Остаться в живых: естественный отбор на рынке загородной недвижимости

Многие привыкли к мысли о том, что жизнь за городом – не роскошь, а относительно доступное удовольствие. Поддерживают это убеждение сами девелоперы, анонсируя предложения из серии «коттедж за городом с земельным участком по цене трехкомнатной квартиры в центре мегаполиса». Но все ли загородные проекты одинаково прибыльны и интересны конечному потребителю в кризис?

Возвращение к истокам: свой дом на своей земле

Как признаются сами застройщики, с наступлением непростых времен на рынке загородной недвижимости повышенным спросом пользуются земли под застройку.

«Хорошо сейчас идет «чистая» земля, – говорит Николай Савин, президент центра недвижимости «МАН». – Во-первых, потому что это дешево – участок в среднем стоит 1 млн. рублей. Во-вторых, это отличное вложение. Земля всегда с тобой, она не обесценится, а это уже прямая защита средств от инфляции. И, в-третьих, ее содержание обходится владельцу малой кровью – налоги на такого рода недвижимость небольшие. Также востребованы готовые недорогие дома площадью 100-150 кв. м с земельным участком и подведенными коммуникациями (дороги, газ, электричество). Убедились в этом на собственном проекте в п. Курганово (поселок «Белые Росы»).

Согласен с коллегой и Павел Боровиков, директор по продажам и маркетингу Pine Creek Golf Resort: «На мой взгляд, основной тренд на рынке загородной недвижимости был задан еще в 2008 году, когда земельные участки без подряда взяли верх над остальными сегментами рынка. С тех пор ситуация развивалась только в этом ключе, и по сей день большинство покупателей приобретает земельные участки для реализации стремления к самостоятельному строительству, сформировавшегося у многих людей еще с детства». Однако, по мнению эксперта, дальнейшее развитие рынка в рамках модели, когда девелопер избавляется от участков и не несет ответственности за судьбу проекта, приведет к деградации отрасли в целом.

Дворцы не нужны, в тренде – компактная недвижимость

Аутсайдером с точки зрения спроса оказалась загородная недвижимость премиум - класса. По наблюдениям Виталия Аскина, директора ГК «Резиденция», именно этот сегмент проседает больше всего и находится в зоне повышенного риска. «Тяжелее всего сейчас проектам класса «комфорт плюс» и «бизнес». Доходы покупателей, выбирающих для себя именно этот уровень, к сожалению, больше зависят от внешних факторов, влияющих на экономику в целом». Впрочем, есть и примеры, свидетельствующие о том, что проекты в более высоком ценовом сегменте все же востребованы. «В кризисных условиях спрос на загородный бизнес-класс можно назвать стабильным, – говорит Николай Савин. – За этот год все коттеджи в нашем загородном поселке «Золотой Карп» были распроданы».

Но в большинство покупателей загородного жилья все же рассматривают бюджетные варианты. «Основной тренд на рынке загородной недвижимости в этом году – оптимизация площадей, – подчеркнул Павел Боровиков. – Дома площадью свыше 500 кв. м, которые были популярны не так давно, сейчас практически превращаются в неликвид. На пике спроса комфортное функциональное жилье площадью 150-250 кв. м».

Эксперты отрасли убеждены, что в текущих экономических условиях стоит развивать проекты, где удачно сбалансированы стоимость, комфорт и продуманность транспортной сети. «Главный секрет успеха проекта сегодня – это оптимальный баланс между стоимостью земельного участка, стоимостью строительства, транспортной доступностью и высоким уровнем сервиса, предлагаемым застройщиком», – считает Виталий Аскин. «Успешный проект на загородном рынке – это не только квадратные метры, полученные по формуле «коттедж за городом по цене трехкомнатной квартиры в городе», но и готовая инфраструктура, место для досуга и отдыха рядом с домом, профессиональное управление и единая социальная среда, – подчеркивает Павел Боровиков. – Одним словом, это реализованная и действующая грамотная концепция загородного комплекса, которая включает в себя не только площади, но и четкую идею, если угодно, душу проекта».

Виталий Аскин отметил, что чем продуманнее и внушительнее будет проект, тем выше будет интерес и доверие к нему со стороны потребителя, а значит, тем более успешным он станет. «Форматы имеют тенденцию к укрупнению. Только масштабные проекты и комплексная застройка позволяют дать представление потенциальным клиентам о стабильности и надежности застройщика. Мы логично следуем данному правилу и готовим к выходу совершенно новый проект, аналогов которому на рынке загородной недвижимости еще не было. Это будет первый многофункциональный загородный квартал с зоной ИЖС (готовые дома), участками без подряда (дачное строительство) и зоной участков для бизнеса (так называемая «промка»)».

Если говорить непосредственно о видах недвижимости, в которую застройщикам стоит вкладывать свои силы, деньги и время, то, по мнению Николая Савина, на данный момент существует три вида объектов, способных принести прибыль современному девелоперу: «Сейчас особенно хорошо идет так называемая «большая тройка» – эконом-жилье вблизи Екатеринбурга, земельные участки с коммуникациями и готовые коттеджи эконом-класса площадью 100-150 кв. м. Вот это, пожалуй, самые успешные варианты, которые гарантированно пройдут пресловутый естественный отбор».

Навстречу клиенту

Частью стратегии девелоперов стало выстраивание более лояльных отношений с потребителем. «В нынешних экономических реалиях мы смягчаем условия приобретения земельных участков. В частности, снижаем размер первоначального взноса, даем рассрочку платежей на более длительный срок без индексации, принимаем в счет оплаты вторичную недвижимость», – отмечает Николай Савин.

«Мы всегда думаем над тем, что мы можем сделать для покупателя, как улучшить сервис, что добавить или напротив, изменить, – говорит Виталий Аскин. – В этом году мы вывели на рынок и успешно реализовали проект бюджетного коттеджного поселка, который задал новые стандарты работы с таким продуктом, как участки без подряда. Мы предложили своим покупателям земельные участки по фиксированной цене, которая включала в себя как стоимость самой земли, так и стоимость всей инфраструктуры поселка и, что самое важное, стоимость коммуникаций. То есть, покупатель приобретает земельный участок, если можно так выразиться, по системе «все включено». Мы провели расчеты и поняли, что на момент, пока люди строятся, мы можем освободить их от платежей, связанных с содержанием земельного участка в нашем коттеджном поселке». Принципа «клиенториентированность без демпинга» придерживаются в Pine Creek Golf Resort. «Мы всегда открыто общаемся с клиентами, чутко улавливаем их пожелания. У нас нет скидок на приобретение экокоттеджей, так как мы глубоко убеждены в том, что скидка – это признак неуверенности в своем предложении, – говорит Павел Боровиков. – Стоимость не является определяющим фактором выбора загородного дома в премиум-сегменте, здесь работает другое – эмоции, впечатления, которые запоминаются на всю жизнь. Поэтому в качестве бонуса мы предлагаем нашим клиентам привилегии. Это, в частности, годовая карта члена клуба Pine Creek Golf Resort, которую получает в подарок каждый владелец экокоттеджа».