ТЦ-лидеры поубивают конкурентов? Что ждет рынок коммерческой недвижимости города в 2020 г.

С начала кризиса ситуация на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга остается стабильно непростой: по словам экспертов, он пребывает в глубокой стагнации, резких изменений не происходит, на рост показателей в ближайшие годы рассчитывать не стоит. Однако в последнее время наметилось несколько поводов для оптимизма. 

Торговые центры и офисники на пороге расслоения

Сегмент офисной и торговой недвижимости в Екатеринбурге достиг насыщения — стало быть, рано или поздно перед управляющими компаниями начнут все острее вставать вопросы: что делать с торговым центром в следующие десять лет, как быть с офисником, который не заполняется. По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, эти проблемы будут становиться все актуальнее уже в ближайшие годы. В 2019-м же году на рынке деловых центров города ничего не менялось, говорит эксперт — как и в несколько предыдущих лет. 

Есть простейший индикатор деловой активности — количество компаний, которые работают в городе. В Екатеринбурге оно снижается — медленно, но последовательно. Офисный фонд при этом так же медленно и последовательно растет. Поэтому вакантных площадей в офисниках по-прежнему много. Да, они не растут, но в классе А пустует 13% площадей, в классе В — около 17%, — констатирует г-н Хорьков.  

И добавляет: арендные ставки после периода длительного снижения в 2013-2016 гг. в этом году стабилизировались, и по итогам 2019 г. наметился даже восстановительный рост — около 5-6%.  

На рынке торговой недвижимости объем вакантных площадей снижается более заметно. В 2016 г. был пик, когда в ТЦ города пустовало порядка 13%, вспоминает Михаил Хорьков, сейчас же показатель на уровне 7%. А в крупнейших торговых центрах он еще ниже, около 6% — это уже немного, говорит эксперт. 

Ставки аренды в ТЦ не снижаются, но пока динамики роста нет. Хотя в течение года многие управляющие компании индексировали ставки, так что условия для медленного повышения уже созданы, — отмечает г-н Хорьков. 

Что касается сегмента стрит-ритейла, то здесь после длительного периода снижения и цен покупки помещений и ставок аренды наметился рост. Он фиксируется только для продажи объектов и составляет 9%. При этом цены аренды практически не меняются. И пока этот рост без поддержки арендного сектора выглядит не вполне уверенно, говорит аналитик.

Рынок коммерческой недвижимости развивается в условиях стагнации экономики, внутренних драйверов для роста у него недостаточно. Скорее всего, в ближайший год эта ситуация сохранится — без явных движений вверх или вниз. От кризиса, когда все показатели падали, сектор отошел, сейчас ситуация стабилизировалась и начинается новый этап — расслоение. Формируется много предпосылок для внутренней дифференциации этого сегмента недвижимости — будет появление лидеров и аутсайдеров. На этом фоне одни торговые центры смогут уверенно и сильно повышать ставки аренды, а другие будут наращивать пустующие площади и придут к необходимости переосмысления роли объекта на рынке, — прогнозирует Михаил Хорьков. 

Склады в черте города снимают сливки 

Складской сегмент выглядит на общем фоне исключением — в этом году Екатеринбург стал третьим региональным мегаполисом страны по объему площадей на рынке складской недвижимости, пропустив вперед только Москву и Санкт-Петербург. В городе заработало больше десяти новых комплексов общей площадью порядка 200 тыс. кв. м, рассказал директор по развитию «Логопарк.ру» Виталий Хиль. Ситуация, на взгляд эксперта, неплохая. В целом в уральском мегаполисе насчитывается 1,7 млн кв. м складских площадей, в основном они расположены в юго-восточном направлении. Также в фаворе юг — именно здесь анонсировано строительство новых складских комплексов.

Объем складов в стадии строительства в городе в последние годы растет, причем в большинстве своем это проекты под конкретные компании — их строят для себя или для определенного покупателя. Спекулятивных проектов меньше, но в последние годы их объем стал немного увеличиваться. Любопытна и новая тенденция: в структуре спроса виден резкий рост компаний из сферы онлайн-торговли. Интернет-магазины строят и арендуют для себя площади. Это логично: 5-7 лет назад мы говорили о том, что интерес покупателей уходит от гипермаркетов в сторону магазинов у дома. И крупные торговые сети построили логистическую структуру, которая сделала обслуживание небольших точек удобным. В итоге сейчас востребованность гипермаркетов сходит на нет. Следующий шаг — адресная доставка товаров. Это вовсю происходит на рынках обеих столиц, и в ближайшие годы бум будет и в Екатеринбурге. Поэтому сейчас крупные ТС ищут в городе складские площади — под такой сервис. В этом плане не все просто, есть нюансы по техническим параметрам, по энерговооруженности. Но тенденция такая очевидна и будет только нарастать, — поясняет г-н Хиль.     

И добавляет: уровень вакантных площадей в складских комплексах стабильно низок, проекты с хорошей локацией, комплектом документов и высоким качеством строительства вообще в дефиците. Особенно это касается так называемых складов последней мили, находящихся в черте Екатеринбурга. При этом ставки аренды в таких комплексах выше, чем в объектах за ЕКАДом, на 15-20%. По словам Виталия Хиля, иногда ангары класса С в черте города сдают в аренду по цене топовых объектов. 

В целом же ставки в Екатеринбурге в последний год показали небольшой рост, на уровне 3-5%. Склады первой мили стали дороже на 15-20%. Г-н Хиль прогнозирует: в ближайшие годы новых проектов в черте Екатеринбурга не ожидается — в большом объеме комплексов не будет точно.

Возможно, появятся какие-то точечные объекты, не исключено, что начнут строить многоэтажные склады. И ставки в них будут расти, — убежден эксперт.

На следующий год в Екатеринбурге заявлено строительство около десяти новых складских комплексов — некоторые проекты серьезно повлияют на рынок. Речь, в частности, о распределительном центре для интернет-магазина Wildberries, о производственно-логистическом центре комбината «СМАК» и о двух крупных проектах корпорации РЖД. 

Начато проектирование терминала на станции Гипсовая в районе Серовского тракта. Раньше товарный двор был на станции Екатеринбург-Товарный, но его закрыли, и грузопотоки, которые туда приходили, либо равномерно размазывались по Екатеринбургу, либо ушли в другие регионы. РЖД планирует этот пробел восполнить и в ближайшие пару лет запустить новый терминал. Есть договоренность с компанией «Ролси» о совместной реализации проекта. Еще один крупный проект железнодорожной корпорации — торгово-логистический центр в районе деревни Большое Седельниково. Там планируется крупнейший контейнерный терминал, куда зайдут федеральные и местные игроки. Этот проект позволит региону выйти на принципиально новый уровень, — прогнозирует Виталий Хиль.

Часть гостиничного бизнеса выведут из тени 

После матчей футбольного чемпионата мира в прошлом году и всплеска интереса туристов к Екатеринбургу экспертам гостиничного рынка было интересно: удастся ли сохранить динамику и обеспечить заполняемость номеров и в 2019 г. Звучали опасения, что места в отелях будут пустовать. Как говорит заместитель полномочного представителя Российской гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Алексей Караваев, коэффициент загрузки по итогам девяти месяцев года составил 64% (в 2018-м было 67%). Если сравнивать с предыдущими годами без Мундиаля, то результат неплохой: в 2017 г. удалось заполнить 56% номеров, в 2016-м — 58%.  

Также в этом году 20% туристов, посетивших город, были иностранцами, отмечает Максим Афанасьев, глава комитета по организации бытового обслуживания населения горадминистрации. То есть, отели находят клиентов, и Екатеринбург создает достаточный турпоток.

На сегодня в городе работает 125 средств размещения, это примерно 11,5 тыс. мест. Рынок сферы гостеприимства стабильный, в этом году открылись две новые гостиницы общим номерным фондом порядка 20. Это «Вельвет» на ул. Щербакова и «Глиссандо» на ул. Рощинской. Объекты небольшие, но их появление указывает сразу на несколько положительных аспектов: гостиницы открываются не только в центре города, но и в южном направлении. Кроме того, объекты в Екатеринбурге разноформатные — есть и камерного характера, и более крупные, — комментирует г-н Караваев.

Известно, что новых строек отелей в городе в следующем году не предвидится, ожидается только открытие четырехзвездочной гостиницы Hyatt Place, расположенной рядом с «Екатеринбург-Ареной». Однако рост возможен в сегменте хостелов — даже несмотря на то, что в октябре-2019 изменилось законодательство, и теперь жилые помещения в многоквартирниках запрещено использовать для оказания гостиничных услуг. Новация на рынок города повлияла незначительно — число хостелов сократилось на 15, сейчас их работает 67 (суммарно на 2 тыс. мест).  

Это временно, потому что собственники хостелов, работавших в жилых домах, ищут помещения в нежилом секторе. Ожидается, что в 2020 г. число объектов на рынке города восстановится. Любопытно, что в этом году Екатеринбург вошел в топ-10 городов по востребованности хостелов. Событие удивительное, потому что наряду с уральским мегаполисом в перечне Москва, Санкт-Петербург, Сочи и Краснодар, а также Барселона, Хельсинки, Прага и Берлин, — отмечает Алексей Караваев.

И добавляет: в основном хостелы расположены в центральной части города, это понятно, ведь именно центр привлекателен для туристов. Но в последнее время есть тенденция: объекты открываются на территориях, приближенных к окраинам. По прогнозам Максима Афанасьева, максимум хостелов в Екатеринбурге будет на уровне 70-75 объектов. Это предельный объем потребности города в таких средствах размещения, резюмирует эксперт. 

В планах мэрии на 2020 г. — вплотную заняться теневым сектором в сфере гостеприимства. Речь о гостиницах, в роли которых выступают квартиры, которые посуточно сдают в аренду. Стоимость проживания в них значительно ниже, чем в официальных отелях, говорит г-н Караваев:

Сейчас этот сектор мэрия активно причесывает. Есть желание сделать из него легальный сегмент гостиничного бизнеса и привести в цивилизованный вид.

Материал написан на основе выступлений на X Рождественском саммите Российской Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге