«Издеваются, как над подопытными кроликами». Владимир Крицкий — о стройке в кризис

Читайте спецпроект «Действующие лица строительного рынка» на DK.RU

 

В начале августа в Екатеринбург приезжал российский вице-премьер Игорь Шувалов — инспектировал ход подготовки города к футбольному ЧМ-2018, а заодно побывал в малоэтажном районе Мичуринский, где смотрел малогабаритные квартиры. По словам Владимира Крицкого, управляющего «ЛСР Недвижимость — Урал» (девелопер проекта), чиновника сопровождал гендиректор Агентства ипотечного и жилищного кредитования Александр Плутник:

 

 

Г-н Крицкий добавляет: девелоперам такого рода госпрограмма была бы весьма интересна — это может поддержать игроков. Главный вопрос: по какой цене власти будут выкупать метры у участников рынка.

 

 

Вариант с госзаказом, госпрограммами может поддержать застройщиков в кризисное время. У крупных игроков, как правило, есть подушки безопасности, которые тоже дают возможность держаться на спаде. А с мелкими компаниями что будет?

 

— Многие не выживут. В этом году вышло два важных закона, на которые не все обратили внимание, а, между тем, они серьезно изменят рынок. Первый — поправки в ФЗ-214 (о долевом участии в строительстве). Увеличен размер страхового капитала — это по плечу только крупным застройщикам. Мелкие, даже добросовестные, возводящие один-два дома в год, не выдержат финнагрузку. К тому же усложнилась сама процедура: прежде чем взять хоть копейку на долевое строительство, мне нужно получить заключение уполномоченного органа о возможности привлечения денежных средств граждан. То есть кто-то из областных органов власти, скорее всего, Департамент Госжилстройнадзора, будет выдавать такой документ — на каждый объект, а не скопом на компанию. Если у меня заключения такого нет, а я привлек деньги — вплоть до уголовной ответственности.

 

Второе важное изменение касается института СРО — структура закона полностью изменилась. Сейчас введен региональный принцип вступления: если компания работает в Свердловской области, она не можешь вступить в Московскую, Питерскую и так далее СРО. Это нормально. Мелким застройщикам даже облегчили жизнь — теперь чтобы отрабатывать контракты стоимостью до 3 млн руб., допуск от СРО не требуется. Но! Мы все сейчас будем нести солидарную ответственность, и в той СРО, где будем состоять, проверим всех участников. И остальные поступят так же. Потому что дружба дружбой, а платить за соседа по СРО, если он напортачит, никому не хочется.

 

Такое ощущение, что исход мелких компаний уже идет, и ситуация в стройсфере становится все хуже.

 

— Ну, если свердловский Минстрой уже говорит, что в области появились официально законсервированные стройки, то да. Обычно как: просто приостанавливают возведение объекта, но никак это не оформляют — с прицелом на возобновление процесса. Потому что консервация жестко регламентируется, нужно провести достаточно большой объем работ. И если это начали делать, ничего хорошего.

 

 

Это и понятно: в экономике нет роста. Никто не может сказать, когда появятся финансы, когда отменят санкции. Этот кризис чем отличается от предыдущего — в 2008-2009 гг. были длинные деньги под минимальный процент, нам европейский банк давал кредиты. Сейчас — нет.

 

Банкиры в неофициальных беседах не скрывают, что девелоперские проекты слишком рискованны сейчас, чтобы их финансировать. Как застройщики решают эту проблему?

 

— Нам проще — компания столичная, крупная. Банки с нами работают иначе — головная структура вхожа в крупные финорганизации, «Группа ЛСР» все-таки в правительственном списке системообразующих предприятий. Есть много факторов, по которым нас «большой брат» очень сильно выручает. А где брать кредиты местным застройщикам, я не знаю.

 

Сейчас модно говорить, что сегодняшняя ситуация — не кризис, а новая реальность, в которой нужно учиться жить. Возможно ли этому научиться?

 

— Можно называть хоть как, обложить процесс любой словесной шелухой, но суть не поменяется. В экономике кризис. Причем в 2008 г. власти принимали меры: помню, на металлургов, на производителей стройматериалов воздействовали, чтобы те не задирали цены. В этот раз такое ощущение, что никому ничего не надо. Арматурщики и цементщики весной взяли и увеличили цены — что к чему? Правительство, по идее, должно было вмешаться, но власти только пальцем погрозили и все.

 

Судя по всему, строительство — уже не торт?

 

— Даже в хорошие времена на стройке легко не было. Над нами же, как над подопытными кроликами, все издеваются. Я разговаривал с Павлом Крашенинниковым (председатель комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству. — Прим. ред.), говорю: «Такое чувство, что вы изменения в Градостроительный и Земельный кодексы вносите каждый месяц — зуд какой-то, что ли, у кого-то? Мы только по одним правилам начинаем работать, — раз! — изменения». Просто дело в том, что все новации требуют вноса корректировок в документацию, нужно перепроектировать и т. д. 

 

А уж про строительные нормы я вообще молчу. У нас есть подразделение «ЛСР Европа», я смотрел, какие здания оно строит в Мюнхене — у нас бы такие возводить никто не дал. На Западе иные требования к пожарной безопасности — они легче, изящнее. И что, пожаров, что ли, в Германии больше от этого, гибель выше? Нет. Пример: строится частное общежитие для студентов, в подвале здания – котельная. А рядом школа стоит, так ее от этой котельной зацепили. У нас чтобы разрешили от одной котельной запитать два социальных объекта — никогда в жизни! Ты две котельные будешь строить! Или стоит в здании перегородка, которая отделяет холл от помещения кафе. Наши пожарные сразу бы сказали: убрать — естественное препятствие на путях эвакуации. 

 

А нормы по инвалидам! Прописано: 10% машиномест, которые необходимы в жилом комплексе, предназначены для людей с ограниченными возможностями. А они шире обычных плюс расстояние между машинами надо выдержать в 1 м, чтобы человек мог на коляске выйти из авто. Мы это сделали, двор застолбили знаками «Место стоянки для инвалидов», но ни в одном доме просто физически нет такого количества маломобильных людей. Ну, нет! В итоге жильцы знаки эти уберут и сделают обычную парковку. И таких примеров масса. 

 

И что делать?

 

— Работать. Ищем различные возможности, мозговые штурмы проводим. Во-первых, во всех проектах сейчас делаем квартиры маленьких планировок. Ну, не покупают у нас большие квартиры!

 

А аналитики говорят, что, наоборот, таких объектов — перебор, и покупать их в перспективе не будут.

 

— Аналитики пусть собирают статистику и ее интерпретируют, а вперед лезть не надо. Мы сами разберемся, что строить. Перешли, например, к смарт-квартирам. В чем суть: за рубежом число комнат считают по количеству спален, мы стали работать по такому же принципу. Во всех квартирах, которые сейчас проектируем, не будет отдельной кухни — только кухня-гостиная. Плюс комнаты на 10-12 кв. м. — спальни. Весь Запад так строит. Немцы говорят: «Зачем мне большая квартира, я сэкономлю и куплю машину получше, буду хорошо есть, прекрасно отдыхать». За большую квартиру ведь платить надо немало, и у нас наконец-то тоже стали задумываться о стоимости владения метрами.

 

Плюс мы ушли от открытых противопожарных лестниц — раньше делали незадымляемые шахты, по которым люди могли бы спуститься вниз в случае возгорания. Теперь сооружаем закрытые лестнично-винтовые холлы с вентиляторами, которые отдельно запитываются — когда в доме отключают электроэнергию, на них это не действует. Экономим много: не городим дополнительно никому не нужные конструкции, все внутри здания. И их утеплять не надо.

 

Цены при этом снижать не планируете?

 

— Нас подталкивает себестоимость — она растет. Сначала скачок произошел на фоне двукратного взлета валютных курсов, потом стали дорожать стройматериалы, даже те, что производят в России. Лифтовое оборудование в цене выросло в 1,5 раза, электроэнергия подорожала, ГСМ, бытовая химия — тоже. И я еще молчу про оборудование – начиная от насосов и заканчивая всем остальным. У нас же толком ничего не производят. В результате себестоимость строительства за последние два года увеличилась на 15%, а рынок установил цену продажи метров, которая тихонько пошла вниз.

 

Ясно, у людей нет денег, дороже давать за квартиру они не будут, больше покупателей не станет — откуда им взяться. Но мы тоже не благотворительностью занимаемся, нам нужна оборотка, чтобы проекты заказать, сотрудникам зарплату выплатить, налоги заплатить. Думаю, и дальше все будут стараться сжимать себестоимость и как можно сильнее ее контролировать, а рынок скажет, какие цены устанавливать.  

 

В последнее время риторика городских властей относительно перспектив развития города поменялась: ранее было мнение, что строить надо комплексно и на окраинах, сейчас — что в самом городе есть площадки, пригодные для возведения домов. Промзоны, например, которые простаивают. 

 

— Я согласен с последней позицией. Для комплексного освоения нужны огромные финансовые ресурсы — на дороги, сети, источники электро- и водоснабжения. Весь мир строит точечно, а мы стали чересчур заигрывать с населением, говоря, что уплотнительная застройка — дело неподходящее. Другой вопрос, что при локальном возведении домов появляются проблемы с транспортом. Но опять-таки весь мир их решает: ограничивает въезд на авто – только по четным дням, например, или по нечетным. Или въезд только для жителей домов района. Все возможно устроить наилучшим образом, только нужно этим заниматься.

 

По-вашему, начнет ли ситуация в экономике выправляться, или застройщикам нужно привыкать работать при сжавшемся рынке? В целом, какой у вас настрой?

 

— Когда у человека болит, к примеру, локоть, а он вместо того чтобы идти к врачу, привыкает к боли, — это ненормально. И долго он так не протянет. Так и с экономикой — излечение будет. Я думаю, позитивные подвижки начнутся с 2019 г. 

 

 

Вообще же строитель был востребован всегда, жилье ведь нужно во все времена: семьи новые появляются, старые распадаются. И соцобъекты будут строиться так или иначе, и производство станет развиваться — никуда мы от этого не уйдем. Сейчас пока пояса затянем, а дальше все будет нормально. 

 

Фото: Группа ЛСР