«Сидишь и думаешь: 150 людей приносят хлопоты на грани уголовных дел, тебе это надо?»

Николай Савин, владелец Центра недвижимости «МАН»:

— Я в риелторский бизнес попал в 92-м. Учился на следственно-криминалистическом факультете в юридическом. Учился неплохо, получал повышенную стипендию — рублей 60. На эти деньги можно было только есть и жить в общежитии, а вот на кино, вино, домино и джинсы предстояло зарабатывать. Как и все студенты, поначалу халтурил дворником, грузчиком и ночным сторожем, а к третьему курсу задумался о постоянной работе. Узнал, что в екатеринбургскую траст-компанию по недвижимости требуется расклейщик объявлений. За 10 рублей нужно было обклеить все столбы, ящики и фасады от УПИ до Центрального стадиона: «Куплю квартиру», «Продам квартиру». Объявлений получал 1000, а помещалось на эту территорию максимум 500, остальные приходилось ликвидировать — платили‑то за штуку. Зимой с бутылкой клея часа три туда-обратно. Поработал так месяц, и в компании открылась вакансия юриста. Я стал получать оклад, сравнимый со стипендией.    

В начале 90‑х рынок недвижимости был диким. Профессия риелтора оказалась очень востребованной — он и оценщик, и продавец, и юрист. Ткнул пальцем в небо — ваша квартира стоит 10 тыс. рублей. А она — раз! — и продалась за 30 тысяч. Работали без договора, продавец мог назвать цену, которая его устраивает, а все, что сверху, — прибыль риелтора. Возможности были неограниченные. Посмотрел я на коллег, которые при мне бегали и продавали квартиры, зарабатывая в разы больше, и понял, что быть только юристом не так интересно. Год проработал и в 93‑м стал начальником отдела продаж в той же компании — принимал людей, обучал и занимался жильем. Зарабатывать стал больше. Купил первую машину — списанный у отца на работе джип Land Cruiser с колесами от «уазика», простреленным лобовым стеклом, дизельный и без аккумулятора.   

Наступил 94‑й. Среди учредителей компании, в которой я работал, встал вопрос о переделе и смене власти. Один из основателей к тому времени отошел от дел, а оставшиеся двое начали между собой все делить. Делить было нечего. Но сам факт — кто участвует в управлении, кто имеет право принимать решения и получать дивиденды, которые то были, то нет, — был важен. Открылась вакансия директора. Я в числе других предложил свою кандидатуру. В мае 1994 года мы с двумя оставшимися совладельцами зарегистрировали новую компанию под названием «МАН» (по именам трех учредителей: Михаил, Александр, Николай). Я стал директором с долей в 15%.    

Это было время слома в стране. Сокращения, невыплата зарплат. Бывшие студенты, учителя, врачи, инженеры — все пошли на рынок недвижимости и стали агентами. У них не было ничего, а нужно было все. Они рвали и метали, чтобы зацепиться в жизни и пережить сложные времена. Эта буйная энергия все время вырывалась наружу. Обстановка в компании напоминала курятник. Вокруг — молодые амбициозные агенты, которые чего-то хотят и бегут в разные стороны. Их надо удерживать, мотивировать, давать работу и не забывать, что при этом они еще и компании что-то должны приносить. Нужно было заниматься хозяйством, чтобы, условно, сохранялись чистота и порядок, петухи топтали кого и когда нужно, курицы несли яйца, и все были довольны.

Первым делом необходимо было систематизировать работу компании: официально трудоустроить людей, выработать с покупателями договорные отношения. Вторая стратегическая задача — обучить сотрудников ориентироваться в рынке. Одним из способов направления неуемной энергии агентов в нужное русло стала организация новых офисов. «МАН» пошел по пути масштабирования бизнеса. Люди приходили, обучались, уходили. Текучка была страшная. Я как-то подсчитал, что из «МАНа» вышло порядка 20 агентств недвижимости. Школа, значит, хорошая. Стратегия активного расширения приносила плоды в виде прибыли. Недвижимость любили — можно было купить на лишние деньги квартиру ребенку и знать, что через год она точно подорожает. «МАН» работал как конвейер. Мы первыми проводили обменные операции через куплю-продажу, ввели для агентов фиксированную систему оплаты.  

Я окончил институт, женился и заработал на две комнаты в коммунальных квартирах — на Сортировке и Уралмаше. В результате сложного обмена к лету 94-го у меня получилась однокомнатная квартира на Сиреневом бульваре на 16-м этаже с видом на аэропорт. Убитая (до меня там жила семья с двумя овчарками), но под 40 кв. м. Счастье безумное. После пяти лет в общежитии я с ума сходил от тишины, персонального туалета и собственной кухни. И понял, что на правильном пути. 

В 96‑м у меня появился первый собственный проект. Это памятник архитектуры на Малышева, 47а «Флигель доктора Сяна». В советское время он превратился в коммуналку на четыре квартиры. Мой начальник хотел их отселить, реконструировать здание и продать состоятельному клиенту. Этим я и занимался более двух лет. После реконструкции на особняк сразу нашелся покупатель. Сделка запомнилась мне на всю жизнь. На вырученные деньги мой соучредитель переехал в Аргентину, а я выкупил оставшиеся доли (второй соучредитель к тому времени жил в Москве) и стал 100‑процентным владельцем «МАНа». Работа посредником в сделках с недвижимостью меня больше не привлекала. Я почувствовал вкус творчества и задумался о том, что пора предложить рынку собственный товар. 

В начале 2000‑х компания переживала внутренний кризис. Почти за 10 лет число офисов увеличилось до 12, штат сотрудников превысил 150 человек, в прайсе было до 1 тыс. квартир. «За жадностью — бедность» есть такая поговорка. Начались противоречия на почве дележа денег. Молодые, жадные, агрессивные задумались об уходе. Удерживать и мотивировать их было крайне сложно. Если человек хочет забрать себе все, то не из чего будет платить налоги, зарплату, вкладываться в рекламу и развитие. Компании с такими людьми тоже не по пути. У одних амбиции зашкаливали — мол, не даем им реализоваться. У других степень свободы, мягко говоря, расширилась, и они не гнушались работать ни с кем — брались за отселение алкоголиков, пенсионеров, людей, которые не понимают, что происходит. А кто за это отвечает? Тот, кто сделал, и директор компании. Если таких сотрудников ограничивать, им не нравится: «Деньги зарабатываем, вот и не указывайте, как». Сидишь и думаешь: 150 людей приносят хлопоты на грани уголовных дел, тебе это надо? Филиалы начали закрываться. После такого кризиса укрепилось понимание, что люди — это, конечно, хорошо, но лучше тратить усилия и время не на их воспитание, а на проекты. 

2006‑2009 годы стали временем заката офисной сети и концентрации на новом для компании направлении — девелопменте. Если взять правильный кусок земли, подумать над ним и нарисовать то, что нужно, этот продукт будет востребован на рынке. У компании появится своя ниша и ценность, и зависимость от сотрудников будет меньше, чем в сфере услуг. Десять лет назад одновременно появилось три первых проекта — «Основинский парк» (ул. Уральская — Сулимова), «Кольцо Екатерины» (ул. Вайнера — Радищева) и БизнесМАНцентр. Мощный рывок. Все, кто в этом участвовал, прочувствовали, как это интересно и перспективно. Это был другой уровень. Уже не полет на дельтаплане с горки на Уктусе, а облака. Миллионы. Иллюзия, что это классно и легко. И разочарование, когда проекты стали затягиваться. Денег на стройку не хватало, цены росли, а мы этот фактор не учли и продавали дешево. Сегодня такие ошибки смертельны. За последние годы многих застройщиков посадили, компании обанкротились, а обманутые дольщики остались.

Выстоял я тогда за счет силы воли и характера. Меня с детства приучили доводить начатое до конца. Любой ценой. Чтобы завершить все стройки, по которым были просчеты и потери, пришлось брать валютные кредиты в банке и задействовать все, что было нажито непосильным трудом за эти 10‑15 лет работы. Продал личное имущество. С просрочкой, но обязательства были выполнены, в 2009‑м проекты были завершены.

Я продолжаю заниматься стройкой. Сейчас это одно из приоритетных направлений работы «МАНа» и основная статья доходов. Мне нравится ощущение, когда ты из ничего создаешь что-то. Покупаешь запущенную землю, понимая, что место перспективное. Вывозишь мусор, рисуешь проект, заводишь коммуникации, начинаешь строить. Все тебе говорят: «Дурак! Место плохое, никогда не продашь!» А ты делаешь на свой риск. Планы могут не сбыться, могут передвинуться. Рассчитываешь, что выйдешь из проекта через три года, а проходит пять, и он только начинает оживать. Рынок меняется — ты объекты продаешь и понимаешь: правильно все сделал.

За 25 лет было много сложных времен. Иммунитет сформировался. Я стал по-другому выстраивать взаимоотношения по девелоперским проектам. Перестал все брать на себя. Стройка — это даже не лебедь, рак и щука. Это хуже. Одновременно ты должен решать несколько вопросов: искать деньги, контролировать стройку, существовать на рынке и вести маркетинговую политику, быть в диалоге с дольщиками и с госорганами, контролирующими строительство. Масса ниточек, которые нужно подергивать регулярно с утра до ночи. Ты не можешь расслабиться. Поэтому я выработал для себя схему взаимоотношений с людьми. В каждый проект ищу компаньонов: один добавит денег, второй спроектирует, третий поставит материалы, четвертый — построит. Есть 100 рублей, вот мои 25 — мне хватит, зато мои риски будут разделены. Я не могу быть шестикрылым серафимом, который все делает хорошо.  

Я стал менее жадным. Ограничил аппетиты, количество филиалов и число проектов, которое могу вести одновременно. Ни человек, ни организация не молодеют. Они становятся мудрее. Просто кто-то умнеет в 30, кто-то в 50, а кого-то уже в гроб кладут, а он кричит: «Я понял, что жил не так!» У меня такое осознание произошло в районе тридцати пяти. Я тогда понял, что не нужно стремиться объять необъятное. Не стоит замахиваться на суперпроекты и обещать лишнего. Это опасно и для здоровья, и для бизнеса. Надорваться можно.

У меня перед глазами множество таких друзей и компаньонов. Взяли чужие миллионы, вернуть не смогли, и сейчас они никто. Я меньше всего хочу упасть в яму, из которой не выбраться. Это страшный сон. Мерседесы, самолеты, яхты, виллы — для человеческого счастья мне всего этого не надо. Я скромный человек. Я родился в деревне. Знаю людей, у которых все это есть, и они не чувствуют себя счастливыми. Знаю людей, у которых этого нет, и они балдеют от жизни. Но бизнесмен не может, как йог-философ, сказать: «Мне хватит». Хочется красиво жить. Но все должно быть в рамках своих возможностей и способностей. 

Плюнуть на все хочется регулярно. Для выхода придуманы сон, выходные, отпуск. Я для себя однажды решил, что после семи вечера и в выходные не работаю. И два-три раза в год езжу в отпуск. Я эту схему давно понял: человек рожден не только для работы, но и для отдыха. Как только назревает ситуация, что у меня крыша едет, я устал и ничего не хочу, сразу понимаю: «Так, через две недели еду в отпуск. На Кубу! С друзьями. Буду пить ром, курить сигары, смотреть на океан». Возвращаешься — как новенький. На фоне кризисов, роста долларов, падения нефти у меня масса положительных эмоций. Есть семья. В прошлом году родилась младшая дочка. Старшая вышла замуж, родила внучку. Дети вселяют в меня радость жизни, с ними всегда находишься в тонусе в плане работы и новых проектов. Я занялся спортом. Йоги мало — пошел на бокс. Бокса не хватает — сел на велосипед. А еще есть беговые лыжи. 

В 40 на пенсию хотел уйти, теперь планирую в 50. Но я не кудесник, который знает, что будет через пять лет, и готов к любому развитию событий. Могу продать свое дело, если оно будет живо, передать по наследству, подарить. Или сдать свой бренд в аренду такому же молодому менеджеру, каким был сам, сидеть с удочкой и стаканом рома у моря и получать дивиденды.

Архив «Бизнес и жизнь», июнь 2018 г.