Подводные камни при покупке вторичного жилья: советы риэлторов, как не просчитаться

1. Квартира со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию.

Опасность покупки такого жилья состоит в том, что могут появиться законные наследники и предъявить права на жилье, пишет «Российская газета». Сами продавцы, в роли которых выступают наследники, могут не знать о существовании «конкурентов», то есть иных наследников. А могут и знать, но умышленно скрывать этот факт, чтобы быстрее продать квартиру и «опередить» других претендентов в получении выгоды. Чаще всего «вновь прибывшие» наследники - это незаконнорожденные дети умершего, которые благодаря тому, что умерший вписан в их свидетельство о рождении, могут претендовать на наследство. При появлении таких наследников сделка по продаже такой квартиры будет признана недействительной.

«Квартиры, где в качестве правоустанавливающего документа фигурирует свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, являются одними из самых сложных и опасных для приобретения. Разобраться во всех тонкостях простому обывателю невероятно сложно, а иногда просто физически невозможно узнать и предвидеть, появится ли у этой квартиры «неожиданные» наследники. Помимо этого, такие объекты чаще всего продаются с хорошей скидкой, доходящей до 20%. Особенно нужно быть острожным, если по квартире уже были суды, даже выигранные текущим собственником», - советует Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

2. Квартира с договором дарения.

Нередко даритель заблуждается относительно безвозмездности предмета сделки. Если суд установит, что между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств, договор будет расторгнут.

Зачастую договор дарения заключается в том случае, если коммерческой сделке препятствует какое-то лицо. Чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Чаще всего это бывает при продаже комнат и долей, когда содольщики не дают продающим разрешение на продажу, а вот дарить недвижимость можно и без согласия сособственников и супругов.

Договор о дарении может быть расторгнут и в том случае, если одаряемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю. То есть если внук не ухаживает за бабушкой, которая подарила ему квартиру, то она вправе расторгнуть сделку. Сделка может быть признана недействительной даже в том случае, если внук за это время успел продать квартиру.

3.Квартира с договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением.

Это тот случай, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. Подобная история показана в фильме «Дуплекс», когда пожилая женщина передала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты. При заключении договора она выглядела болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она его «эксплуатировала», а позже подавала в суд на расторжение договора в связи с ненадлежащим, по ее мнению, содержанием.

4.Квартира, купленная на средства материнского капитала.

Квартиру с материнским капиталом нельзя продать без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребенку не исполнилось 18 лет. Однако в договорах купли-продажи не всегда прописано, что квартира куплена на средства маткапитала. Бывает, что это выясняется на последних этапах оформления сделки. Но и в этом случае надзорные органы, к которым относятся и органы опеки, могут использовать этот факт как основание для расторжения сделки.