На гребне каменной волны

Продавцы в строю

2004 г. можно смело назвать годом девелоперов. Окрепшие риэлтеры, воспользовавшись тем, что профессиональные строители далеки от требований рынка, закрепились со своими проектами практически во всех сегментах рынка недвижимости. Изначально девелоперская деятельность риэлтеров была направлена на коммерческую недвижимость. Среди деловых и торговых центров, построенных риэлтерами, наиболее заметные проекты — первая и вторая очередь ТЦ «Купец» («Общество «Малышева-73»), офисные центры «Микрон» (ЦН «Сити»). В этом году девелоперы активно разрабатывают концепцию «жилье + бизнес» — строят многоквартирные дома, на первых этажах которых расположены офисные и торговые помещения. Яркий пример — комплекс «Кольцо Екатерины», возводимый РСЦН «МАН». Эта же компания запустила проекты жилого комплекса близ Основинского парка и «БизнесМАНцентра» на Фурманова — Московской. По словам Игоря Заводовского, собственника «Общества «Малышева-73», сегодня нет большой разницы, какую недвижимость строить, жилую или коммерческую, — доходность секторов вполне сопоставима.

Активность риэлтеров во многом объясняется уровнем рентабельности строительного бизнеса — от 20 до 100% по разным оценкам. Сами девелоперы признают, что заниматься двухгодичным проектом (именно этот срок сейчас принято считать средним), закладывая рентабельность ниже 30%, — смысла нет.

Доходность строительного бизнеса во многом зависит от источников финансирования. В 2004 г. интерес к вложениям в недвижимость начали проявлять банки. По словам начальника отдела финансирования строительных проектов Уральского банка Сбербанка России Марины Каменецкой, такие инвестиции могут приносить кредитным учреждениям до 55% годовых. И все же банки пока не выступают полноправными партнерами девелоперов. Их пугают риски, связанные с зависимостью строительства от воли администрации города и области. Яркий пример — скандал с незаконным строительством жилья «Уральской инвестиционной корпорацией» в пер. Базовом. Пока банки лишь кредитуют строительство, полагая, что участие в строительной прибыли, несмотря на большую маржу, будет некорректным по отношению к вкладчикам из-за рискованности подобных операций. Наиболее заметный кредитор — УБРиР. В уходящем году он поддержал такие громкие проекты, как клубный дом «Тихвинъ» и пивоварня «Тинькофф». В «Тихвине» УБРиР закрывает кассовые разрывы, основной инвестор — датская Nova Group. Олегу Тинькову уральский банк предоставил кредит на большую часть тех $4 млн, что пошли на строительство екатеринбургской пивоварни.

Банковское правило «кредитуй, а не строй» имеет исключение — в качестве строительного соинвестора в этом году решил выступить Банк24.ру. По словам собственника банка Сергея Лапшина, маржа с кредита его не интересует — ему нужна строительная прибыль. Известный игрок на рискованных рынках, Банк24.ру собирается направить 10–15% кредитного портфеля на строительство и покупку недвижимости с целью ее дальнейшей перепродажи. В качестве партнера г-н Лапшин избрал ЦН «Сити»: совместно они возводят три объекта коммерческой и жилой недвижимости.

Для мелких инвесторов 2004 г. стал неблагоприятным. Если раньше частник, вступивший в долевое строительство на начальной стадии, продавая квартиру на открытом рынке, получал доход около 30%, то сегодня — максимум 20%. Строители и девелоперы за последние два года заработали достаточно и в большинстве случаев не ищут крупные инвестиции на стороне. На свои деньги строят «Общество «Малышева-73» и «Атомстройкомплекс». Привлеченные средства РСЦН «МАН» не превышают 40%. Дело даже не в том, что строители стремятся максимизировать прибыль. Просто благодаря сложившейся конъюнктуре квартиры, офисы и торговые площади продаются с лету. По мнению финансового директора «Атомстройкомплекса» Юрия Сушко, рост спроса на екатеринбургском рынке недвижимости продолжится до 2007 г., потом наступит стабилизация.

С точки зрения долгосрочных вложений сейчас наиболее перспективны коммерческие объекты. Максимальный срок возврата денег — 2–2,5 года. Себестоимость квадратного метра в коммерческих зданиях держится на уровне $500–700. Приобрести площади в торговых и офисных центрах можно за $1000–3000 тыс./кв. м. Арендные ставки варьируются в пределах $20–100 за кв. м в месяц. Учитывая такие показатели, легко понять, почему многие девелоперы и строители решили не только продавать помещения, чтобы наращивать финансовые обороты, но и сдавать их в аренду. К примеру, «МАН» намерен продать лишь 80% своего «БизнесМАНцентра», «Малышева-73» собирается оставить за собой строящийся ТЦ «Гермес-Плаза» и сдавать его в аренду по частям. Это, кстати, противоречит концепции, принятой компанией в прошлом году: продавать все построенное или сдавать в наем «якорю» (как в случае с «Купцом»). Кроме того, крупные застройщики все чаще стали сохранять за собой торговые и офисные помещения на первых этажах возводимых ими жилых зданий. С одной стороны, это резерв — впоследствии площади можно перепродать по более высокой цене: в этом году, к примеру, цены на коммерческую недвижимость выросли примерно на 34%. С другой — при грамотном управлении квадратный метр может приносить до $1200 чистого дохода в год.

Новички с амбициями

Привлекательность екатеринбургского рынка недвижимости подтверждает и тот факт, что в 2004 г. на него потянулись компании, чей профильный бизнес далек от строительства. Например, «Корин-холдинг» запустил в этом году офисное здание на Ленина — Хохрякова (в течение следующего года компания намерена построить еще два офисных «Корин-центра»). Весьма амбициозным, по мнению экспертов рынка, стал проект владельца мебельных магазинов «Бабушкин комод» и «Полтинник» Андрея Гавриловского «Антей». Пущенная первая очередь комплекса уже «зарабатывает» деньги на строительство второй, большая часть площадей которой отойдет под торговлю.

Торговые центры сейчас вообще пользуются популярностью. В будущем году откроются ТЦ «Баркас» на Вайнера — Радищева, два ТЦ в квадрате улиц Попова — Хохрякова — Ленина — Сакко и Ванцетти, «Гермес-Плаза», ТЦ близ Дома кино, ТЦ «Восточный», вторая очередь ТЦ «Сибирский трактъ» и «Таганского ряда» (по некоторым данным, этот объект сдадут в конце текущего года). Интересен этот сегмент рынка и «пришлым» операторам — как московским, так и зарубежным. В 2005 г. самарская ГК «Время» достроит свой «Пар-Хаус» и примется за возведение еще трех локальных ТЦ, а скандинавская компания IKEA запустит многопрофильный «Мега Молл».

Возвращаясь к непрофессиональным участникам, стоит сказать, что прорывом года стал выход на рынок недвижимости холдинга УГМК. Компания заполучила право на реализацию сразу двух пафосных проектов — жилищного комплекса «Центральный посад» (проект оценивают в 150–200 млн. руб.) и бизнес-квартала «Сити центр» близ здания областного правительства (4 офисные высотки по 35 и 45 этажей, паркинги, торговые центры и прочая инфраструктура — всего 7 объектов). На «Сити» планируется потратить $420–470 млрд. Кроме того, весной 2005 г. УГМК совместно с французской компанией Bouygues batiment international начнет строить 18-этажную гостиницу стоимостью в $100 млн., 30% из которых инвестирует сама металлургическая компания. Право на возведение этого объекта получила дочерняя компания УГМК «Екатеринбург Сити», она выступит также заказчиком, девелопером и риэлтером. К слову, в структуру УГМК входят такие строительные подразделения, как «Уралмедьстрой» и Ревдинский кирпичный завод.

Приземленный интерес

В 2004 г. изменилась система оформления землеотводов и разрешений на строительство. В составе администрации Екатеринбурга появился независимый орган — спецкомиссия, который будет окончательно согласовывать вопросы землеотводов. Кроме того, введена так называемая служба «одного окна» — это подразделение занимается централизованным приемом и выдачей документации. Теперь разрешение на застройку можно получить в 10-дневный срок. Как уверяет начальник Главархитектуры Екатеринбурга Михаил Вяткин, на оформление всего пакета строительных документов уйдет не более 8–9 месяцев.

Взамен чиновники потребовали от строителей держать сроки на всех этапах заявленного строительного цикла. Иначе арендная плата будет увеличена в 10 раз. Этот шаг призван минимизировать возможность спекуляции землеотводами, к которой зачастую прибегают малоизвестные или иногородние компании. Кроме того, спецкомиссия будет проверять баланс застройщика, его репутацию и состав учредителей. Очевидно, что приоритет отдадут местным компаниям — новичков просто вытеснят с рынка административными методами.

Впрочем и компаниям с опытом есть о чем задуматься. В этом году борьба строителей и девелоперов за участки в центре города вышла на финальную стадию. В 2005 г., по мнению Михаила Вяткина, земля в этом районе «кончится» — большинство землеотводов уже распределено. К проектам, задающим стандарты строительства в центральных районах, аналитики относят клубный дом «Тихвинъ», дом класса премиум на ул. Физкультурников и разрастающийся микрорайон Малаховский. При этом эксперты отмечают, что стоимость жилья в центре достигла своего потолка — $850–1200 за кв. м. В связи с этим за последние пять месяцев на 20–25% выросли цены нового и на 30–32% — вторичного жилья на ВИЗе, Ботанике, в Пионерском, на Юго-Западе и в районе ближнего Уралмаша. В будущем наибольший рост продаж следует ожидать в тех компаниях, которые сориентировались и занялись строительством жилья среднего класса ($650–800 за кв. м) в периферийных районах. В их число входят «Атомстройкомплекс» (12 домов) «МАН» (5 домов), АСЦ «Правобережный» (7 домов) и т. д. На коне окажутся и фирмы, занимающиеся строительством коттеджных поселков. В черте Екатеринбурга есть 45 площадок под индивидуальное строительство. Среди наиболее заметных такие проекты, как «Палникс» (холдинг «Финпромко»), «Александровский» («Атомстройкомплекс»), «Верхнее Дуброво» («Уральский финансовый холдинг»).

А деловой центр может получить толчок к развитию благодаря программе выноса промышленных предприятий. По генплану, из центра Екатеринбурга и прилегающих к нему районов должны вывезти около 30 заводов. Девелоперы и строители уже подключились к этому процессу. На территории предприятия «Спортобувь» компания «Наш дом» строит жилой, деловой и торгово-развлекательный комплекс. «Малышева-73» купило завод под снос: на четырех гектарах будет построен торговый центр со складской инфраструктурой. «МАН» также приобрел промплощадки — одну в центре, другую на ВИЗе. После подготовительных работ там начнут возводить многоэтажный жилой квартал, торговый центр и гостиницу.

Кстати, владельцы заводов сами включились в процесс выноса предприятий. К примеру, братья Капчуки, владельцы Уральского подшипникового завода, выводят его за черту города, освобождая площадку под строительство жилья. Предприятие «Торгмаш», переквалифицировавшись в девелопера, начало строить на своей территории 8-этажное офисное здание, стоимость которого составит $10 млн. Второй проект на этой площадке — межрегиональный торговый центр, специализирующийся на стройматериалах, потянет на $20 млн.

И все же, по мнению игроков рынка, смещение акцента строительства из центра города на периферию необратим. По словам Игоря Заводовского, в городе сформировалось 5 фактически автономных по инфраструктуре периферийных района — там уже есть потребность в недорогих офисах и качественных торговых центрах. Иными словами, 2005 г. станет переломным с точки зрения географии возводимой недвижимости всех заявленных на рынке классов.

Обратная связь: kb@apress.ru