Собственники смирились с коррупцией

В бизнесе развитие – вопрос доверия. Ну не доверяют наши собственники свои здания внешним УК, и все тут! Им проще поставить на объект своего родственника или друга детства, чем передать каким-нибудь умникам. Логика собственников такова: лучше них самих знать и любить наше здание никто не может. И в чем-то они правы: за зеркальным фасадом могут скрываться такие скелеты в шкафах, что УК или убежит, не оглядываясь, или заложит свои риски в стоимость обслуживания.

Тут мы не одиноки - даже у легендарного Дональда Трампа знаковыми зданиями управляет очередная супруга. Он не отдает их сторонним организациям, хотя на Западе выбор профессиональных УК побольше, чем у нас. Но в Екатеринбурге все совсем в зачаточном состоянии. На местном рынке вообще нет примеров передачи крупных объектов в управление внешней УК. А это создает замкнутый круг: нет объектов - нет опыта - нет доверия. Собственник отдаст в управление доходную часть, только если УК сможет гарантировать доходность, например, банковской гарантией. А это невозможно.

Я и сам, когда работал на владельцев недвижимости, скептически относился к сторонним УК. Был уверен, что собственная техническая эксплуатация по качеству ничем не уступает – ведь опыт уже наработан, есть квалифицированные кадры. До недавнего времени я искренне не понимал, почему для многих специалистов на профильном рынке стать управляющим объекта - вершина профессиональных притязаний. Оказывается, это как в армии: звание генерала на военном сленге называется «счастье», потому что помимо высокого социального статуса, ты получаешь всевозможные льготы, бонусы - официальные и не очень - и прочие блага. Так и в управлении недвижимостью: управляющий - это счастье. Реальность такова, что эта сфера в большинстве своем коррумпирована. Наемные управляющие без особых проблем могут организовать серый доход - от продажи «входного билета» арендаторам до банальных откатов с подрядчиков. Коррупционная система взаимоотношений  «управляющий-арендатор», «управляющий-подрядчик» не просто очень распространена. Это явление само собой разумеющееся.

Я не говорю, что поголовно все управляющие этим пользуются. Но дело в том, что сама логика бизнеса навязывает такие правила игры. Тебе их надо или принять, или бизнес со временем тебя отторгнет. Управляющий попадает меж двух огней: с одной стороны - зависимые арендаторы, подрядчики, несущие конверты, с другой – работодатель, в принципе не желающий мотивировать персонал и искренне убежденный, что сотрудник  должен работать на него за гордость причастности к такому-то «уникальному объекту». В результате собственники уверены, что сотрудники рады на них пахать за три копейки и не считают нужным платить больше. А сотрудники делают вид, что все в порядке, одновременно отжимая со всего, что находится на объекте, недовыплаченную зарплату. И все довольны. Только экономические показатели страдают: где начинаются откаты, там заканчивается бизнес. И дело даже не в тех деньгах, которые теряет собственник (как показывает опыт, это 10%-15% от общей стоимости эксплуатации). Главное - катастрофически падает управляемость объектом - как с точки зрения доходной, так и с расходной части.

Решить эту проблему можно двумя способами: или собственник должен достаточно глубоко погружаться в операционный бизнес, или отдавать управление объектом внешней компании. Интересно, что во втором случае ничего по сути не поменяется: все «серые» доходы в том или ином виде перейдут в разряд официального заработка УК. Но значительно вырастет управляемость объектом, и вся доходная и расходная часть станет прозрачной. И причина далеко не в том, что сотрудники УК опытнее, образованнее и т.д. Просто кардинально меняется структура взаимоотношений на объекте.

Колонка написана специально для «Делового квартала»