«С нефтяной иглы пересаживаемся на налоговую. Платить будут все»

Алексей Головченко, управляющий партнер юридической компании «ЭНСО» (Екатеринбург):

— В последние дни мы видим, что нефть обвалилась так, как не обваливалась с 1991 г. Падение стоимости нефти на 30% в день — это как раз то, что в 1991 г. привело к развалу СССР.

Нефть для России — это в первую очередь источник денег. Сегодня власти понимают, что время нефтяных сверхдоходов прошло, а бюджеты наполнять надо. Что делать? Наше правительство очень находчиво, еще с 2008 г. оно поступательно идет к тому, чтобы получать как можно больше доходов от налоговых поступлений. Мегапроект последних лет — налог на недвижимость с кадастровой стоимости, он стартовал еще во времена первого кризиса. Традиционно опыты ставились на бизнесе. Поясню.

Налоговая игла

Сначала, в первый кризис 2008 г., правительство ввело налог на землю для бизнеса исходя из кадастровой стоимости. Кстати, инициатором нововведения стал г-н Мишустин, нынешний премьер-министр.

Тогда был сложный экономический период, государству надоело зависеть от прибыльности нефти, считать, хватит ли доходов, чтобы сформировать бюджет, и они решили, что хотят собирать деньги с населения (предпринимателей) — независимо от состояния рынков и прибыли предприятий.  

Тема с кадастром властям понравилась, и когда грянул второй кризис — в 2014 г. — они ввели налог для торгово-офисных помещений исходя из кадастровой стоимости.

В то время для бизнеса основным налогом был налог на прибыль. Но когда наступил кризис, государству стало понятно, что деньги брать неоткуда, ведь бизнесу стало совсем плохо. Тогда и придумали ввести кадастровую оценку коммерческой недвижимости. Власти вспомнили, что в России триллионы квадратных метров недвижимости. Представляете, с каждого метра брать хотя бы по 1 тыс. руб. в год? Вот и бюджет сверстан. 

Но функция налога — не только в наполнении бюджета, там всего пять функций, в том числе и  стимулирование предпринимательской деятельности. Но у нас решили использовать только фискальную функцию налога и устроить геноцид бизнесменов.

Налог на недвижимость для коммерсантов составляет 2% от стоимости недвижимости, это очень много. 

Представьте, что вы владелец коммерческих помещений и зарабатывали тем, что сдавали в аренду офисы для ИП. В 2008 г. экономический кризис сдул малый бизнес и арендаторы пропали, коммерческие помещения стоят пустые, владелец коммерческой недвижимости прибыль не получает, но налог на недвижимость все равно платить нужно. Причем цифра немаленькая: за коммерческие помещения стоимостью 10-15 млн руб. насчитывают 200-300 тыс. налога в год. И это только налоги! 

И ладно если вы владеете помещениями в бизнес-центре, где можно сдавать в аренду офисы по 1 тыс. руб. за кв. м., тогда еще можно как-то насобирать на уплату налогов. Но в среднем в Екатеринбурге коммерческие помещения в аренду сдают по 500 руб. за кв. м. И 300 руб. с каждого метра собственник должен отдать в счет налогов. А еще есть налог на прибыль с ведения предпринимательской деятельности, есть коммунальные платежи, издержки на ремонт и так далее. Собственники помещений в 2009-2010 гг. сели, посчитали и поняли, что они банкроты. В итоге у нас куча «трупов» предпринимателей.

Отдельная тема — формирование кадастровой стоимости объектов. По идее, она обычно равна рыночной стоимости или выше рыночной. Когда проводили переоценку недвижимости, у предпринимателей часто возникали ситуации, когда два стоящих рядом бизнес-центра оценивали по-разному.

Например, у одного объекта стоимость 1 кв. м. оценили в 100 тыс. руб., а у здания через дорогу — в 50 руб. за 1 кв. м. В итоге владельцу одного здания начисляли сотни миллионов, а владельцу соседнего здания — сотню рублей налога. Вот и гадайте, кто, как и зачем именно так оценивал объекты. 

Предприниматели плакали и говорили чиновникам: «Вот вы оценили мой объект в 100 тыс. руб. за кв. м. А давайте вы выкупите мое помещение за эти деньги, я с удовольствием продам». Потому что по кадастру стоимость некоторых коммерческих помещений оценили, скажем, в 10 млн руб., тогда как на рынке они стоят от силы 3 млн руб. 

До сих пор налог на коммерческую недвижимость платили собственники помещений больше 5 тыс. кв. м, но очевидно, что с 2021 г. платить будут все. Власти обкатали налог на бизнесе, поняли, что деньги таким способом собирать легко и приятно, и пошли в народ.

В 2019 г. были внесены изменения в налоговый кодекс. Новые правила гласили, что теперь налог на недвижимость по кадастровой стоимости можно брать со всех объектов недвижимости: офисы, квартиры, гаражи, дома, сараи и так далее. Этим шагом правительство закончило переход с нефтяной иглы на налоговую. 

Дорогая недвижимость

Помимо изменений в Налоговом кодексе, в 2019 г. произошла та самая замечательная переоценка всей недвижимости в России. И вся жилая недвижимость, которая раньше имела инвентаризационную стоимость 50 или 100 тыс. руб., резко стала стоить 5 и 10 млн руб. 

В 2020 г. населению придут новые налоговые квитанции и, чтобы не сильно удивляться, я бы рекомендовал зайти на сайт Россестра и проверить кадастровую стоимость недвижимости: дачи, гаража, квартиры и прочее. Теперь вся недвижимость, которая есть у граждан, облагается налогом, будьте готовы.  

Чтобы понять, какой налог придется заплатить, умножьте кадастровую стоимость объекта на 0,15%. Для некоторых граждан налог увеличится в 100 раз. И это только налог, а еще взносы на капремонт, коммунальные платежи. Владение недвижимостью вылетает в копеечку. 

Например, если квартира доставалась от бабушки по наследству, то обычно у нее была инвентаризационная стоимость, которая составляла 50 или 100 тыс. руб., эти цены были установлены еще в 90-е годы. 

Так вот большая часть россиян платила налог на недвижимость исходя из инвентаризационной стоимости. Росеестр и налоговая брали именно эту сумму, умножали на действующую ставку примерно 0,15  и получался налог на недвижимость. То есть налог был очень маленький: 200-500 руб. в год. Так что никого особо не волновал этот налог, даже за автомобиль люди платят больше. 

Опасность налога на недвижимость с кадастровой стоимости заключается в следующем. Средняя квартира в регионах России стоит 5-7 млн руб. Представьте, что платить налог вы будете именно с этой суммы. Вырисовывается налог в размере нескольких тысяч и десятков тысяч рублей. Люди, конечно, не рассчитывают на такие расходы.

Причем пока что ставку на уровне 0,15% сохранят: государство протестирует население на стрессоустойчивость, а в перспективе поднимет ставку. В Европе, в Брюсселе, как раз у тех, у кого учится наше государство по части налогов, налог на недвижимость доходит до 2% в год. 

Россияне покупают квартиры в ипотеки, их стимулируют улучшать жилищные условия, расширять жилплощадь, но граждане не понимают, что за покупкой большой недвижимости стоит опасность. Да, ставка в 0,15% от кадастровой стоимости — еще не так страшно, но при зарплате 30-40 тыс. руб. это существенные расходы. При стоимости квартиры в 5 млн руб. мы получаем налог в 7,5 тыс. руб. в год. А если налоговая ставка будет 1%, то это уже 50 тыс. руб. в год. Такая перспектива более чем реальна.

Так что уже сейчас нужно думать о том, какую недвижимость вы сможете потянуть. Не нужно покупать 120 кв. м в доме бизнес-класса, если сможете платить налог только за 50 кв. м в доме класса эконом. 

На Рублевке сейчас продается огромное количество недвижимости, потому что ее владельцы не способны оплачивать десятки миллионов налога (при условии, что недвижимость дороже 30 млн руб. облагается тройным налогом). По этой же причине многие жители Екатеринбурга избавляются от дорогих особняков, роскошных дач и огромных квартир, потому что понимают, что в ближайшие годы налог будет только расти. В Европе очень дорого владеть недвижимостью, очень. У нас будет то же самое.

Мой прогноз такой: за несколько лет мы выйдем на налоговую ставку в размере 1% от кадастровой, читай рыночной, стоимости недвижимости. И вот люди покупают квартиры, дома, дачи, землю, чтобы хоть как-то вложить накопленные средства, а потом придется за все платить.

При этом местные власти вправе сами устанавливать ставку налога на недвижимость, но в рамках определенного коридора. Субъекты, муниципалитеты обычно крайне жадны до таких денег, поскольку все поступления остаются внутри, так что местные власти, недолго думая, вводят максимальные ставки. 

Установка Москвы при этом понятна: они хотят дать субъектам больше налоговых поступлений внутри регионов, чтобы те не тянули деньги из центра, потому что тянуть, собственно, нечего. То, что народ на фоне высокой закредитованности и падающих доходов еле держится — плевать, главное — наполнить бюджет и исполнить все указы президента.