Стройки УГМК поставили на платежеспособность

Падающие курс рубля и спрос на недвижимость в Екатеринбурге не влияют на строительные проекты «УГМК-Холдинга»: массовое жилье компания практически не строит принципиально, а на метры в уникальных объектах покупатели находятся. Стройки холдинга ориентируются на импортозамещение: заработать на соединении Екатеринбурга с Верхней Пышмой и имиджевых проектах УГМК смогут российские поставщики.

 

Аналитики Уральской палаты недвижимости и крупнейшие застройщики Екатеринбурга еще летом отметили: спрос на жилье в новостройках и на вторичном рынке заметно снизился. Прогнозы неутешительны: к новому году ситуация не выправится, продажи квартир могут сократиться на 30% по сравнению с показателями 2013-го.

 

Сергей Ерыпалов, директор по капитальному строительству и инвестициям «УГМК-Холдинга», впрочем, полагает: эти риски актуальны для застройщиков массового жилья. Он добавляет: среди жилищных проектов УГМК приоритетны два жилых микрорайона, Макаровский и «Северная корона» (суммарно на 800 тыс. кв. м). В коммерческой недвижимости — проект Екатеринбург-Сити. Но главное — высотная башня апартаментов «Исеть», которую холдинг «просто обязан сдать в ближайшее время». На старте продаж квадратный метр тут стоил 200 тыс. руб., но г-н Ерыпалов не считает цену проблемой даже на падающем, в целом, рынке:

 

 

Предполагалось, что «Исеть» будет сдана в 2014 г.

 

— Так и есть: общий объем работ завершится до конца этого года. А все, что касается настройки и наладки инженерных коммуникаций, отделочных работ, закончим к первому полугодию 2015 г. В первую очередь обустраивать будем тот объем, где апартаменты уже проданы, остальное — чуть позже. 

 

Этой осенью руководство УГМК предложило сети отелей Hyatt взять в управление апарт-отель в башне «Исеть». Пришли к соглашению?

 

— Позвать Hyatt управлять апарт отелем просто ради того, чтобы в башне был громкий бренд, нетрудно. Гостиничный оператор с удовольствием будет работать за определенную плату. Но так как у Hyatt есть стандарт во всем — от отделки до технологий — жильцам придется за это платить соответствующие деньги. И мы пока не знаем, готовы ли они это делать. Так что переговоры продолжаются — ищем компромиссы, чтобы сделка была выгодна и Hyatt, и УГМК. Если не выйдет, значит, управлять отелем будет другая сеть, которая справится с эксплуатацией на высоком уровне. 

 

Операторы для ресторанов и фитнес-центра, которые будут работать в небоскребе, уже найдены?

 

— Мы подписали предварительный договор с федеральной сетью фитнес-центров World Class. Сейчас работаем вместе над дизайном, интерьерами, технологиями. Также есть договоренность с компанией, которая организует в «Исети» детский сад. А вот с ресторанами пока сложновато. Этот бизнес в Екатеринбурге высокорисковый и малодоходный. Много заведений закрывается. А нам нужен очень качественный ресторан. Причем интерьерные проработки уже есть, технологические вопросы по оснащению тоже ясны. Ищем именно оператора. И пока вопрос открыт.

 

Насколько высок спрос на апартаменты в башне?

 

— Я вообще вижу, что сейчас в Екатеринбурге достаточно хорошая картина поглощения новой недвижимости. Поэтому ответил бы так: клиенты идут — даже на фоне нестабильности и падающего рубля. Думаю, это потому что цены в «Исети» у нас зафиксированы в рублях. И до нового года так и будет.

 

А после?

 

— Можем эту ситуацию пересмотреть. В небоскребе используется много импортного оборудования. По счастью мы успели закупить 70-80% материалов еще до валютных скачков, но есть и часть с определенным удорожанием. Мы сейчас просчитываем экономику и после Нового года решим, повышать ли цены в «Исети». Если бюджет проекта позволит этого избежать, менять ничего не будем. Это не в наших интересах.

 

 Источник: DK.RU. Автор: Сергей Большунов. 

 

Дело в том, что потребители пока смутно представляют, что за жилье получат в небоскребе, каким будет качество жизни, как будут работать системы башни. Мы ведь пока можем все это только описать. В восприятии людей «автоматизировано, красиво и удобно» — это только слова. Поэтому «Исеть» для нас больше имиджевый проект, и рентабельность заложена минимальная — при общем объеме инвестиций в 6 млрд руб. Это было стратегическое решение.

 

Вообще сегодня для строительной отрасли актуальна тема импортозамещения — не так, как для производства продуктов питания, но тем не менее. За последние десять лет многие российские предприятия продвинулись в развитии своих строительных технологий — появилось много новых заводов, фабрик. И сейчас до 80% материалов, использующихся в строительстве, можно смело заместить. На фоне санкций изменились и подходы иностранных компаний: чем меньше становится зарубежный рынок, тем проще работать с поставщиками. Раньше Россия потребляла много импортной плитки, сантехники, а сейчас эта доля сократилась в десятки раз. Многие фабрики в Италии вообще стоят. В такой ситуации скидки на товар доходят до 60%. 

 

В других проектах УГМК есть необходимость пересматривать цены?

 

— Специально предпринимать ничего не будем, цены отрегулирует рынок. В 2015 г. начнем строить микрорайон Макаровский — на месте снесенного мукомольного завода. Там будет жилье бизнес-класса. 

 

Ясно, что ниже себестоимости продавать метры застройщикам неинтересно. Сегодня для массового жилья это 45-50 тыс. руб./кв. м. В случае Макаровского — больше: площадка в самом центре, с выходом на набережную Городского пруда.

 

В этом случае локация едва ли влияет на себестоимость: УГМК владеет площадкой завода очень давно, да и с коммуникациями в центре города все не так плохо, по крайней мере, они есть.

 

— Хорошо, давайте посмотрим на логику рынка в целом. Квадрат в новостройках сейчас уходит по 70-90 тыс. руб. И даже если рынок цены скорректирует и они снизятся, допустим, на 5 тыс. руб. за метр, — а такие прогнозы имеются, — ничего смертельного не произойдет. У холдинга есть запас прочности. Главное — правильно и рационально расходовать средства при проектировании и строительстве. Так что пока я не вижу чрезвычайных проблем. Макаровский — это нормальный бизнес-класс, и жилье там будет продаваться по ценам, соответствующим его уровню и состоянию рынка.

 

В квадрате, где будет Макаровский и Екатеринбург-Сити, архитекторы еще с советских времен предлагают построить мост — от стадиона «Динамо» до здания облправительства. Рано или поздно там встанет вопрос увеличения пешеходного трафика. УГМК это было бы интересно? 

 

— Мы что, альтруисты? Просто так взять и построить мост — это огромные затраты. К тому же любое решение, связанное с возведением мостов или дорог, напрямую касается градостроительства и находится в компетенции мэрии. 

 

Наши расчеты показывают: существующей улично дорожной сети будет достаточно для половины проекта Екатеринбург-Сити — а это более 750 тыс. кв. м новой недвижимости. В ближайшие пять лет пройдет реконструкция Макаровского моста, появится его дублер. Так что на ближайшие 10-15 лет транспортный вопрос в Сити стоять не будет. А на дальнейшую перспективу мы предусмотрели расширение ул. Бориса Ельцина, модернизацию развязки на ул. Челюскинцев. На бумаге эти проекты проработаны. Плюс мы надеемся, что неподалеку от Екатеринбург-Сити все-таки пройдет ветка метро.

 

Этой весной «УГМК-Холдинг» продал компании «Проспект девелопмент» землю возле екатеринбургского железнодорожного вокзала, со стоящим на ней архитектурным памятником — мельницей Борчанинова-Первушина. Согласно данным «СПАРК-Интерфакс», организация покупатель принадлежит Александру Петрову, экс-гендиректору концерна «Калина». По словам Сергея Ерыпалова, площадку в «УГМК-Холдинге» сочли бесперспективной. При этом от другого участка, в 947 га, где сейчас нет возможности строить жилье, компания не отказывается: освоение берега озера Шарташ рано или поздно станет приоритетным для города.

 

У компании были большие планы на реконструкцию мельницы Борчанинова-Первушина. Была идея открыть в ней ресторан, рядом построить офисник. Что помешало?

 

— Все наши идеи разбились о две проблемы: пешеходную и транспортную недоступность. Оказалось, чтобы нормально организовать трафик, нужно выкупать еще ряд зданий по соседству. На этом для нас все и закончилось. Мы выставили площадку на рынок, нашелся покупатель. У него свои идеи, которыми он волен заниматься.

 

Проблемы с транспортом могут помешать и проекту комплексного освоения территории «Северная корона» на Эльмаше. УГМК собирается строить 700 тыс. кв. м жилья. Выдержит ли трафик перегруженный пр. Космонавтов?

 

— Это решаемо. Есть три пути: первый — построить внутриквартальные дороги, которые будут выходить на ул. Шефскую. Второй — соединить тупик ЕКАД с той же Шефской. Это несложно. Есть еще вариант сделать выезд на ул. Бакинских Комиссаров через антенные поля. То есть, принципиальные решения проработаны. 

 

Помнится, у УГМК была идея самостоятельно построить станцию метро — чтобы связать Екатеринбург с Верхней Пышмой. Это тоже могло бы разгрузить пр. Космонавтов. Проект окончательно похоронен? 

 

— Связать Пышму с городом мы никогда не отказывались, на сегодня это стратегическая задача. УГМК заинтересована в кадрах, которые бы ездили на работу из Екатеринбурга. А пр. Космонавтов забит утром и вечером — не проехать. 

 

Да, в разработке был проект строительства метро — его начинали еще, когда губернатором был Эдуард Россель. Но встал вопрос: на чьи деньги строить? Сделать проектную документацию, провести изыскания инвестору по силам — будь то УГМК или другая компания. Но профинансировать строительство подземки — нет. С этим не справятся даже городской и областной бюджеты, нужно федеральное софинансирование. Мы прорабатывали и другой вариант — хотели пустить трамвай по железнодорожным путям. Тут тоже возникла коллизия: есть пути общего и необщего пользования. По ведомственным рельсам общественный транспорт курсировать не может. Пришлось и от этого отказаться. Этот вопрос очень непростой, хотя и самый перспективный.

 

А звучит вполне безнадежно. В чем тогда перспективы?

 

— Сейчас мы вместе с областным Минтрансом готовим почву, чтобы запустить до Пышмы скоростной трамвай. Этот проект понятен по деньгам — в шесть раз дешевле, чем строить станцию метро. И в техническом плане он несложный. Уже создана рабочая группа при облправительстве, и, думаю, в итоге соединить Верхнюю Пышму с городом удастся. В следующем году, если все пойдет по плану, мы начнем делать проектную документацию. Большинство оргвопросов решено, сформулировано техзадание, проводим согласования с горадминистрацией. А само строительство путей займет год-полтора. Если грузовики уйдут с пр. Космонавтов напрямую на Шефскую, плюс начнет курсировать скоростной трамвай до Пышмы, то транспортная проблема для «Северной короны» будет не так остра.

 

Уже есть ясность, какие составы смогут ходить из Екатеринбурга в Пышму? Импортные вагоны?

 

— Зачем? Дружественный УГМК «Трансмашхолдинг» выпускает прекрасные низкопольные трамваи. Несколько таких уже курсирует в Москве. Так что далеко никуда ходить не надо.

 

УГМК готова замещать импорт отечественной продукцией на всех проектах?

 

— По жилым проектам мы можем заменить часть продукции на российскую. А вот на строительстве более сложных промышленных объектов — рудников, обогатительных фабрик, новых цехов и др. — импортозамещение по большей части невозможно. Там речь о производственных технологиях, а в этом плане иностранцы пока далеко впереди отечественных поставщиков.

 

К какому году вы планируете построить «Северную корону»?

 

— Этот проект лет на 15. Но скорость ввода домов и объемы новых квадратных метров продиктует рынок. 

 

У компании был еще один крупный проект жилой застройки с рабочим названием «Северный Шарташ» — там предполагалось строить сразу 6,5 млн кв. м жилья. Это актуально?

 

— На отдаленную перспективу — да. По трем причинам: по этой территории проходит газопровод «Бухара — Урал». Его нужно или выносить, или искать какие то другие решения. Кроме того, на площадке вообще нет электроэнергии — только высоковольтная линия на 110 киловольт. Плюс никаких транспортных подъездов. Чистое поле. Так что пока участок останется в земельном банке компании. 

 

Но все равно он перспективен — компактный Екатеринбург так или иначе будет расти вширь, а направлений для этого не так много. И Шарташ — в их числе. Рано или поздно город начнет развивать Березовское направление, построит хорошую соединительную дорогу, появится возможность поставить там мини-ТЭЦ. Вот тогда площадка станет намного более интересной для инвестиций. Мы подождем.

 

 

Сергей Ерыпалов родился 6 февраля 1962 г. в Свердловске. 

Образование:

в 1985 г. окончил УПИ по специальности «Промышленное и гражданское строительство», инженер-строитель. Кандидат экономических наук (2008 г.). 

Карьера:

1985-1989 гг. — инженер-конструктор в ПО «Уралэнергоцветмет»;

1989-1991 гг. — главный инженер ОКСа, начальник СМУ ПО «Турбомоторный завод»;

1991-1995 гг. — трудился в ряде производственных и коммерческих структур; 

1995-2002 г. — работа в АО «Уралэлектромедь», от замначальника отдела технического надзора до директора по строительству и реконструкции; 

в 2002 г. стал директором по строительству и реконструкции ООО «УГМК-Холдинг», затем — заместителем генерального директора по инвестициям и развитию; 

с 2009 г. также является генеральным директором ЗАО «УГМК-Спортстрой» и ООО «Екатеринбург-СИТИ»;

с 2012 г. — директор по капитальному строительству и инвестициям ООО «УГМК-Холдинг».

Профессор кафедры экономики и управления строительством и рынком недвижимости УрФУ.

 

 

Автор: Екатерина Стихина.