Недвижимость - 23.11.2009

Несколько докризисных лет рынок недвижимости жил в эйфории всеобщего благополучия. Предложение на рынке жилья увеличивалось на 20-30% в год. Рекорд роста был поставлен в 2005 г., когда стоимость метра подскочила вдвое. Потом наступило отрезвление – кризис опустил цены на жилье на 25-40%. В коммерческой недвижимости аналогично - арендные ставки офисных площадей в среднем на 30-40%. Цена метра «загородки» снизилась на 25-40%.

коммерческая

Однако и страшные прогнозы не оправдались: не случилось обвала цен до 10 тыс. руб. за квадратный метр, как пугали многие, не произошло обвального банкротства застройщиков и девелоперов. Выжили многие. Теперь наступило время «вдумчивых» застройщиков и продуманных проектов. Спрос и предложения встретились. Пусть и на дне .
Иллюзии Забыть о 40% рентабельности
Несколько докризисных лет рынок недвижимости жил в эйфории всеобщего благополучия. Предложение на рынке жилья увеличивалось на 20-30% в год. Рекорд роста был поставлен в 2005 г., когда стоимость метра подскочила вдвое.
Процент рентабельности в жилищном строительстве до кризиса доходил до 25-40%. «В 2004-2005гг. обычно, когда дом сдавался, свободных площадей уже не было. Все раскупали на этапе котлована. А в 2006-2007гг. к финансированию сделок активно подключились банки, и это еще больше подогрело рынок»,— конкретизирует директор по маркетингу компании «Западный Берег Девелопмент» ВАХТАНГ ЧИКАБЕРИДЗЕ.
В 2008 г. начала активно развиваться «загородка». К середине года девелоперы подготовили уже около 40 проектов малоэтажного строительства в пригородах Челябинска. И покупатели не боялись вкладывать деньги в будущие коттеджи. «Потребители были мобильны в принятии решения о покупке: могли быстро продать квартиру и тут же перевести деньги в загородную недвижимость»,— подчеркивает Вахтанг Чикаберидзе.
Динамично росла коммерческая недвижимость. Так, в 2008 г. челябинские застройщики успели сдать более 200 тыс. кв. м офисных площадей— в два раза больше, чем годом ранее. И все находило спрос. Заполненность бизнес-центров была почти предельной: 90-97% (оценка АН «Компаньон»).
Вслед за бумом строительства подтягивался риелторский бизнес (до кризиса в рекламном поле Челябинска, по оценке РК «Служба недвижимости», насчитывалось уже около 500 риелторских агентств) и рынок стройритейла. В городе появились крупные сети: такие как «СуперСтрой» и «Евроград». В 2007 г. объем розничной продажи стройматериалов в Челябинске, по данным «РБК», достиг $250-300 млн, а ежегодный прирост объема рынка аналитики LCMC оценивали в 20-25%.
Рост пьянил. «У застройщиков, банкиров, покупателей— у всех была незыблемая сюрреалистичная вера в то, что недвижимость всегда будет дорожать! Люди пытались строить на любом клочке земли— самой неудобной конфигурации и в самом неудобном месте. Потому что царил мощный миф: «построим за 20, а продадим за 40!»— вспоминает директор корпорации «Стратум» ОЛЕГ ПЕРМЯКОВ. Люди покупали объект недвижимости, спустя полгода производили переоценку— и под залог этого объекта получали кредит значительно больше, чем было за него заплачено. Девелоперы вкладывали в проекты минимум собственных средств, привлекая финансирование либо от покупателей на раннем этапе либо в виде кредитов. В условиях стремительно растущих цен проценты по кредитам— 11-14% годовых— казались сущим пустяком. «Мне известны случаи, когда соотношение собственных и заемных средств составляло 1:50— то есть люди затевали проекты, вообще не вкладывая денег»,— замечает Олег Пермяков.
Страхи переходного периода
Осенью 2008 г. рынок замер в ожидании вала банкротств строительных компаний. Посыпались предположения, что банки начнут активно изымать недвижимость, находящуюся в залоге, в итоге на рынок вывалится множество объектов, обрушив тем самым цены.
Хотя многие застройщики действительно оказались не в состоянии возвращать долги, мрачный сценарий не реализовался. «Банки приняли удар на себя, решив, что лучше два года мучиться, чем один раз переболеть (банк, признавая невозврат, должен создавать финрезервы, а это— снижение прибыли). В итоге почти все застройщики остались на рынке, зато в банковском секторе ситуация с плохими долгами весьма неприятная»,— констатирует Олег Пермяков.
Другой «страшный» прогноз связывали с ценой на жилую недвижимость. В челябинском интернет-сообществе упорно циркулировал слух, что скоро квартиру можно будет купить по цене 10 тыс. за квадрат. Однако «ниже плинтуса» цены не упали: снижение удержалось в пределах 30-35%. По данным РК «Служба недвижимости», отправной точкой падения стоимости жилья на вторичном рынке стал декабрь 2008 г. С декабря по ноябрь 2009 г. средняя цена 1 кв. м снизилась с 51,7 тыс. руб. до 36,8 тыс. руб., достигнув уровня середины 2006 г.
Аналогично события развивались в сегментах коммерческой и загородной недвижимости. Так, арендные ставки офисных площадей за первое полугодие 2009 г. упали в среднем на 30-40%. Цена метра «загородки» снизилась на 25-40%.
Впрочем, многие застройщики и риелторы считают, что дно не достигнуто, и падение (теперь уже не резкое, а постепенное) продолжится еще полгода, и только к осени 2010 г. цены начнут расти.
Возможности Девелоперы вспомнят про потребителя
Уже осенью 2008 г. застройщики стали замораживать проекты в стадии готовности менее 40-50%: неожиданно стало ясно, что спрос и предложение в серьезном конфликте. В новой реальности застройщикам придется анализировать рынок, прежде чем рыть котлованы.
Были остановлены мегапроекты: город-спутник «Солнечная долина» «Реновы Стройгруп» (3,2 млн кв. м жилья, 116 тыс. жителей) и «Город-Сад» ЧРОР «ПромАсс» (2,5 млн кв. м жилья, 110 тыс. жителей). «На самом деле мы не ожидали, что будет так плохо. Весной прошлого года мы прогнозировали падение потребительской способности на 20-30%. Но спрос упал в 10 раз!»— делится Вахтанг Чикаберидзе.
До кризиса растущая цена недвижимости списывала все ошибки в девелопменте, а их было море: и в управлении финансами, и в маркетинге, и в оценке спроса, рассуждает Олег Пермяков: «Строили не то, что было оптимально для покупателя, а то, что получалось. Никто в 2006-2008гг. не считал, сколько людям нужно жилья и сколько у них на это денег. А сейчас выяснилось, что денег-то у людей нет!» В 2008 г. 40% рынка жилья, по словам г-на Пермякова, делали инвесторы. Они же брали очень большую долю ипотечных кредитов: некоторые покупали в ипотеку по 3-4 квартиры. «Посмотрите структуру выдачи ипотечных кредитов за первые восемь месяцев этого года: в 70% случаях первоначальный взнос люди вносили неденежными формами— материнским капиталом, военными сертификатами. Это значит, что сегодня даже 400 тыс. руб. мало у кого есть»,— заключает эксперт.
Кризис показал, что нужно внимательнее относиться к потребителю, потому что не все, что строится, находит спрос, поясняет Вахтанг Чикаберидзе. По его словам, до кризиса почти никто не анализировал рынок: что нужно строить, для кого, как это должно выглядеть? Сразу приступали к брокериджу: еще ничего нет, а уже начали продавать. «Зачем проводить анализ, если все равно купят?! Поэтому многие и понастроили непонятно что и для кого. Надеемся, что сейчас на рынке начнется анализ потребительских предпочтений. Особенно это касается девелоперов загородного жилья. Потому что обещания никто не покупает. Проекты, которые строились по принципу: продадим дома, а потом на вырученные деньги будем подводить коммуникации— просто перестанут существовать. Либо найдут нового собственника, который еще до того, как зайти на этот рынок, будет просчитывать, каким образом вложения к нему вернутся»,— резюмирует г-н Чикаберидзе.

Основные события

октябрь 08 1 | Открылся офисный комплекс класса D1 «Дом Контор на Горького» площадью 10 тыс.кв.м. Инвесторы объяснили выбор позиционирования насыщенностью рынка офисами более высокой классности. Основной инвестор проекта — Уралпромбанк. Объем инвестиций в покупку зданий и их капремонт составил 190 млн руб.

ноябрь 08 1 | Администрация г. Челябинска договорилась с генеральным директором ОАО «Платина» Олегом Колесниковым о выкупе несостоявшегося торгового комплекса во дворе жилого дома на пл. Революции. Сумма сделки составила 220 млн руб. 2 | Инвестиционная строительная компания «РЭККОМ» открыла офисный центр класса А REKKOM PALACE площадью 21 тыс.кв.м. Общая стоимость объекта— около $40 млн. По экспертным оценкам, срок окупаемости составит 15-17 лет.

декабрь 08 1 | Правительство Челябинской области объявило о намерении потратить 1,6 млрд руб. на выкуп жилья у компаний-застройщиков в рамках федеральной программы по досрочному переселению из ветхоаварийного жилья. 2 | ГК «Стройком» стала победительницей в двух котировочных гонках, организованных министерством обороны РФ и министерством строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области.

январь 09 1 | Строительная компания «Уралметаллургремонт-4» ввела в строй завод по производству свай, колонн, фундаментных блоков (ФБС) и трехслойных железобетонных стеновых конструкций по технологии Elematik.

февраль 09 1 | Президент ГК «БД Спиридонов» Владимир Спиридонов открыл торговый центр «Маяк» на ул. Дарвина. Торговая площадь центра— 30 тыс.кв.м. 2 | Санкт-петербургская компания «Старт» открыла в Челябинске гипермаркет площадью 9 тыс. кв. м в ТК «Маяк».

март 09 1 | Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ) начала реализацию новых схем приобретения жилья. Пилотные проекты по первой схеме— аренда с последующим выкупом (коммерческий найм)— запущены в Увельском р-не и п. Первомайский. 2 | В марте 09 г. региональная сеть универсальных магазинов стройматериалов «Евроград», работающая с 2001 г., закрыла две из четырех точек продаж в Челябинске общей площадью около 3 тыс.кв.м.

апрель 09 1 | В апреле 09 г. Правительство Челябинской области провело первый в этом году конкурс среди строительных организаций на приобретение квартир в новых домах Челябинска для переселения граждан из ветхо-аварийного жилья.

июль 09 1 | На месте бывшего завода строительных конструкций и пластмасс в Курчатовском р-не Челябинска ООО «Интеграция» открыла одноименный складской комплекс общей площадью около 54 тыс. кв. м, ставший самым крупным в регионе. По словам директора складского комплекса ВЛАДИМИРА ЧЕРВОТКИНА, инвестиции в проект составили 1,1 млрд руб. Половина этой суммы— собственные средства компании. Еще 550 млн— кредит Сбербанка. 2 | В Челябинске закрылись два гипермаркета федеральной сети «СантаХаус» (товары для дома и ремонта), принадлежащей петербургской компании «Лавента». Магазины были расположены в ТК «Синегорье» и «КС».

август 09 1 | Санкт-петербургская сеть магазинов товаров для строительства и ремонта формата DIY «Старт» открыла второй челябинский гипермаркет на ул. Бажова (площадь 5300 кв. м). Почти одновременно оренбургская сеть строительных и отделочных материалов «Стройландия» открыла DIY-магазин на ул. Артиллерийской. Площадь магазина— 3700 кв. м, ассортимент— 25-30 тыс. товарных позиций.

октябрь 09 1 | 23 октября в арбитражный суд Челябинской области поступило заявление о банкротстве известного челябинского девелопера ЗАО «Энергоинвест». Соответствующий иск подало руководство компании. Впервые о существенных проблемах «Энергоинвеста» стало известно в августе, когда владелец компании ВИКТОР ЛЕБЕДЕВ объявил о решении продать VIP-поселок ЗЖК «Видово» всего за 65 млн — четверть себестоимости.

Очевидцы
Лилия Патрушева, директор департамента управления персоналом УК «Сталепромышленная компания»
7-10 коротких высказываний, цитат ньюсмейкеров «ДК». Например, Сергей Лапшин, председатель правления Банка 24.Ру: «Чтоб я еще когда-нибудь хоть раз в жизни выдал особо высказываний, цитат ньюсмейкеров «ДК». Например, Сергей Лапшин, председатель правления
Лилия Патрушева, директор УК «Сталепромышленная компания»
7-10 коротких высказываний, цитат ньюсмейкеров «ДК». Например, Сергей Лапшин, председатель правления Банка 24.Ру: «Чтоб я еще когда-нибудь хоть раз в жизни выдал особо крупный кредит одному заемщику!? Ни за что. 7-10 коротких высказываний, цитат ньюсмейкеров «ДК». Например, Сергей Лапшин, председатель правления Банка 24.Ру: «Чтоб я еще когда-нибудь хоть раз в жизни выдал особо крупный кредит одному заемщику!? Ни за что.