«Сделку признают недействительной». В городе новая мошенническая схема продажи квартир

В Екатеринбурге все чаще на продажу выставляют недвижимость, которая принадлежит людям, проходящим процедуру банкротства — это связано с принятым в 2015 г. законом о банкротстве физических лиц. По данным «Федресурса», сейчас в Свердловской области более 2,2 тыс. банкротов, с каждым годом их число только растет.

Часто перед банкротством люди стараются избавиться от имущества, чтобы суд не забрал его в счет погашения долгов. Обычно такие квартиры продают ниже рыночной стоимости, чтобы быстрее найти покупателя и получить деньги.

На X Уральском форуме УПН обсуждали покупку недвижимости у банкротов. Защитить себя от этих рисков сложно, рассказывает арбитражный управляющий Михаил Власов: купить квартиру вы можете сегодня, а процедура банкротства в отношении продавца может начаться через год. В этом случае арбитражный управляющий проверит все сделки с имуществом за последние три года, и если у него возникнет вопрос к договору купли-продажи, то сделку могут оспорить:

Продавец в любой момент может стать банкротом. Например, гражданин выступил поручителем и уже забыл об этом. Поручился за кого-то, а тот не выполнил обязательства. Кстати, чтобы признать человека банкротом, нужно, чтобы сумма долга составляла не менее 500 тыс. руб., а для юридических лиц — 300 тыс. руб. Другой пример того, как легко стать банкротом, — попасть в ДТП или нарушить закон с суммой ущерба более 500 тыс. руб.

Михаил Власов отмечает, что главная опасность при покупке недвижимости — заключение договора купли-продажи по заниженной цене. Часто об этом просят продавцы, которые не хотят платить налог с недвижимости. Но, согласившись на такие условия, покупатель ставит себя под угрозу: 

Гражданин, который понимает, что процедура банкротства близка, начинает защищать свои имущественные интересы и распродавать имущество, оформленное на него и на членов его семьи. Может продавать его знакомым, родственникам, по сниженной цене или по обычной, может обратиться в риелторскую фирму, которая, ничего не подозревая, заключит договор, выставит недвижимость на продажу. Объект будет продан по договору с ценой ниже рыночной и оговоркой «о неотделимых улучшениях».

После начала процедуры банкротства арбитражный управляющий проверит все сделки с имуществом за последние три года. При этом он может запросить копию договора купли-продажи, где указана сумма сделки. Если, по его мнению, квартиру продали по значительно заниженной стоимости, то сделку признают недействительной, а квартиру вернут в имущественную массу.

Под нерыночной стоимостью понимается стоимость, которая ниже рыночной, установленной на данный момент времени независимым оценщиком, на 20 и более процентов. При этом суд не принимает во внимание договор о продаже «неотделимых улучшений». Неотделимые улучшения для него — это другой объект отчуждения. Если сделку признают недействительной, недвижимость вновь выставят на продажу, а вырученные средства направят на погашение долга. Покупатель недвижимости встанет в очередь кредиторов, — говорит Михаил Власов. 

Защитить себя от оспаривания сделки можно, главное правило — нельзя поддаваться на уговоры продавцов и занижать цену в договоре. Если квартиру купили по рыночной стоимости, то арбитражный управляющий не будет иметь претензий.

Покупатель должен проявлять осторожность при покупке недвижимости. Тем более что от него требуется быть добросовестным, а критериев добросовестности пока в законодательстве нет. Суд руководствуется своим представлением об этом. В Екатеринбурге был прецедент, когда судья решил, что покупатель вел себя недобросовестно, так как покупал квартиру самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, и до сделки не поговорил с соседями.