем офисе работаю, а меня на парковку не пускают».

Недавно один из застройщиков вывесил рекламу «Покупайте квартиры в нашем ЖК, парковка через дорогу – в ТЦ «Гринвич»!».

- Я знаю. Есть определенный конфликт интересов, но мы терпим. Успокаиваем себя именно тем, что это наше социальное обязательство (Смеется).

То есть, судиться за рекламу не будете?

- Если честно, тут надо себя винить. Застройщик пользуется конъюнктурой. Любой предприимчивый человек так и делал бы. Закон же он не нарушает, а говорит, как есть. Но «Гринвич» мы хоть строили быстро, а «Пассаж», который еще даже не начат, уже подбирается к срокам окупаемости, принятым для ТРЦ.

Пять лет, поймите! Если строить с нуля скажем жилой дом, то от принятия идеи до заселения проходит обычно два года. Торговый центр – тоже примерно пара лет. А тут мы возимся пять лет, и еще не начали строить! Если мы закончим, как планируется, через полтора года, идее тогда будет уже семь лет. За счет процентов по кредиту, первоначальная стоимость здания к тому моменту вырастет вдвое. Но мы абсолютно ни о чем не жалеем. Это коммерчески привлекательный объект и мы уверены, хорошее дело для города.