«По цене ниже рыночной». Как купить конфискованную квартиру: риски, условия, выгода

Покупать жилье можно не только у частных лиц и застройщиков, но и на аукционах, публичных торгах, где реализуют недвижимость, по тем или иным причинам конфискованную у собственников. О том, сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков, какие у такой сделки плюсы и минусы, рассказывает «РБК Недвижимость».

Залоговая недвижимость банков — это те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. В соответствии со ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания на такое имущество возможно, если сроки внесения платежей были просрочены более трех раз в течение года, а также если сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты, купить их можно разными способами, с разной степенью риска.

На аукционе банка

— Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, говорит управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим задаток возвращают, победителю он идет в счет оплаты лота. Начальную стоимость лота определяет независимый оценщик, выигрывает тот, кто предлагает максимум. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Большой скидки на недвижимость в этом случае ждать не стоит: банк стремиться заработать как можно больше, а в азарте торгов цена на квартиру или дом может стать даже выше среднерыночной.

Риск в том, что в квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета. Так что лучше до торгов проверить в регистрирующем органе, кто прописан в объекте недвижимости.

На публичных торгах

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Их проводят на персональных интернет-площадках кредитных организаций или на специализированных платформах. Это более длительный и сложный способ реализации недвижимости, так как продать квадратные метры можно только после судебного процесса.

Как и на аукционе, квадратные метры получает тот, кто предложил за них лучшую цену. 

— Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги, — объясняет Маргарита Захарова.

Главный риск этого способа покупки в том, что сам торг и договор купли-продажи могут признать недействительными из-за того, что они были несанкционированы. Чтобы обезопасить себя, стоит запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта или иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. 

Опасно и то, что в течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. Если суд удовлетворит просьбу, покупатель будет обязан вернуть недвижимость, потраченные деньги ему вернет банк, но часто на это требуется очень много времени.

На онлайн-витрине банка

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Банку интересно продать залоговое жилье максимально быстро, чтобы покрыть долг и убытки.

Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки, — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Если продать квадратные метры по среднерыночной цене не получается, банк постарается сделать это по более низкой цене. Можно даже купить недвижимость в кредит, по выгодной процентной ставке.

В этой схеме покупки жилья рисков мало, но стоит помнить, что проверить историю квартиры должен сам покупатель, банк сообщать обо всех нюансах не обязан. Посмотреть квартиру до покупки, как и при торгах, не получится.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может продать жилье самостоятельно и полученными деньгами перекрыть кредит. Погасить долг скорее в таком случае заинтересован и ипотечник, и банк, так что стоимость жилья может быть весьма привлекательной.

При таком варианте сделки покупатель может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для ее оценки. Риск в том, что перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга, a бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В итоге покупатель не сможет получить у банка уплаченные по договору деньги, заставить продавца оформить переход права собственности также будет невозможно. 

Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки. Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки, — рассказывает член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго.

Покупателям залоговых квартир также советуют заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости.

Теги: недвижимость, лайфхаки