Стройкомплекс Екатеринбурга набрал высоту

Признание Екатеринбурга в качестве центра высотного строительства состоялось два года назад. Тогда уральский мегаполис вошел в сотню самых высотных городов мира, заняв 83 место в рейтинге немецкой компании Emporis GmbH. В список попали только три российских города: Екатеринбург, Москва (на 11 позиции) и Санкт-Петербург (на 43 й). Города ранжировали по количеству зданий от 100 м — международные классификаторы считают высотными именно такие объекты. Российские стандарты называют высоткой здание больше 75 м (25 этажей и выше), а объекты за 100 м Градостроительный кодекс определяет как уникальные. В любом случае сейчас, по данным мэрии, в городе 73 здания высотой от 75 м. А в этом году застройщики получили разрешения на строительство девятнадцати объектов выше 25 этажей.

По словам Аркадия Чернецкого, сенатора Совфеда РФ, массово строить высотки застройщики начали в городе с 2005 г., а пик их ввода пришелся на 2010 г., когда в строй пустили сразу одиннадцать объектов выше 25 этажей.

«По работе я бываю в разных городах страны и могу судить объективно: такого масштаба высотного строительства, как в Екатеринбурге, в регионах больше нет. Сравниться могут только столица и Московская область. И все», — убежден сенатор.

В небо бы

Свердловские застройщики объясняют высотный бум банальным дефицитом земли — строить в центральных районах долгое время приходилось точечно, максимально используя площадки. Как говорит Андрей Никифоров, руководитель дирекции проекта «Первый Николаевский» (девелопер «Уралэнергостройкомплекс»), плюсы высоток были очевидны: не приходилось повышать удельные расходы на строительство инженерных коммуникаций и соцобъектов, как того требовало бы возведение зданий на окраинах:

«Кроме того, в центре нет проблем с транспортной доступностью. Вообще путь Екатеринбурга в этом плане не нов: многоэтажки строили еще в Древнем Риме, причем здания до 30 м сдавали внаем — жить в городах хотели многие, земли там особо не было, вот и искали выходы».

Аркадий Чернецкий, бывший мэром Екатеринбурга до 2010 г., признает: дефицит подготовленных площадок под застройку наблюдался в городе с начала 1990 х гг. — власти тогда искали стратегию развития:

«Был выбор: или разрешаем точечное возведение высоток, или пускаем дело на самотек и ставим стройкомплекс под угрозу. Сейчас можно спорить, верным было то решение или нет. Может быть, стоило развивать город не вверх, а вширь. Но тогда объемы строительства жилья не были бы на уровне 1 млн кв. м ежегодно».

Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала», напоминает: высотный бум повлек за собой рост промышленного потенциала региона. Производителям стройматериалов нужно было подтягивать качество продукции под повышенные требования строителей высоток:

«Потому что бетон, который используется для возведения объектов выше 75 м, нужен особый, более прочный. Ограждающие, светопрозрачные конструкции, окна, инженерные системы — тоже более высокого уровня. Если сравнить строительство высотки и типового здания, это как конструировать космический корабль и самолет».

Как рассказывал «ДК» Андрей Гавриловский, совладелец БЦ «Высоцкий», это здание строили из бетона повышенной прочности (марка 500). Сам БЦ стоит на армированной бетонной «таблетке» толщиной 2,4 м — такой фундамент выдерживает землетрясение до 8-9 баллов. Выше 35 этажа овальные опорные колонны сменяются прямоугольными, что позволяет перераспределить вес и обеспечить устойчивость. Фактически до 33 этажа ядро здания находится внутри, а с 35 го оно как бы выворачивается наизнанку. Датчики отклонения, размещенные в месте перехода, фиксируют не только порывы ветра, но и приливные силы («Высоцкий» — второй небоскреб в России, где применяется эта технология, первый находится в Москве).

Игорь Сергеев, директор департамента автоматизации и безопасности зданий компании Siemens в России и Центральной Азии, добавляет: инженерные системы, которыми оборудуют высотки (противопожарные, формирующие климат внутри здания и др.), требуют иного подхода: сэкономить и поставить обычные, подходящие для объектов ниже 75 м — риск.

«Чтобы создать климат в здании, нужно поднять на всю его высоту тепло, воздух. Давление там колоссальное — обычную систему просто разорвет. Плюс нужно учитывать гравитационную составляющую: грубо говоря, если с верхнего этажа выбросить пакет в мусоропровод, внизу будет натуральный взрыв. Поэтому нужно ставить различные компенсаторы. Гидроизоляция в высотке тоже монтируется иначе. Нюансов масса», — поясняет эксперт.

Екатеринбургские строители высоток изначально ориентировались на местные кадры, констатировал в беседе с «ДК» Владимир Крицкий, управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал». Специалисты, воспитанные свердловской научной школой, оказались в состоянии запроектировать, построить и эксплуатировать объекты:

«В этом смысле у нас редкий город. Даже в Москве небоскребы проектируют и строят иностранцы — не доверяют местным строителям. У нас же БЦ «Высоцкий» спроектирован и построен нашими строителями и архитекторами».

По словам Сергея Ерыпалова, директора по капстроительству «УГМК-Холдинга» (девелопер квартала «Екатеринбург-Сити»), на возведении объектов работает 90% местных строителей из более чем 40 екатеринбургских компаний. Однако для проектирования в помощь свердловским архитекторам УГМК привлекла иностранцев.

«Нам важно, чтобы вложения были эффективны, поэтому необходимо учесть все нюансы. В итоге над проектом работает Гельмут Ян, автор Sony Center в Берлине, Нью-Йоркского City Spire Center и др.», — комментирует г н Ерыпалов.

Как добавляет Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомплекс», привлечение зарубежного опыта необходимо при возведении уникальных объектов — так, первую в городе жилую высотку, ЖК «Аквамарин» (93 м по шпилю), компания реализовала силами местных специалистов, а МФК Opera Tower (155 м) делает интернациональной командой.

«Европейцы лучше разбираются, как спроектировать пешеходные и подъездные пути к такого рода объекту. Уровень деталей, интерьеры, некоторое функциональное зонирование гостиничных апартаментов — этому мы тоже учимся у европейских коллег. И мы не должны говорить, что у нас тут самобытность. Нам как профсообществу есть чему поучиться у мировых специалистов», — считает г н Ананьев.

Выстроиться по росту

Застройщики констатируют: по-настоящему массовое возведение высоток в Екатеринбурге сдерживает ряд проблем. Все они так или иначе связаны с недостаточной отрегулированностью терминологии и процессов. Во первых, речь о региональных нормах плотности и высотности застройки. С 2010 г. в регионе действуют нормативы градостроительного проектирования (НГПСО), согласно которым в Екатеринбурге жилых многоэтажек (12-16 этажей) должно быть не больше 5% от всего объема жилья. А строить такие «высотки» можно только на территории с плотностью населения не более 210-300 человек на 1 га. Застройщики не раз выступали за изменение этих нормативов, а в прошлом году обращались к губернатору Евгению Куйвашеву — утверждали, что документ может стать проблемой для развития города.

«Ограничивать этажность — ошибка. Некоторые люди хотят жить на 90 м этаже, все условия для этого есть», — аргументировал г н Крицкий.

Однако пока изменений в НГПСО не внесено.

По словам Виктора Ананьева, региональные нормативы регулируют и плотность при застройке коммерческих объектов: на 1 га должно приходиться 12-20 тыс. кв. м коммерческих площадей.

«При высотном строительстве эта цифра превышается в разы, а иногда — больше чем на порядок. Причем все урбанисты сходятся в том, что для мегаполисов, городов-столиц, которые живут круглосуточно, высокая плотность — благо. Прежде чем начать строительство Opera Tower, мы проводили расчеты, которые показали: здание даст дополнительную транспортную нагрузку на ул. Малышева в час пик менее 1%. То есть там можно еще десять небоскребов поставить, и сильного влияния на трафик не будет. Но здесь важно правильно просчитать плотность, нагрузки на окружающие улицы — такой нормативной базы в Екатеринбурге сейчас нет. И задача профсообщества в ближайшие несколько лет ее разработать — совместно с горадминистрацией. Также важно продолжать работать над совершенствованием транспортной системы в целом - в градостроительном аспекте», — говорит г н Ананьев.

Вячеслав Трапезников добавляет: строительство зданий выше 75 м сдерживает и несовершенство федерального законодательства — для уникальных проектов не существует нормативов, но придуман временный механизм — спецтехусловия. По сути, конструктивные, инженерные и прочие решения для каждого высотного здания нужно прорабатывать индивидуально — проходить несколько экспертиз, согласовывать разрешительную документацию по 2-3 года. И получать заключение Главгосэкспертизы, в Москве при Минстрое РФ.

«Ситуация архаичная! При этом строительство зданий до 75 м в стране отрегулировано — путь от получения участка до выдачи всей разрешительной документации в Екатеринбурге сегодня занимает полгода. Экспертизу такие проекты проходят областную, а не федеральную — это упрощает процесс. А ведь 5-7 лет назад проектировка и согласование объектов до 75 м могли идти 2-3 года. Но федеральный законодатель этот процесс упорядочил», — поясняет эксперт.

И добавляет: исправить ситуацию можно, если застройщикам зданий выше 75 м разрешат перейти от спецтехусловий к единым нормативам. Такое предложение участники екатеринбургского строительного рынка заложили в Дорожной карте развития высотного строительства — документ разрабатывали местные проектировщики, архитекторы и строители, а также представители профильных организаций со всей страны.

Помимо этого Дорожная карта предусматривает передачу полномочий по согласованию из Москвы в региональные города, в частности — в Екатеринбург.

«Также мы предлагаем организовать информационный обмен между инвесторами, архитекторами, проектировщиками — чтобы было полное понимание о металлоемкости высотных проектов, размере затрат на инженерную инфраструктуру и др. Сегодня же инвесторы психологически не готовы начинать такие стройки — именно из-за отсутствия информации. Мы предлагаем создать в Екатеринбурге некоммерческую организацию — Центр высотных компетенций — и аккумулировать там все накопленные сведения по теме. И наши специалисты смогут работать на возведении небоскребов в других городах, быть носителями компетенций», — считает г н Трапезников.

Аркадий Чернецкий предостерегает авторов Дорожной карты: федеральные власти сейчас ориентированы на поддержку проектов эконом-класса — в стране принята новая госпрограмма, которая предполагает возведение 25 млн кв. м недвижимости, со стоимостью 1 кв. м не выше 30 тыс. руб.

«Так что сейчас Минстрою не до развития высотных строек, которые существуют в считанных городах страны. Но я убежден: высотное строительство развивать нужно, и готов предложить свою помощь. В Совфеде я занимаюсь темами строительства и ЖКХ и могу проводить квалифицированные предложения застройщиков через законодательные органы. При условии, что это будут проработанные законопроекты», — заявил сенатор.

Принять окончательный вариант Дорожной карты планируется на Форуме небоскребов, который открывается в Екатеринбурге 24 сентября.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ИСТОРИЮ ВЫСОТНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ЕКАТЕРИНБУРГЕ: 12 ТОПОВЫХ ЗДАНИЙ ГОРОДА В XVIII - XXI ВВ.