Почему миллениалы скупают загородные дома и как на этом заработать — Эдуард Богданов

Эдуард Богданов, генеральный директор риелторской компании «Богданов и партнеры»:

— Когда мы только начинали свой проект на рынке загородной недвижимости Екатеринбурга, я был четко убежден: лицо нашего будущего покупателя мне известно досконально. Думал: «Я ведь мега-риелтор с 15-летним (на тот момент) стажем, уж я-то разбираюсь в рынке». Когда мы прорабатывали концепцию коттеджного поселка, я ясно себе представлял его аудиторию: это люди в возрасте 40+ — папа работает, мама красивая, двое детей, все у них благополучно. На деле же все оказалось совсем иначе. Уже в ходе реализации проекта мы увидели картину, которая заставила меня серьезно пересмотреть свои прежние представления.  

Во-первых, от аудитории в возрасте 45-54 года запросов на дома в нашем поселке поступает всего лишь 19,4%. Зря я про них думал: «Вот они, мои клиенты!». Примерно столько же покупателей старше 55 лет — 18,9%, а основная масса интереса идет от людей, которым от 25 до 34 лет. Я себе даже представить такого не мог! Я считал, что эти ребята еще не доросли даже до робких мыслей о собственном доме. Им бы надо для начала купить в ипотеку однушку в городе, потом задуматься о двушке, далее — взять курс на трехкомнатную квартиру, и вот только потом… Ничего подобного! Они перескочили все эти этапы и мчат вперед гораздо быстрее, чем мы думаем. От них идет треть запросов!

Не менее удивительно для меня и то, что интерес есть от людей, которым сейчас от 18 до 24 лет. Таких в структуре запросов 6%. Мне сложно предположить, почему эти молодые ребята хотят загородный дом — это за гранью моего понимания. Но они есть, и это нужно сегодня учитывать. 

Из того опыта, что мы получили при строительстве поселка, я сделал еще ряд выводов, которых раньше бы спрогнозировать не смог. Сегодня в эконом-сегменте покупатель готов платить за дома площадью минимум 60-70 кв. м — это нижний предел. Такой объект можно построить и продать. Верхний предел, с моего субъективного мнения, — двухэтажный коттедж на 100-120 квадратов. Бюджет при этом должен укладываться в рамки от 2,5 до 5 млн руб. Вообще, судя по аналитике, за последние несколько лет аппетиты уральцев относительно загородной недвижимости изменились чрезвычайно. 

Так, если взять последние три месяца 2014 г. — самое предкризисное время и конец 2017-го, видно, что стало со спросом и приоритетом по деньгам. Если четыре года назад в организованных коттеджных поселках эконом-класса мы бы предложили покупателям дом площадью меньше 100 метров, нас бы не поняли — таких эстетов было наперечет, смешные 1,2% в структуре спроса. К концу прошлого года доля таких коттеджей подросла до 3,4% — разница велика!

Если раньше самым значимым сегментом были объекты с метражом 200-250 кв. м, дома под 250-300 квадратов тоже брали охотно, то в 2017-м лидировать стали коттеджи в 100-150 метров — это сейчас основа, база рынка. В такой метраж легко вписать все хотелки покупателей. Сегмент домов в 150-200 квадратов тоже подрос — до 37,9%, а вот объекты площадью 200-250 метров сильно просели, как и дома в 300 квадратов. При этом доля действительно больших домов, больше 300 кв. м., относительно стабильна — любителей простора и четыре года назад, и сейчас в пределах 2-3%. 

В поселках бизнес-класса тоже видны изменения. Лет пять назад я был в Перми, смотрел там загородный проект.

Один из собственников хвастался: когда ситуация с продажами стала не очень радостной, концепцию подкорректировали. Были объекты по 300-400-500 квадратов, стали по 180 кв. м. «Мы сделали дома для людей», — сказал пермяк.

В общем, сейчас, когда человек приходит за коттеджем в поселке бизнес-класса (подчеркну — не luxury, а «бизнес для людей»), ему нужен участок побольше, гараж, равные по социальному статусу соседи и объект метражом до 220 кв. м. Это прямо максимум. 

Если говорить про деньги, то ситуация также заметно трансформировалась. В 2014-м основная масса покупателей ориентировалась при покупке дома на вилку в 5-10 млн руб. — половина была готова платить такие деньги. Еще четверть были не против выложить 10-15 млн руб. за коттедж, это тоже достаточная доля. Тех же, кто хотел уложиться в сумму до 5 млн руб., было всего 16%. В конце 2017 г. все перевернулось: народ кинулся в самый бюджетный сегмент — в нем самая большая динамика. Свои позиции удерживают и дома за 5-10 млн руб., там стабильность, а более дорогие покупателей потеряли сильно. Причем по таунхаусам ситуация такая же — заметно подрос спрос на объекты до 5 млн руб., почти вдвое.

А вот самые дорогие коттеджи, которые стоят больше 20 млн руб., берут, как и брали — примерно 2,5% людей готовы столько платить. Так что когда говорят, что богатые тоже плачут, я улыбаюсь — все у них нормально.  

Колонка написана на основе выступления на X Уральском форуме по недвижимости, организованного Уральской палатой недвижимости. Автор текста: Екатерина Стихина