«Покупать будут и массовое жилье, и уникальные проекты. Мы сделали ставку на второе»

Для строительного рынка Екатеринбурга 2019 год обещает стать рекордным: по данным УПН, сегодня в городе строится около 3,1 млн кв. м жилья. При этом и в целом России, и в регионе покупательская способность населения падает, ставка по ипотеке пока что отсекает большую долю покупателей, а цены на жилье растут — за девять месяцев текущего года стоимость квартир увеличилась на 13%. 

«С одной стороны, ситуация такова, что в какой-то момент может наступить то, что называют кризисом перепроизводства. Новостроек будет слишком много, покупателей — мало. Но если девелопер понял, что нужно людям, предложил проект, которого на рынке еще не было, — его купят даже при цене выше среднего», — уверен генеральный директор Группы компаний «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер. В интервью  DK.RU он поделился своими прогнозами о развитии рынка жилой недвижимости Екатеринбурга в следующем году и рассказал, что сегодня нужно покупателю жилой недвижимости.

С 1 июля в России заработала новая система финансирования строительства жилой недвижимости. Тем не менее, многие девелоперы еще остаются в схеме «долевки», завершая проекты. Как работаете вы?

— Сегодня мы ведем строительство двух жилых комплексов. В более высокой степени готовности находится iTower, на начальном этапе строительных работ большой проект «Парк столиц». Для iTower использовали «долевку», а вот «Парк столиц» возводим уже по новой системе, через эскроу-счета.

ЖК «Парк столиц» возводится на пересечении ул. Московской и Щорса

Могу сказать, что система проектного финансирования внесла коррективы в финансовые модели — цена повысилась. На наших потребителях это не отразилось — на данном этапе издержки мы взяли себя. Чтобы иметь возможность развиваться, чтобы сдать наши проекты в срок и с заявленным качеством, мы будем вынуждены менять нашу ценовую политику. Это решение диктуют рынок и экономическая ситуация.

Сегодня достаточное количество застройщиков достраивают проекты по схеме «долевки», однако это будет заканчиваться ровно в момент сдачи очередного проекта. Девелоперы будут поднимать цены, потому что закон их обязывает работать через эскроу-счета.

То есть один из главных трендов рынка, который мы сможем наблюдать в ближайшее время, — рост стоимости жилья?

— Мы прогнозировали эту ситуацию и наш прогноз оправдался. Эскроу-счета — не единственная причина изменения цен, но на нее по цепочке ориентируются все, кто участвует в стройке. И постепенно дорожают стройматериалы, за ними — услуги подрядчиков. Последнее связано также и с тем, что растут налоги и стоимость их администрирования. Раньше подрядчики, особенно небольшие компании, могли использовать разные схемы для оптимизации налогов. Но крупные застройщики не могут позволить себе таких «партнеров». Рынок работает «в белую»: проектное финансирование не может опираться на неясные схемы. Это тоже влияет на конечную стоимость услуг.

Нельзя забывать, что житель города сегодня покупает не просто квартиру. Он вкладывается и в доступную ему социальную инфраструктуру. Эти обязанности берет на себя девелопер.

К примеру, «Атлас Девелопмент» строит школы и детские сады. Мы софинансируем это в части разработки проектной документации. Затраты девелоперов растут, что отражается в цене за квадратный метр жилья.

Но при текущей экономической ситуации, когда у людей денег становится все меньше, а количество сдаваемых квадратов растет, рынок просто встанет.

— Подобные пессимистичные сценарии звучали и в 2018 г., когда был анонсирован переход на эскроу-счета. Говорили точно так же: рынок встанет. Как мы видим, ничего подобного не произошло. Не произойдет и сейчас. Полная остановка, конечно, невозможна. Люди все равно будут покупать себе квартиры. Другое дело, что темпы могут снизиться, но это нормальная логика развития рынка.

В такой ситуации более выигрышное положение у двух групп девелоперов. Первые — те, кто работают на объемах, сдают в год по сотням тысяч квадратов: они могут немного уронить цену, не сильно потеряв в рентабельности. Вторые — компании, которые выводят на рынок продукт с улучшенными потребительскими характеристиками, предлагают то, чего нет у остальных.

Вы, судя по вашим проектам, идете по второму пути — и iTower, и недавно презентованный «Парк столиц» профессиональное сообщество уже отметило наградами как одни из лучших проектов России. Но мнение собратьев по цеху — это еще не все. Как их оценивают покупатели?

— Покупатели, как говорится, голосуют рублем. И с этой точки зрения у нас все более чем хорошо. «Парк столиц» презентовали два месяца назад, и в нем сразу купили более 30 квартир. Наши «Башни» получили премию Urban Awards- 2019 не только в номинации «Лучший строящийся региональный жилой комплекс комфорт-класса», но и в номинации «Выбор покупателя», где критерии оценки — востребованность, соотношение количества запроектированных и проданных квартир в определенные сроки.

В iTower раскуплено более 70% квартир. Хотя строить «Башни» мы начали только в прошлом году.

Как сейчас там идут дела?

— У нас все по графику. В 2020 г. сдадим первую, вторую очередь и паркинг.

Пока это всего лишь 3D-картинка. Но уже через год она станет реальностью — жители iTower встретят 2021 год в новых квартирах

Чем вы взяли покупателя? Почему у вас продажи идут так хорошо при общем замедлении рынка?

— В основе нашего предложения — глубокое понимание того, что человек хочет. Это позволяет создавать продукты, которые люди ценят. Они видят, что все очень детально проработано, они чувствуют заботу о себе с нашей стороны. Мы прорабатываем очень много мелочей, вплоть до того, какая наощупь стена подъезда, какую использовать штукатурку, чтобы было прислоняться приятно, как открывается дверь, с каким звуком поворачивается ручка.

Мы поняли, что сегодня люди ценят именно это: когда все продуманно, когда каждая мелочь на своем месте. Человек же чувствует, что, возводя дом, застройщик позаботился о его жильцах со всех сторон. В таком доме хочется жить.

Штукатурка, двери… Застройщик сдал дом — и все, дальше его эксплуатирует совсем другая организация, управляющая компания. И как она это будет делать — вопрос. Лет через пять штукатурка треснет, дверь начнет скрипеть…

— Поэтому мы столько времени и сил тратим на все эти мелочи, чтобы таких ситуаций не возникало. Обратите внимание, как быстро технологии меняют жизнь вокруг нас. Распространенный аргумент, но он очень понятный: первый айфон вышел всего лишь чуть больше 10 лет назад, а как все поменялось. Соответственно, мы не можем строить здание, которое через 20-30 лет морально устареет, мы закладываем в проект перспективы. Это выражается, на первый взгляд, в мелочах. Внешний дизайн, обустройство пространств, использование технологий, все стояки вынесены в МОПы и так далее. И таких фишек, которые не просто маркетинговый ход для мгновенного привлечения внимания, не ради хайпа, позволяющего продать, а которые действительно повышают удобство, — масса.

Так будут выглядеть холлы в iTower

Например?

— Одна из главных, пожалуй, мобильное приложение — оно будет единым для всех наших объектов. Там заложена, скажем, функция общения с управляющей компанией: что-то случилось, написал в чат, тебе ответили. История сохраняется, поэтому никаких «мы потеряли вашу заявку» быть не может. Я вот сам в доме, где сейчас живу, не могу нормально связаться с «управляшкой» — им надо звонить в рабочие часы, а у меня в это время совещание за совещанием. Когда вспомню, что надо звонить — все, рабочий день кончился. В приложении вся история переписки отслеживается.

Есть в этом приложении и все данные по счетам: сколько, когда, за что начислено. Нужно квитанцию — можно распечатать из приложения. Будет привязана платежная карта — кнопочку нажал, оплатил. В этом же приложении можно подключить необходимые камеры — парковочное место, лифтовой холл, лобби, детская площадка. Даже в отпуске можно посмотреть, кто пришел в гости.

Все квартиры оборудованы датчиками протечки — если что случилось, придет уведомление, можно сразу обратиться в управляющую компанию. Плюс мы делаем такую штуку — временное обесточивание квартиры. Если, допустим, плиту забыли выключить. Но, повторюсь, фишек — масса. То, что вызывает особое «вау» у покупателей, вносим в следующие наши проекты.

Параллельно со строительством iTower застройщик разрабатывает мобильное приложение для жителей ЖК

К слову о проектах. iTower уже почти закончен, с «Парком столиц» тоже все понятно — 10 башен за семь лет, сейчас возводите первые две. Что будет следующим?

— Мы проектируем сейчас еще один ЖК. По степени индивидуальности, по классу он такой же, как два предыдущих. По объему — меньше, чем «Парк столиц», но больше iTower: в новом ЖК будет порядка 600 квартир. Очень интересная локация, большая свободная территория. Других подробностей пока не скажу: я придерживаюсь правила — пока не получил разрешение на строительство, не болтай. А вот через месяц-другой — приходите: поговорим о новом объекте.