Трибуна:Подвиньтесь в цене!

Алена Черноголова
директор компании «Майя»

Декларируя поддержку малого бизнеса, ЕКУГИ сообщил, что в этом году арендные ставки повышаться не будут. В среднем они составят 264 руб. за кв. м. Но 264 руб. — лукавая цифра, поскольку отражает только цену «за стены». Если к ней добавить 18% НДС, коммунальные платежи, охрану, связь, то итоговая сумма приблизится к 700 руб. И средняя ставка — как средняя температура по больнице. В центре, к примеру, муниципальные площади меньше чем за 500 руб. за кв. м не сдаются. И выходит, что даже их арендовать получится не менее чем за тысячу.
При этом другие арендодатели отреагировали на кризис более гибко. Офисные площади по принципу «все включено» в деловых и торговых центрах, прилегающих к центральному району, можно найти и по 500, и по 400 руб.

Страдает малый и средний бизнес
Случаев из жизни — множество. Например, есть предприятие, арендующее здание в центре города. Состояние самого объекта оставляет желать лучшего — необходимы затраты на улучшение его облика. В апреле 2008 г. город пересмотрел ряд повышающих коэффициентов, и аренда без учета коммуналки выросла втрое — с 200 до 600 руб.!!! В условиях кризиса у руководства компании не было иного выхода, как искать другое помещение.
Еще пример — с начала этого года знакомые пытаются открыть небольшую фирму, занимающуюся ремонтно-строительными работами. В поисках оптимального варианта они перебрали два десятка предложений от ЕКУГИ. Но ничего не нашли. Все объекты, которые предлагали муниципалы, в ужасном состоянии, требуют ремонта, как правило, там нет ни охраны, ни нормальных коммуникаций. В результате фирма въехала в офис в деловом центре, где арендная плата с учетом евроремонта, связи, коммунальных услуг, парковки и охраны даже ниже.
Чем это грозит городу? Высокие аренд­ные ставки коснутся низших сегментов рынка, будь то бытовые услуги, продукты питания или потребительские товары. Эти фирмы либо вообще уйдут с рынка, либо будут повышать цены. Предприятия бытового обслуживания вообще могут исчезнуть — в первую очередь именно они размещались на муниципальных площадях.
Ожидания чиновников напрасны
А ведь цепочка проста. Кризис ведет к снижению платежеспособного спроса, и, для того чтобы выжить, предприятиям приходится сокращать свои издержки, в которых арендная плата занимает не последнее место.
Есть у медали и оборотная сторона. Понятно, что, сохранив ставки аренды на достаточно высоком уровне, муниципальные власти хотят спасти городской бюджет. Но они рискуют достичь прямо противоположного результата. Если из-за высоких цен арендаторы либо уйдут на другие площадки, либо совсем уйдут с рынка, то кто от этого выиграет? Получается, что проиграют все.
В ряде регионов России, причем не самых богатых, власти помогают предпринимателям не только на словах, но и на деле. Так, в Архангельской области будут снижать арендные ставки и на муниципальное имущество, и на земельные участки. В других субъектах Федерации вопрос об уменьшении стоимости аренды решается в зависимости от ситуации. В любом случае между бизнесменами и властью происходит диалог, приносящий конкретные плоды.
Идя на явное снижение бюджетных поступлений сейчас, губернаторы и мэры «демократических» территорий стремятся предупредить сложную проблему в будущем. Бизнес, испытывающий прежнее административное давление, в новых экономических условиях может вернуться к практике 90-х гг. — уйти в тень. Чем это обернется для бюджета и экономики, объяснять не нужно. Чтобы избежать такого сценария, дальновидные чиновники изыскивают любые возможности для поддержки малого и среднего предпринимательства.
Запрягать — быстро!
Проблема кроется еще и в неспешном муниципальном управлении. Сколько времени уходит, чтобы принять решение по тем же ставкам аренды? Полгода? Год? Ведь эта процедура проходит несколько инстанций, требует множества согласований. А что такое полгода в условиях кризиса? Нефть упала со $170 до $40 чуть ли не за месяц. Девальвация рубля прошла в столь же краткие сроки.
Нужны более быстрые и гибкие решения. Оставить все на уровне 2008 г. — явно не лучший выход. Ставка 2008 г. формировалась на подъеме экономики, еще в 2007 г., когда казалось, что нефть будет расти вечно, бюджет всегда будет профицитным. Теперь на дворе уже совсем иные времена. Реальной поддержкой малого и среднего бизнеса могло бы стать не «замораживание» арендных ставок на уровне «жирных» лет, а их снижение. Муниципалитету это под силу.

 

мнение ЗА

Семен Новомейский
президент НП «Мебельщики Урала»:
— Малый бизнес, особенно производ­ственный, пытается выжить в новых условиях — при росте процентной ставки по кредитам, снижении покупательской активности, предстоящем увеличении кадастровой стоимости земли и т. п. Иначе придется остановить работу предприятия и выгнать людей на улицу. И в то время как правительство и президент РФ называют малый бизнес экономическим рычагом, который поможет решить «кризисные проблемы», регионы пытаются заткнуть прорехи бюджета именно за его счет. 27 марта 2008 г. НП «Мебельщики Урала» поднимало вопрос о величине муниципальной аренды на заседании координационного совета по малому предпринимательству при главе Екатеринбурга, которое вел первый заместитель мэра Александр Якоб.
Мы предлагали снизить арендную плату на 15-20%. Представители малого бизнеса от легкой промышленности нас поддержали. Однако у чиновников по этому поводу иное мнение. Начальник ЕКУГИ Вадим Дударенко заявил, что с 1 апреля 2009 г. арендная плата не будет увеличена на 20% (постановление подготовлено). И мы должны быть признательны уже за это.
Малый бизнес высказывал озабоченность высокими арендными ставками и на антикризисном совещании по легкой промышленности у вице-мэра Виктора Контеева, где речь шла о снижении цен на продукцию и уменьшении издержек производства.
Мы предлагаем следующее: если муниципалитет уменьшит арендную плату, то предприниматели готовы на договорной основе снизить цены. Такое предложение кажется нам разумным. Мы ждем конкретных и решительных действий от власти в поддержке малого бизнеса.

мнение ПРОТИВ

Наталья Гренадерова
заместитель председателя по вопросам аренды Екатеринбургского комитета по управлению госимуществом:
— Стоимость муниципальной аренды увеличивается не чаще одного раза в год с привязкой к уровню инфляции. На рост арендной платы для отдельных арендаторов по­влияло изменение зон и границ центров деловой активности, проведенное с учетом бурного роста мегаполиса (для отдаленных территорий IV пояса плату снизили на 10-20%). Сейчас в центре города стоимость аренды 1 кв. м колеблется от 382 до 583 руб. в месяц (в том числе в отдельно стоящих зданиях), в I поясе — 300-409 руб., II поясе — 260-297 руб., III поясе — 166-230 руб., IV поясе — 120-157 руб.
В то же время стоимость аренды на коммерческом рынке давно оторвалась от объективных реалий спроса и предложения. Достигнув максимума в начале финансового кризиса, цены закономерно поползли вниз, приближаясь к экономически обоснованному уровню муниципальных.
В этом году администрация города сохранила размер муниципальной арендной платы на уровне 2008 г. Это ответст­венное решение, которое влечет за собой секвестирование бюджета, а следовательно, и уменьшение расходов на социально значимые проекты — строительство и капитальный ремонт школ, больниц, дет­ских садов, отказ от увеличения зарплаты бюджетникам (врачам, учителям и др.). Нельзя помогать малому и среднему бизнесу за счет социально незащищенных слоев населения, коммунальной и транспортной инфраструктуры и работ по сохранению исторического облика города.
Напомним, что формат муниципальных объектов — это магазины шаговой доступности и офисы класса С. Соответственно сравнивать рынки коммерческой и муниципальной недвижимости по количественному, качественному и стоимостному признаку бессмысленно. Особенно если учесть, что в 2007-2008 гг. за аренду офисов класса А и В в центральной части города просили по 950-1 100 руб./кв. м, а за торговые площади — по 1 350-2 000 руб./кв. м. Дальнейший рост ставок приостановил только кризис. Теперь стала актуальной не быстрая реализация квадратных метров, а стабильный доход, в том числе за счет сдачи площадей в аренду.