Соседи заставляют хозяев коттеджей ходить пешком

 

К Екатеринбургу примыкают два основных престижных пригорода с коттеджами стоимостью от 50 млн руб. Это окрестности Верхней Сысерти, где преобладают отдельно стоящие дома (поселки дачного типа вне городской черты стали появляться сравнительно недавно, пример — Николин Ключ), и Чусовской тракт (поселки «Карасьеозерский», «Палникс», «Галактика», « Карасьеозерский-2»). К элитной застройке эксперты относят и Малый Исток, который во время губернаторства Эдуарда Росселя приобрел негласный статус жилья для свердловской номенклатуры.

 

Средняя стоимость владения загородным домом под Екатеринбургом — до 15 тыс. руб. в месяц. За эти деньги жители коттеджных поселков могут рассчитывать на круглосуточную охрану, услуги связи, уборку снега и уход за растениями, вывоз мусора и благоустройство мест общего пользования. В отдельных случаях из того же фонда финансируют общедоступную инфраструктуру — строительство теннисных кортов, катков, детских площадок, обустройство водоемов и т. д. Иногда в общую квитанцию входит пункт об оплате услуг телемастера или водопроводчика.

 

Методы наказания злостных неплательщиков жители поселков оговаривают заранее, на общих собраниях. Воздействием на неплательщиков может заниматься УК или правление ТСЖ, или избранные всеми жителями советы поселков. Они же определяют, какие непредвиденные расходы могут быть профинансированы из резервного фонда. Они же — улаживают конфликты. В поселках, где каждый заплатил за дом до нескольких десятков миллионов рублей, бывает всякое. Шумные ремонты по выходным, нежелание платить за уборку снега и т. д. На общих собраниях жильцы определяют правила жизни. Например: печатать фамилии тех, кто не платит по счетам более двух месяцев, на обороте квитанций, вывешивать списки на доску объявлений. Злостных неплательщиков могут не пускать на автомобиле на территорию поселка — только пешком. «Для таких карательных мер запрета в законе нет. Но они все должны быть прописаны в правилах жизни поселка и утверждены на общем собрании», — комментирует Андрей Климанов, коммерческий директор СК «Метеорит».

 

Вообще, жизнь в коттеджных поселках не так проста. Любой такой поселок — это закрытый социум, где действуют правила, не всегда понятные, например, жильцам-новичкам. Иногда приходится сталкиваться и с произволом управляющих структур, и с хамством соседей, констатируют владельцы загородных домов. Уживаться помогают единые правила, негласные или официально принятые, закрепленные документально, как своеобразная Конституция. Общий язык жителям проще находить за счет равенства социального статуса либо приходится договариваться методом проб и ошибок.
По сути престижные поселки — клубные, т.  е. жители равносостоятельны и разделяют общие ценности, подчеркивают эксперты. Этот принцип стремятся воплотить и в элитных, и в мультиформатных поселках (где, кроме коттеджей, есть апартаменты в таунхаусах). «Идея клубности означает, что собственники домов, вне зависимости от категории приобретаемых объектов, участвуют в жизни всего поселка, — рассказывает Юлия Новокрещенова, директор УК « Карасьеозерск-Сервис» (управляет « Карасьеозерским-2»). — Каждый может внести свои предложения».

 

Строго говоря, признаков элитности не так много, цена дома — важный, но нерешающий фактор. Так, к элитному поселку должны быть подведены все инженерные коммуникации. Достоверно известно, что централизованное электро-, газо- и водоснабжение изначально подводили к «Карасьеозерскому» и Малому Истоку. Инженерка — крупная статья расходов на этапе строительства, поэтому неудивительно, что после сдачи жилья застройщики стремятся передать управление территорией собственной УК. Следующий признак элитности поселков — жители предпочтительно должны иметь екатеринбургскую прописку. Наконец, действует упомянутый принцип клубности.

 

Жилищный кодекс дает владельцам загородных домов те же возможности, что и горожанам: выбирать управляющую компанию, создавать товарищество собственников жилья либо заключать договоры с поставщиками услуг напрямую. Но это формально. В реальности вариантов меньше. В пригороде Екатеринбурга распространены, по сути, только первые два. Многие застройщики коттеджных поселков создают собственные УК, часто заранее, когда сданы еще не все дома. Так, УК « Карасьеозерск-Сервис» появилась вместе с первыми покупателями, уточняет г-жа Новокрещенова.

 

В других случаях домовладельцы формируют ТСЖ самостоятельно. Так поступили в первом «Карасьеозерском», где жители самоорганизовались еще до того, как форма ТСЖ была прописана законодательно. Есть и сочетанные варианты. «Опыт эксплуатации домов в поселке «Галактика» показал, что ТСЖ должно быть, чтобы представлять интересы поселка (например, при передаче сетей и дорог в муниципалитет). Однако наличие управляющей компании тоже обязательно», — делится наблюдениями Андрей Климанов.

 

«Метеорит» сейчас строит поселок «Образцово» около ТЦ «МЕГА» на Чусовском тракте. Принципы управления здесь было решено закладывать еще до того, как сдали первый дом. «Стоимость жизни в коттеджном поселке формируют три составляющие — коммунальные расходы каждого дома, охрана и затраты на содержание общего имущества поселка. Первое правильнее регламентировать индивидуальным договором каждого жителя с управляющей компанией: только УК может оптимизировать затраты по обслуживанию и сделать коммунальные платежи реальными, — рассуждает г-н Климанов. — Точно так же у каждого жителя должен быть индивидуальный договор с выбранным на общем собрании ЧОПом. А вот для общих расходов возможны варианты. Как часто поливать газоны, обслуживать пруды, подметать и чистить от снега улицы? Надо ли подстригать кустарники и деревья? Это может быть решено, как вариант, на общем собрании жильцов, а исполнители услуг могут быть выбраны на конкурсной основе».

 

Сэкономить на коммунальных платежах практически невозможно. Средняя стоимость электричества для дома на 300 кв. м в разных поселках варьируется от 5 до 10 тыс. руб. Вариант из Жилищного кодекса, когда владелец дома заключает договор с энергетиками и коммунальщиками напрямую, нежизнеспособен, потому что отнимает еще больше денег и времени, считают участники рынка. Максим Федотов, генеральный директор ГК «Титул» (застройщик коттеджного поселка «Светлячок»): «Формально энергетики готовы подключать частных лиц по тарифу 500 руб. за киловатт. По факту — девелоперы отдают по  12-18 тыс. руб./кВт. За 500 руб. вас подключат. Но лет через пятнадцать». Энергокомпании объясняют свою позицию планами развития сетей, ссылаются на невозможность увеличить нагрузку на существующие мощности и т. д. (см. «ДК» № 19 от 22 мая 2009 г.).