Рынок ТЦ Екатеринбурга бьет рекорды

Но тиражируя одни и те же форматы, они поднимают градус конкуренции. И не за горами – вал реконцепций.

В 2012 г. Екатеринбург показал рекорд по вводу торговой недвижимости. По данным УПН, рынок пополнился на 131,5 тыс. кв. м. – рост составил 13%. При этом все четыре введенных в 2012 г. торговых центра («Радуга-парк», «Аида», «Ботаника Молл» и ЭкоМолл «Гранат») открылись во втором полугодии. Директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин обращает внимание, что набирали обороты и другие форматы, отчасти конкурирующие с ТЦ – открылись продовольственные гипермаркеты «Магнит» и «О’кей», гипермаркет DIY Leroy Merlin. В результате Екатеринбург держится на втором месте в России по числу квадратных метров торговых площадей на 1 тыс. жителей – обгоняет обе столицы, но пока уступает Краснодару.

Перегретое равновесие

Эксперты не отрицают, что рынок перегрет. Зампред комитета по товарному рынку мэрии Наталья Фирстова: «Порог насыщения наблюдается уже давно. Мы говорили об этом инвесторам. Что нужно дважды продумывать строительство или уже остановиться - срок окупаемости новых ТРЦ все время удлиняется». Глава УК RED Алексей Клименко уточняет: насыщение рынка уже наступило, но развитие торговой недвижимости продолжится. «Правда, темпы снизятся», - полагает он. Так или иначе, в 2013 г. в городе введут еще шесть торговых объектов. Самые крупные - четвертая очередь ТРЦ «Гринвич» и заслуженный долгострой - ТЦ «Призма».

Андрей Бриль, полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области, уверен: торговым центрам еще строиться и строиться: «Места для новых, качественных ТЦ очень много. Многих операторов рынка в городе нет. Все вместе показывает, что ТРЦ есть, куда развиваться». Алексей Караваев, председатель правления Совета управляющих компаний Екатеринбурга, определяет – рынок достиг равновесия. Подтверждений два: динамика арендных ставок и доля вакантных площадей в ТЦ. «Вакантно в среднем 2-3% площадей. Этот процент не меняется уже три года. Арендные ставки растут пропорционально инфляции, а конъюнктурного роста нет уже давно. Вывести рынок из этого равновесия может только единоразовый ввод качественных площадей – на уровне 20-30% от сегодняшнего объема. Но все новые проекты находятся в разной степени готовности. И одновременно на рынок не поступят», - убежден г-н Караваев. По словам Александра Засухина, торговой недвижимости слишком много не бывает. «Рынок – это не сосуд, который может переполниться. У него нет дна», - философствует эксперт. И добавляет: объекты с оригинальной и более конкурентоспособной концепцией будут востребованы всегда.

В прошлом году на непрерывно растущий сегмент ТРЦ обратили внимание областные власти – точнее, минфин. В ноябре губернатор Евгений Куйвашев с подачи министра Галины Кулаченко раскритиковал руководство торговых центров: «Большинство ТЦ не платят в областную казну налог на прибыль. Формируют убытки для налогообложения и при этом пользуются льготой по налогу на имущество». Тогда минфин выяснил: за 2010-2012 гг. пять центров - ТРЦ «КомсоМОЛЛ», «Европа», «Гринвич», «Алатырь» и «Успенский» - перечислили в бюджет суммарно 10,5 млн руб. налога на прибыль.

Г-жа Кулаченко на закрытом заседании правительства рассказывала: многие ТЦ идут на хитрость – учредителями делают оффшорные компании, а в штате своих УК официально регистрируют всего десяток сотрудников. «Такая структура бизнеса позволяет получать сверхдоходы, вывозить их за рубеж и практически не участвовать в формировании бюджетов», - констатировала министр. И пригрозила ТЦ города повальными проверками ФНС и прокуратуры. В области срочно создали рабочую группу – чтобы «выработать комплекс мер для расширения налоговой базы за счет повышения адекватности налоговых поступлений в консолидированный бюджет области полученной ТРЦ выручки».

Однако Свердловское УФНС проверило торговые центры города по горячим следам и нарушений не выявило. Как говорит Алексей Мальцев, гендиректор компании R.Management (оказывает услуги техэксплуатации ТРЦ «КомсоМОЛЛ»), рынок эту историю даже не заметил – инвесторы не отказались от новых проектов, центры продолжили работать в обычном режиме: «Это была чисто политическая акция. Причем разовая. Участники рынка давно об этом забыли».

Сейчас собственники ТРЦ решают другие проблемы. Если по количеству торговых центров город близок к пресыщению, то качественно многие из них не соответствуют современным требованиям. «Около половины торговых центров Екатеринбурга морально и технически устарели. У них три пути: быстро терять в доходах либо перепрофилироваться, проводить реконцепцию. Или уходить с рынка», - считает г-н Засухин. По данным горадминистрации, в 2013 г. в Екатеринбурге начнется реконцепция в четырех объектах: ТЦ «Гермес-Плаза» (сдан в 2005 г.), мебельных ТЦ «На Московской горке» (работает с 1995 г.) и «Галерея-11» (с 1999 г.) и ТРЦ «Екатерининский» (на рынке с 2002 г.). «Это правильное решение, - комментирует г-н Бриль. – Но, к сожалению, собственники начинают задумываться о реконцепции, только когда доходы ощутимо падают».

Как уточняет Наталья Фирстова, в ТЦ «Гермес-Плаза» добавится этаж – там разместится ресторан и офисы. ТЦ «На Московской горке» собирается построить вторую очередь, разместить там продовольственный гипермаркет. Эксперты напоминают: после кризиса этот торговый центр уже провел реконцепцию, превратившись в специализированный ТЦ, торгующий кухонной мебелью (последний из непрофильных арендаторов, гипермаркет «М.видео», освободил площадку прошлым летом). ТЦ «Галерея 11» будет достраиваться.

В «Екатерининском» реконцепция будет полной: Mallino Development Group недавно начала работы. Обновленный объект переименуют в «Глобус» и откроют в третьем квартале 2014 г. К этому моменту компания намерена построить вторую очередь и реконструировать старое здание. Общая площадь «Глобуса» в итоге составит 158 тыс. кв. и обгонит ТРЦ «Мега» (127 тыс. квадратов) и «Гринвич» (155 тыс. кв. м.). В концепции ТРЦ заложены продуктовый гипермаркет, супермаркеты электроники и бытовой техники, спортивных и детских товаров и др. Внутри ТРЦ Mallino намерена также построить океанариум и дельфинарий, рядом - парк развлечений площадью 8 тыс. кв. м. с аттракционами, садами камней и цветов, искусственными водоемами. Это второй проект реконцепции торговой недвижимости Mallino в Екатеринбурге: в 2011 г. компания открыла обновленный ТЦ «КИТ» - его площадь увеличили на 4 тыс. кв. м.

Главный по району

Как говорят эксперты, роль развлечений в концепции ТЦ будет подтягиваться до западных стандартов - в торговых центрах Европы и США увеселениям отдается много больше пространства. «На первом этапе развития рынка все центры были только торговыми, потому что срок их окупаемости был около пяти лет, а развлекательных услуг – уже 7-8 лет. Естественно, что быстрее окупалось, то и развивалось. Сейчас же сроки окупаемости этих двух направлений сравнялись», - поясняет г-н Засухин. Алексей Караваев уточняет: развлечений покупателям в Екатеринбурге все еще мало. Но строить развлекательные центры рискованно – велики затраты.

Правда, для крупных девелоперов стоимость – не проблема. Как рассказывал «ДК» президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий, такой ТРЦ компания планирует построить в Академическом. «В 2013 г. мы определимся с проектом большого районного ТРЦ. Хотим привести туда бренды, которых нет в Екатеринбурге. И развлекательная составляющая будет интересная: совершенно точно там должен быть бассейн, большой фитнес-центр, кинотеатр». Пока же компания приступает к строительству малого ТЦ – на 20-30 тыс. кв. м. Еще один крупный ТРЦ намерена строить компания ARCHITECTORgroup (известна проектами клубного дома Rodina, ТЦ Moda и Architector, ночного клуба Gold и др.). Открыть Gagarin Mall девелопер обещает в конце 2014 г. - на Уралмаше, рядом со станцией метро «Проспект Космонавтов». В здании поместятся свыше 300 магазинов, а поразвлечься можно будет в многозальном кинотеатре, семейном центре и в планетарии – единственном в Екатеринбурге.

С другой стороны, достаточно сделать ставку на специализацию – открыть нишевый центр, например, спортивный или детский. Однако это не панацея, убежден Алексей Караваев: «Собрать арендаторов по ассортиментному принципу возможно в небольшом локальном ТЦ - до 5 тыс. кв. м. А для более крупных объектов это очень сложная задача. Специализация - вещь тонкая. Операторы будут конкурировать в лоб. А это может загубить всю идею». А вот районные ТЦ могут быть успешными независимо от размера. Как говорит Алексей Клименко, это нишевый продукт, у которого всегда будет своя аудитория: «Перспективы у этого формата в Екатеринбурге есть. Как минимум два-три района испытывают дефицит торговых центров».

О планах строить районный ТЦ объявил ритейлер Павел Алянич (ТС «А-Продукт», «Атлант»). По его словам, он уже присмотрел участок в центре города, чтобы возвести на нем объект на 20 тыс. кв. м. Г-н Алянич рассказывал: чтобы освободить площадку, где было восемь двухэтажных домов и музыкальная школа, он потратил восемь лет. Себестоимость квадратного метра получилась около 150 тыс. руб. «Очень дорого, - признает бизнесмен, - но торговые площади в таком оживленном месте будут давать хорошую прибыль».

Принципиально новым форматом торговой недвижимости, который может появиться в Екатеринбурге в ближайшие годы, может стать аутлет-центр. По словам президента GVA Sawyer Веры Сецкой, уральским мегаполисом уже давно интересуется оператор Fashion House – в 2011 г. компания объявила о планах построить аутлет на северо-восточной кольцевой дороге Екатеринбурга. В конце 2012 г. оператор перешел от слов к делу и подписал соглашение с компанией «Аутлет-центр Екатеринбург» - проект станет первым франчайзинговым аутлетом в портфеле компании. По планам, зона охвата составит 2,4 млн жителей в пределах 90 минут езды на автомобиле (арендопригодная площадь - 18 тыс. кв. м, всего 105 магазинов). Открытие запланировано на 2014 г.

Г-жа Сецкая прогнозирует: центр от Fashion House не будет уникальным. «В Екатеринбурге мы подбирали площадки под аутлеты и по просьбе других операторов. Интерес к городу большой. Но вопрос в инвестициях. Так как оператор у аутлета будет иностранный, вложения нужны в том числе и зарубежные. А иностранные инвесторы сейчас в российские регионы не идут. Чтобы этот формат появился в Екатеринбурге, нужно в первую очередь решить эту проблему», - резюмирует Вера Сецкая.

Как торговые центры заняли город

1995 г.

Бизнесмен Сергей Красовский с тремя партнерами превратил здание трикотажной фабрики-банкрота в первый в Екатеринбурге ТЦ – «Универбыт». Название центр получил в наследство от фабрики. В 2000 г. ТЦ сменил позиционирование и отказался от масс-маркета, фудкорта и развлечений. Сегодня это пятиэтажный fashion-центр, где работает 70 магазинов.

1996 г.

Девелопер «Олипс» начал проектирование ТЦ «Дирижабль». Центр открылся спустя пять лет, в 2001 г., в новом для Екатеринбурга формате «торгового города» - с «улицами» (торговыми линиями), «бульварами» (места отдыха) и «площадями» (места для презентаций и рекламных мероприятий). В 2007 г. собственники ТЦ впервые заговорили о реконцепции – предполагалось построить вторую очередь и обновить первую. Но в 2010 г. «Олипс» продал участок, на котором собирался возвести вторую очередь, и о дальнейших планах ничего не известно.

1997 г.

Леонид Базеров с компаньонами открыл на месте сгоревшего драмтеатра (памятника архитектуры) ТЦ «Успенский». Два года спустя - обменял свой «Кадиллак» на часть акций партнеров и стал единственным владельцем ТЦ. Снес половину из 7 тыс. кв. м, доставшихся ему в наследство, и выстроил торговый центр на 25 тыс. кв. м. Привел в Екатеринбург бренды Terranova, CALLIOPE,  S.Oliver и ОVIESSE. В конце 2011 г. консолидировал в своих руках 100% ТЦ, выкупив 16-процентную долю у областных властей за 263 млн руб. В прошлом году отошел от оперативного управления и переехал в Швейцарию.

1998 г.

ТРЦ «КИТ»

Общая площадь: 27,8 тыс. кв. м.

2002 г.

ХК «Лидер» Николая Кретова открыла в Чкаловском районе ТРЦ «Екатерининский». Ставка собственника на развлечения сыграла – в короткое время центр стал точкой притяжения не только для жителей Химмаша и Ботаники, но и для других районов. Однако в 2009 г. г-н Кретов инициировал банкротство компании и отошел от управления ТРЦ. «Екатерининский» подхватила Mallino Development Group – структура бывшего председателя совета директоров концерна «Калина» Тимура Горяева. В Mallino г-н Горяев консолидировал объекты компании «КИТ-Кэпитал», которую он создал в 2004 г. вместе с Николаем Кретовым. 

2004 г.

В Екатеринбурге стартовало строительство ТРЦ «Призма». Застройщик обещал, что на торговых площадях центра разместятся продуктовый супермаркет, супермаркет электроники и бытовой техники, банки, аптека, торговая галерея, киноплекс, детский семейный развлекательный центр, фудкорт и кофейня. Возведение здания неоднократно останавливалось - из-за отсутствия документов на строительство, потом - из-за кризиса. Открытие ТРЦ намечалось на 2011 г., после – на 2012. Теперь ввода «Призмы», успевшей переименоваться в «Европейский», ждут в 2013 г.

2005 г.

ТРЦ «Парк хаус»

Общая площадь: 54 тыс. кв. м.

ТЦ «Гермес плаза»

Общая площадь: 16,4 тыс. кв. м.

2006 г.

Екатеринбург стал третьим российским городом (после Москвы, Химок и Казани), где открылся ТРЦ «Мега». На первых порах бизнесом управлял швед Майкл Нильссон, а  спустя четыре года руководителем ТРЦ стала Лилия Ненашева – начинавшая ассистентом по маркетингу. По статистике каждый месяц в центр приезжает 1,3 млн чел., из которых 95% - жители Екатеринбурга. Девять из десяти посетителей делают покупки. В перспективных планах «Меги» - расшириться за счет строительства отдельного здания для OBI.

2006 г.

ТРЦ «Карнавал»

Общая площадь: 75 тыс. кв. м.

2009 г.

Финская Stockmann Group объявила о планах открыть третий в России универмаг Stockmann в третьей очереди ТРЦ «Гринвич». Однако из-за кризиса сроки перенесли. Магазин открылся в 2011 г. и занял три этажа в «Гринвиче» (площадь 7,8 тыс. кв. м.). Финскому концерну универмаг в Екатеринбурге обошелся в 14 млн евро.

2009 г.

ТРЦ Алатырь

Общая площадь: 80 тыс. кв. м.

ТРЦ «Фан Фан»

Общая площадь: 32 тыс. кв. м.

ТиДЦ «Европа»

Общая площадь: 21 тыс. кв. м.

2010 г.

Общество «Малышева 73» продало торговый центр «Гринго» частным инвесторам Максиму Реутову и Евгению Кабанову, незадолго до этого купившим «Галерею Архитектор». Новые собственники сразу решили переделать «супермаркет для девочек» в ТЦ с европейскими и американскими брендами, слабо представленными в Екатеринбурге. Весной 2011 г. «Гринго» закрылся на реконструкцию – в первую очередь с его фасада исчезло украшение - спорная строительная «баба». Обновленный ТЦ получил имя «Мода».

2012 г.

Общество «Малышева 73» начало частичный снос универмага «Пассаж», чтобы увеличить площадь здания почти в 10 раз и превратить его в полноценный ТРЦ – по типу «Гринвича». На согласование реконструкции на всех уровнях ушло пять лет. Но общественность возмутилась, в городе прошла волна митингов за и против реконструкции, в дело вмешались областные власти. Снос «Пассажа» приостановили. В апреле 2012 г. региональный минкульт разрешил «Малышева 73» продолжать демонтаж здания.

2012 г.

ТЦ «Аида»

Общая площадь: 31 тыс. кв. м.

ТРЦ «Радуга парк»

Общая площадь: 113 162 кв. м.