Сергей Кравчук: «Держателям хостелов указали на дверь, и «пролезть в окно» не получится»

У закона о запрете хостелов в жилых многоквартирных домах непростая судьба. Впервые Госдума рассмотрела его в сентябре 2015 г. Спустя без малого четыре года закон приняли. Чтобы дать владельцам хостелов возможность спокойно отработать летний сезон и найти решение для дальнейшего существования в правовом поле, его вступление в силу отложили до октября.

Согласно сервису 2ГИС, в российских городах-миллионниках 1776 хостелов, больше половины (948) — в жилых домах: в Санкт-Петербурге это 80% от общего числа, в Москве — 40%, в Екатеринбурге — 76%.

Сергей Кравчук, директор Агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс», прокомментировал, станет ли 1 октября последним днем рынка хостелов, и есть ли варианты выхода из ситуации для тех, кто на нем зарабатывает:  

— Начнем с главного: государство не поставило крест на хостелах как таковых. Законом вносится поправка в Жилищный кодекс, суть которой — запрет на оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. Причина его введения — массовые жалобы жильцов, обреченных на такое соседство. Ведь хостел — это постоянный поток незнакомцев в твоем подъезде, на лестничной клетке, что само по себе напрягает. Увеличивается нагрузка на инфраструктуру дома. Кроме того, постояльцы нередко шумят, курят в общественных пространствах. Думаю, в глубине души даже владельцы хостелов понимают, что сами не хотели бы жить в таком соседстве.

Для хостелов, расположенных в административных зданиях, с 1 октября ничего не изменится. Из квартир же придется съехать. Альтернативный вариант — перевод в нежилой фонд. Но сделать это не так просто — согласно Жилищному кодексу, в многоквартирном доме нежилым помещением может быть признана только квартира на первом этаже, либо на втором, если под ней находится нежилое помещение. И это не все: собственнику придется оборудовать вход с улицы, позаботиться о шумоизоляции, охранной сигнализации, пожарной безопасности, сейфах…В общем, вариант есть, но, на мой взгляд, воплотить его в жизнь практически невозможно.

Не думаю, что собственникам поможет и смена названия: с хостела — на меблированные комнаты или гостевой дом. Ведь суть бизнеса останется прежней. У жителей появился инструмент легитимного выдавливания хостелов из домов. Уверен, они будут его использовать. Если 1 октября расположенный в доме хостел не закроется, можно подключать участкового, прокуратуру или обращаться в суд.

Рынок хостелов станет цивилизованнее

В Москве и Петербурге хостелы широко распространены. В Екатеринбурге, по данным 2ГИС, их около семидесяти. Предположу, что фактически — 150. В них селятся не только туристы, приезжающие в город на короткий срок, но и студенты, ведь проживание с друзьями в хостеле дешевле аренды квартиры. 

Екатеринбург — третий город России, столица Свердловской области, куда приезжают жители со всего региона, чтобы учиться и работать.

Город развивается. В 2023 г. у нас пойдет Универсиада. Поэтому формат хостелов будет востребован, у этого рынка хорошие перспективы. Но он должен стать более цивилизованным — не только с точки зрения организации бизнеса, но и уплаты налогов.

«Большинство хостелов в жилых помещениях не платят налоги, не регистрируются, и проконтролировать эту ситуацию практически невозможно, потому что войти в жилое помещение нельзя, это конституционная норма», — один из аргументов за принятие закона, звучавших во время его обсуждения.

Если не квартира, то что?

Большинство игроков рынка хостелов решают, что делать: пытаться работать вне правового поля, закрыть бизнес или стартовать на другой площадке. У последних есть альтернатива: административно-офисное здание или коммерческое помещение на первом или втором этаже жилого дома. В Екатеринбурге широко представлены оба формата. Например, у нашей компании масса коммерческих объектов, подходящих для хостелов. Это помещения площадью от 70 до 1200 кв. м в разных районах города, причем, уже соответствующих всем требованиям: есть вода, вентиляция, электричество. Хочется открыть хостел в центре? Можно рассмотреть ЖК «Москва» или «Огни Екатеринбурга». Диапазон предложения — от 4,5 до 60 млн руб.

Как большая строительная компания мы многое знаем и умеем, поможем с адаптацией помещения под задачи собственника или арендатора. Наши жилые комплексы курируют профессиональные управляющие компании, это позволит решить все организационные вопросы оперативно и без проволочек.  

Собственникам хостелов надо подготовиться к увеличению расходов — стоимость владения коммерческим помещением выше, чем квартирой. Это касается налога на имущество и тарифа на электричество. С точки зрения эксплуатационных расходов коммерческие помещения в жилых комплексах выгоднее расположенных в административно-офисных центрах. Так, в наших ЖК тариф по эксплуатации составляет 35-40 руб. за кв. м, в офисных центрах он в три раза выше.

Как показывает опыт, банки охотно предоставляют финансирование для покупки коммерческой недвижимости. Впрочем, и застройщики готовы работать гибко. Мы, например, даем беспроцентную рассрочку на период до 12 месяцев, готовы предложить каждому покупателю или арендатору индивидуальные условия. Рассматриваем любые предложения по зачету активов — будь то квартира или машина.

В общем, у желающих зарабатывать на хостелах не нарушая закон есть варианты.