Риелторы не верят в «дачную амнистию»

С 1 сентября в России вступает в силу документ, получивший в СМИ название «дачная амнистия». Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ…» устанавливает упрощенную схему оформления земельных участков в собственность граждан. Игроки рынка считают, что c воплощением закона в жизнь возникнут сложности.

«Дачной амнистией» окрестили изменения, упрощающие схему регистрации частных земельных участков и построек на них. Сегодня для этого необходимо собрать более 20 справок, стоимость которых в общей сложности превышает 20 тыс. руб. Самая тяжелая и длительная, по оценкам экс­пертов, процедура — получить в местном комитете архитектуры и в БТИ разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилья на участках, предоставленных под жилое строительство или под личное подсобное хозяйство. Сроки получения такого разрешения затягиваются до одного года.

С 1 сентября вводится заявительно-декларативная схема регистрации участка и строения. Чтобы оформить право собственности, владелец обязан заполнить декларацию с указанием площади объекта, строительного материала стен и кадастрового номера участка. Кроме того, к декларации должен быть присоединен план строения, а также любые документы о выделении земли, выданные советскими или российскими органами власти, с приложением кадастрового плана участка и выписка из хозяйственной книги поселения об отсутствии претензий со стороны соседей.

По мнению Дмитрия Жучкина, директора агентства недвижимости «КУБ», «амнистия» необходима, так как около 30-35% земельных участков только в Екатеринбурге и ближайших пригородах не прошли процедуру регистрации из-за ее высокой стоимости и сложности сбора документов.

Теоретически заявительно-декларативная схема проще, удобнее и дешевле. Однако, как утверждают участники рынка, в ней есть и болезненный момент — к декларации необходимо приложить сведения об участке, а для этого нужно провести межевание земли. Требование, с одной стороны, понятное — участок не должен «наползать» на границы чужих земель. С другой стороны, межевание занимает много времени и немало стоит. По словам Людмилы Плотниковой, юриста Уральской палаты недвижимости, в отдаленных районах Свердловской области эта процедура занимает не менее двух месяцев и стоит 3-4 тыс. руб. В Екатеринбурге и окрестностях стоимость межевания может доходить до 12-14 тыс. руб.

Но это не самое значимое препятствие на пути объявления «всеобщей дачной амнистии». Юристы опасаются, что новый закон вообще не сможет работать в том виде, в котором он существует сегодня. Артур Сафаров, генеральный директор ООО «Бизнес-интеллектуальная группа «ЛиКом»: «Документ сыроват. Нет четкой регламентации процедур, зато есть ряд расхождений с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество», земельными законами, сложившейся практикой работы Кадастровой палаты и Федеральной регистрационной службы. А это значит, что многие вопросы придется решать с помощью локальных актов или уточнять «по ходу дела». Это создаст некоторые трудности на первоначальном этапе воплощения закона, а значит, пострадают сами собственники».

Как полагает Александр Попов, заместитель директора агентства недвижимости «Профессионал», идея «амнистии» хороша, но, поскольку система не откатана, первое время будет хаос: «Сейчас участки находятся в различной форме собственности, в том числе кооперативной или ведомственной. Как это все будут унифицировать, пока непонятно».

Юристы отмечают, что для проведения «амнистии» законодатель должен принять ряд подзаконных актов, которых пока нет. В частности, отсутствуют установленные формы техпаспорта и декларации об объекте недвижимого имущества, а без этого невозможно провести регистрацию участка. Кроме того, сообщила Людмила Плотникова, чтобы закон заработал, правительству РФ придется в срочном порядке вносить изменения в ряд других законодательных и нормативных актов, в частности в Федеральный закон «О государственном земельном кадастре».

Наконец, юристов смущают и последствия регистрации прав для собственников земли. Если у граждан имеется недвижимость, надо платить налог на имущество физических лиц — в соответствии с гл. 23 Налогового кодекса РФ, если в собственность оформлен земельный участок, то, согласно гл. 31 Налогового кодекса РФ, придется выплатить земельный налог. «То есть граждане своими руками создают налогооблагаемую базу, по которой со своих пенсий и со своих официальных зарплат будут платить налоги государству. Многие собственники окажутся вынужденными продавать свои участки и постройки в другие — частные или государственные — руки. Получается, «дачная амнистия» выгодна только перепродавцам земельных участков: сроки оформления сократятся, появится большое количество земельных «наделов», которые будут выставлены на продажу», — отмечает Иван Кадочников, партнер юридической фирмы «Ардашев и Партнеры».

Анатолий Блохин, заместитель генерального директора по строительству ООО «Корпорация «Маяк», уверен: трудности с выплатами налогов возникнут у тех собственников, чьи земельные участки расположены ближе к Екатеринбургу: «Именно здесь налог с земли будет больше. В итоге, если освободившиеся земли будут выставлены на продажу, выиграют застройщики». Правда, есть и другое мнение. По словам Кирилла Вакилова, заместителя директора компании «Титул», «дачная амнистия» касается в основном участков, входящих в коллективные сады и дачные садоводческие товарищества, т. е. большинство владельцев таких земель — пенсионеры, для которых предусмотрены налоговые льготы. Кроме того, уверен г-н Вакилов, участки, поступившие в продажу, не будут интересны застройщикам и девелоперам, так как это маленькие и разрозненные площадки, непригодные для масштабной застройки.

 

Текст: Ольга Юлина. dk@apress.ru