Валерий Малышев: «Хочу, чтобы люди со мной здоровались, а не перешептывались за спиной»

В 2018 г. объем ввода многоквартирного жилья вырос до 1 млн кв. м (данные УПН). Девелоперы активно получали разрешения на новые проекты. Индекс работающих кранов в декабре бил рекорды. Каким, на ваш взгляд, будет для рынка 2019-й?  

— 1 млн кв. м нового жилья — очень большой показатель для Екатеринбурга, раньше застройщики сдавали по 800 кв. м. Важно понимать, что он отражает рыночную ситуацию двух-трех-четырехлетней давности, поскольку от старта до реализации проекта проходит около пяти лет.

Учитывая количество выданных разрешений на строительство можно предположить, что в ближайшие годы рынок будет со страшной силой заполняться новыми квартирами, и вряд ли переварит такой объем. Однако получение разрешения и реализация — разные вещи. Есть как стимулирующие запуск новых проектов факторы, так и сдерживающие. Последних, на мой взгляд, на сегодняшний день больше. Полностью изменилась финансовая модель вхождения застройщика в рынок. До сих пор 90% компаний использовали ДДУ, сейчас мы уходим от работы по этой схеме. Нам предложена другая, с применением банковского финансирования. Она повлечет за собой увеличение себестоимости строительства.  

Можно строить за собственные деньги, не привлекая банковское финансирование. И некоторые компании располагают необходимым запасом финансовой мощности. Но так можно построить один-два дома. А если речь идет о реализации нескольких проектов стоимостью 3-6 млрд руб. каждый? Таких денег может не оказаться даже у большого застройщика. В этих случаях использовать банковские или инвестиционные средства более рационально.

До сих пор мы, как и большинство коллег, применяли схему долевого строительства. В этом году планируем стартовать с двумя проектами по новой схеме — это жилые кварталы на Уралмаше и в Чкаловском районе. Однако сейчас никто не понимает, какой будет реальная стоимость финансирования. Покупатели принесут деньги в банк, как раньше приносили их нам. В зависимости от объема продаж в проекте будет складываться ставка, по которой банк будет кредитовать застройщика. Все будет определяться опытным путем. Мы сейчас прибавляем к себестоимости будущих проектов 10%.

Текущую ситуацию на рынке жилья я бы назвал неопределенной.

Сколько продлится период неопределенности?

— Не год и не два. Застройщикам постоянно «помогают»: сначала заставили страховаться в мифических компаниях, затем создали компенсационный фонд, в который мы должны отчислять деньги, сейчас обязали переходить на эскроу-счета. Государство хочет защитить покупателей от недобросовестных игроков — цель благая, но себестоимость строительства при этом увеличивается. Рынку необходимо время на адаптацию.

В конце прошло года объемы продаж квартир увеличивались даже после роста цен и ипотечной ставки. Но ажиотажный спрос обычно заканчивается довольно быстро. Каковы ваши ожидания? 

— Я абсолютно не согласен с такой формулировкой: по моему мнению, в 2018 году не было бурного роста продаж. Последний раз, я бы сказал, он был в декабре 2014 г., когда люди пытались защитить сбережения и вкладывались в недвижимость.

Я занимаюсь строительством 17 лет. По моему опыту, ажиотажный спрос на жилье возникает во время кризисов, девальваций и т.п. Так было после 1998, 2008 и 2014 годов. Сейчас иная ситуация. Кроме того, в 2019 г. появилось много новых вводных, и пока непонятно, как отреагирует рынок.

Резюмируя, могу сказать: мы точно не ожидаем всплеска продаж, ориентируемся на средние показатели прошлых лет. Мы строим кварталами и по своему опыту видим, что с одного места в год продается 12-15 тыс. кв. м жилья. Не вижу смысла вводить в течение года в одном месте значительно большие площади — не продадим.

Компания «Ривьера Инвест Екатеринбург» анонсировала сдачу 80 тыс. кв. м. жилья в 2019 г. Все текущие и планируемые проекты — масштабные. Намереваетесь войти в ТОП-5 крупнейших застройщиков города?  

— Нет. Если бы у нас были такие амбиции, мы набрали бы площадок, чтобы построить как можно больше (ничего не заработав), и развернули бы масштабную рекламную кампанию.

Обычно мы сдаем от 20 до 50 тыс. кв. м в год. В 2019 г. мы завершим строительство клубного дома «Ривьера», где довольно большой объем жилья. В общем, мы не стремимся перейти в новую «лигу». Компания растет органически, план развития рассчитан на 8 лет, и нам есть над чем работать.

Ваши первые объекты — «Бажовский», Das Haus — приближены к центру города. Сейчас вы уходите от него все дальше — на Уралмаш, Вторчермет… Строить на окраинах — «карма» любого девелопера, который хочет развиваться?

— Мы хотя бы в поля не выходим. Мы выбираем локации, где востребовано новое жилье, есть метро или предполагается, что будет (Вторчермет). Но главный фактор — стоимость земли и инженерных сетей.

В этом году мы намерены приступить к строительству жилого квартала в границах улиц Донбасской — 22 Партсъезда — Орловской и пер. Черниговский в Орджоникидзевском районе. Это большой красивый комплекс в первой линии с полноценной инфраструктурой. Мы уже отремонтировали школу, чтобы дети наших покупателей могли в ней учиться. Будем проектировать детский сад.

Другой новый проект компании — жилой квартал «Сказы Бажова» на набережной Нижнеисетского пруда по улице Щербакова. В этой локации много застройщиков, огромная конкуренция. «Ложку дегтя» добавляют долгострои: буквально в квартале от нашей площадки стоит брошеный дом. Чтобы привлечь деньги покупателей, нам надо доказать, что мы лучше.

В отличие от Уралмаша и Ботаники, где достаточно большая емкость домашнего рынка, это новая территория. Мы считаем ее перспективной, наш квартал будет красивым, с хорошим благоустройством и главное — на набережной. Как всегда высокими темпами наши строители возводят первый дом. Набирают обороты продажи квартир. Вообще, продавать квартиры в первом доме нового квартала всегда сложно — покупатели присматриваются. Ситуация меняется, когда дома начинают расти, как грибы после дождя. Впрочем, только вчера мы продали пять квартир в проекте. Это хороший показатель.

Первый дом жилого квартала "Сказы Бажова". 

Возвращаясь к рыночной ситуации: объем предложения будет расти, покупательская способность — вряд ли. Чем вы планируете привлекать людей?

— Точно не демпингом. Покупатели оценивают уровень застройщика, его опыт, скорость строительства. Наши квадратные метры не самые дешевые в городе, но мы в рынке. Мы не ловим ценой. Люди выбирают нас из-за репутации, качества строительства и сроков: обычно мы сдаем объекты на полгода раньше, чем планировали.

Мы придерживаемся схемы: закладываем первый дом, через полгода — второй, через год — третий. Если зафиксируем снижение спроса на рынке, сбавим темпы строительства. Нам ни к чему большие остатки, ведь непроданные квартиры приходится содержать, охранять.

Как обстоят дела со строительством и продажей квартир в «Ривьере»?

— Все прекрасно: реальность соответствует нашим ожиданиям, мы выдерживаем сроки строительства. Если бы не специфический уральский климат, клубный дом был бы уже сдан. Мы ждем тепла, чтобы выполнить работы по благоустройству территории и завершить отделку фасада с одной стороны дома. В общем, он готов на 95%. Точную цифру продаж я, конечно, не назову — это закрытая информация, но она выше 50%.

В январе появилась информация о ваших «исторических» приобретениях — это здание школы на Бажова и усадьба Звонарева. Прокомментируйте, зачем вам это, и что будет с памятниками?

— Они были куплены в мае, в один день и один час, на открытых торгах. Первый объект — памятник культурного наследия, где сначала располагалась школа, а потом городская больница — я купил под новую клинику сети «Здоровье 365». В течение пяти-семи лет, а то и больше здание пустовало, оно было обесточено, обезвожено, отключено от теплоснабжения. И, конечно, сильно обветшало. Хорошо, что там хотя бы не жили бомжи, поскольку его охраняли. Сейчас мы готовимся к реставрации, решаем вопросы подключения к инженерным сетям. Не стану скрывать, приведение здания в порядок обойдется примерно в 40 млн руб. Столько же я заплатил за этот лот на торгах.

Дороговато. Не жалеете, что ввязались?

— Да, дорого. Но место хорошее, рядом парк. Мне была нужна площадка под клинику в центре. Недавно сеть «Здоровье 365» отметила десятилетие — это немало. Большинство частных клиник закрывается через год-два. Сейчас «Здоровье 365» — серьезный игрок на рынке. Если бы я постоянно не развивал сеть, ситуация была бы иной: возможно, через пару лет она бы тоже закрылась. Поэтому я инвестирую.

В историческом здании на Бажова, как и раньше, будет поликлиника. Рядом мы хотим построить новое здание, где будут стационар и оперблок. Сейчас пытаемся согласовать проект.

Вы не представляете, сколько времени и средств требуется на восстановление памятника! Надо подготовить проект, пройти через огромное количество экспертиз, найти специализированную подрядную организацию, у которой есть соответствующая лицензия… Хотелось бы завершить реконструкцию и строительство за два года. Но это оптимистичный прогноз.

На какой стадии находится проект реконструкции усадьбы Звонарева?

— Согласования. Покупая ее, я планировал завершить работы в мае 2019 г. Но прошло 10 месяцев — а мы так и не получили результаты экспертизы. Хотя вышли на торги с готовым проектом реконструкции — точной копией памятника до разрушения. Мы проделали колоссальную работу: перерыли архивы, нашли оригинальные чертежи, эскизы, планировки, фасадные решения. Каждый шаг при подготовке проекта реконструкции согласовывали с экспертами.  

Сейчас назвать объект «усадьбой» можно с большой натяжкой — после пожара от нее остался обгоревший остов без перекрытий, разрушавшийся в течение многих лет. Я заплатил за него символическую цену — 1 рубль и не символические 6 млн руб. за землю, чтобы завершить облик квартала рядом с «Ривьерой».

Нельзя было допустить, чтобы памятник «ушел» от нас — могла начаться спекуляция, и не факт, что его стали бы восстанавливать.

Усадьба Звонарева. Исторический облик.

Усадьба Звонарева. Проект реконструкции.

Вы действительно собираетесь жить в этом доме после реконструкции?

— Да. По большому счету не важно, буду ли я жить в этом доме, мои дети, внуки, или другая семья, если я его продам. Главное — он будет приведен в нормальный вид.

Я бы с удовольствием приобрел усадьбу купца Деласье. Здание находится в аварийном состоянии, там нет удобств, но его можно отреставрировать. В течение двух лет мы с властями пытаемся найти решение, которое позволит это сделать.

Привести в порядок все исторические объекты, соседствующие с клубным домом «Ривьера», для меня дело чести. Я живу в Екатеринбурге и хочу, чтобы люди продолжали со мной здороваться, а не перешептывались за спиной.  

Текст: Виктория Говорковская.

Источник изображений в тексте: "Ривьера Инвест Екатеринбург".