Инвесторы готовят поход на южный пригород Екатеринбурга

Риэлторы констатируют: на юге от Екатеринбурга нужно не работать, а отдыхать и оздоравливаться. Так сложилось исторически. Живописные места и удобные дороги превратили южный пригород в зону загородного отдыха еще в 1960-е гг.: Сысерть, Верхняя Сысерть, Кашино, Кадниково, Черданцево, Седельниково были застроены санаториями, домами отдыха, профилакториями и десятками пионерлагерей. По словам Михаила Хорькова, начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, шаблон сработал и в 90-е, когда формировался рынок загородной недвижимости. Сысертское направление стало дорогим: «Места всегда были популярными, всегда считались самыми экологичными. Явных доказательств этому нет, но люди, выбирая место для строительства дома, руководствуются собственными представлениями на этот счет».

Как следствие, в конце 1990-х в районе сел Кашино и Кадниково оформилась стихийная застройка в лучших традициях того времени. Район получил неформальное название «уральская ривьера» и застраивался огромными, от 300 кв. м, домами красного кирпича. Окружение поселков, их социальная инфраструктура, тогда не слишком заботили жителей. Президент Уральского финансового холдинга Олег Гусев был в числе пионеров юга: он купил большой участок в Кадниково и построил там дом, в котором и живет с 1996 г.: «Не сразу, но я понял: за трехметровым забором полноценной жизни нет – ты как будто изолирован. Ты можешь благоустроить свой участок, но жизнь все равно заканчивается за его периметром».

По подсчетам Михаила Дэви, гендиректора компании «Урал-Эстэйт», в районе Сысерти живет порядка 500 состоятельных екатеринбуржцев. Коммерческие объекты появляются тут несистемно: если владельцам домов нужен бар или детский сад, они открывают их сами: «В Кашино так построили ресторан, магазины стройматериалов – чтобы далеко не ездить. Есть школа, детский сад. Южное направление – это неорганизованный коттеджный мега-поселок».

Причем поселок по-прежнему дорогой. Так, стоимость сотки земли вдоль Челябинского тракта в 2011 г. достигла 300 тыс. руб. Сейчас она снизилась до 150 тыс. руб., но это все равно в 1,5-2 раза дороже, чем по другим пригородам Екатеринбурга. Михаил Хорьков связывает это с тем, что земли, пригодной для освоения,  здесь гораздо меньше, чем, например, по Тюменскому и Полевскому тракту.

Построил – отдохни

Бурное развитие в последние годы Сысерть, В. Сысерть, Кашино и Кадниково получили именно благодаря вложениям домовладельцев. Помимо многочисленных туристических баз и загородных клубов, в этих местах открыт гольф-клуб, конноспортивный клуб (КСК), картинная галерея и винотека.

КСК «Белая лошадь» строился на частные деньги под эгидой губернатора – Эдуарда Росселя. В 2006 г. металлотрейдер Владимир Путилин вложил в освоение 22 га порядка 300 млн руб. Однако в кризис не смог рассчитаться по кредитам (примерно 220 млн руб.) и в 2010 г. клуб не без скандала перешел под управление нового собственника - «Бизнес Проф Инвест Лимитед». Компания усилила развлекательную составляющую, а также вывела спортивную часть на новый уровень: в 2012 г. клуб провел Кубок губернатора по конкуру уже в новом качестве – турнир получил статус международного, с призовым фондом в 50 тыс. евро.

Также в прошлом году под Сысертью начал работать гольф-клуб Pine Creek, построенный владельцами ЧТПЗ Александром Федоровым и Андреем Комаровым. За несколько лет бизнесмены обустроили гольф-поле международного класса на 18 лунок общей площадью в 81,5 га – с клаб-хаусом, въездной группой, подъездной дорогой, инженерными сетями и др. И хотя многие убеждены, что идея построить гольф-клуб на Урале сомнительна (погода позволяет играть месяца два), поупражняться с клюшкой в приятной компании в Pine Creek регулярно приезжают екатеринбургские бизнесмены.

«У нас очень хороший клуб. На поле для гольфа удобно общаться, обсуждать дела – спорт неспешный, не надо много бегать, нужно думать», - рассказывал «ДК» основатель компании «Русград» Михаил Абсалямов. Также среди любителей гольфа замечены директор Свердловского регионального филиала Россельхозбанка Александр Парамонов, гендиректор «Уральских авиалиний» Сергей Скуратов и глава «Газпром трансгаз Екатеринбург» Давид Гайдт. Он же возглавляет и областную федерацию гольфа.

Отдохнуть в Сысертском районе можно и на базах отдыха, которые при грамотном управлении становятся полноценными развлекательными центрами. Так, ГК «СОВА» развивает базу в Кашино, где можно арендовать коттеджи, вигвамы и беседки – для частных или корпоративных мероприятий, играть в пейнтбол и страйкбол, рыбачить, заниматься картингом, зимой – кататься на коньках и др. В Верхней Сысерти работает база «Неотан», построенная на месте заброшенного пионерлагеря им. Гагарина. Уральские бизнесмены используют ее для деловых встреч и тренингов (для этого есть конференц-центр), и для отдыха (две гостиницы, ресторан, концертная площадка, футбольное поле, озеро). В прошлом году на территории базы начали продавать жилье.

Останавливаться домовладельцы не намерены: Олег Гусев объявил о планах строительства еще одного конно-спортивного комплекса – рядом с коттеджным поселком «Дубрава». Как рассказал «ДК» сын Олега Гусева, гендиректор компании «ТСМ-СТРОЙ» (застройщик «Дубравы») Дмитрий Гусев, КСК уже строят. Он будет примыкать к поселку, но иметь и отдельный въезд – для всех желающих. «Мы постараемся обскакать «Белую лошадь». Клуб будет одним из самых больших в регионе. Открытие намечено на следующее лето», - уточнил Дмитрий Гусев. В самой «Дубраве» работает картинная галерея, где регулярно проходят выставки, винотека, ресторан, контактный зоопарк и храм.

Одноэтажное ремесло

При этом крупных девелоперских проектов многоэтажной застройки в южном пригороде практически нет, констатируют эксперты. Как рассказал «ДК» директор СК «Виктория» (застройщик ЖК «Каменный цветок» и микрорайона «Новый» в Сысерти) Руслан Сагидуллин, крупные застройщики сюда не идут – многоквартирники возводят в Сысерти точечно, силами и средствами небольших компаний. «Кроме нас, в Сысерти особо никого и нет: мелких игроков уничтожил кризис 2008 г. Тем, кто остался, не хватает оборотных средств. Можно было бы выкрутиться, если продавать квартиры на стадии котлована. Но местное население в такие схемы не верит, боятся. А крупным застройщикам заходить сюда неинтересно: в Екатеринбурге у них есть внушительные земельные банки».

Однако в администрации Сысертского городского округа рапортуют о строительных успехах. По словам главного архитектора округа Татьяны Шалиной, в 2011-2012 гг. в районе ввели 18 тыс. кв. м многоквартирного жилья, приблизившись к показателю 1,02 квадрата на 1 тыс. жителей (при среднеобластной цифре в 0,8). В 2013 г. администрация Сысерти планировала ввести 80 тыс. кв. м. жилья, однако областной минстрой планку поднял – до 115 тыс. квадратов (примерно 5% от областного объема). «Эти показатели мы обеспечиваем в основном за счет индивидуальной застройки. Многоэтажки стали строить в городе относительно недавно. Так сложилось исторически – Сысерть всегда была одноэтажным городом ремесленников», - говорит г-жа Шалина. Вместе с тем, Сысерть готовит Генплан, в котором прописано: продолжать застройку можно будет за счет реновации кварталов ветхого жилья, в центре города. А в дальней перспективе – начинать проекты комплексного освоения территорий, малоэтажные и высотные. «В июле Генплан пройдет публичные слушания. Думаю, до конца года утвердим. После этого любой инвестор сможет с ним ознакомиться и предложить свой проект – например, расселив аварийные дома в центре, - говорит Татьяна Шалина. - На сегодня свободных земель для застройки в городе нет».

Г-н Сагидулллин поясняет: ситуация с землей в пригородах точно такая же как в Екатеринбурге. Нет готовых свободных площадок. Приходится заниматься сносом ветхих и аварийных бараков, перепрофилировать под жилье промзоны. Кроме того, инфраструктура в южном пригороде слабая – например, во всем Сысертском городском округе нет пожарной машины, способной тушить девятиэтажки. В итоге единственный плюс – относительно дешевая земля (в 1,5 раза доступнее, чем в Екатеринбурге) нивелируется. «Да, общая цена освоения площадок там ниже, но ниже и прибыль. В принципе, в Екатеринбурге и в Сысерти рентабельность для застройщика сопоставима. Но проблемы с коммуникациями убивают все: нам, например, предлагают площадку в 40 га в сторону Сысерти. С водой, электричеством, теплом вопрос можно решить, но канализацию провести невозможно. Ни о каком многоквартирном строительстве речи и быть не может».

С точки зрения девелопмента, добавляет Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала», южный пригород малоперспективен: «В первую очередь из-за транспортной недоступности – добираться туда долго, по безобразным дорогам. Выезд из города в направлении Челябинска ужасен, там постоянные пробки. С коммуникациями тоже все удручающе: например, в Седельниково нет электричества, центрального водоснабжения. Ближайшие очистные сооружения находятся в Арамили! Намного перспективнее Московский и Тагильский тракты. А южный пригород – это стародачное направление. И не более того».

На футбол с Гусевым

На новый виток развития южный пригород сможет выйти, когда в Екатеринбурге закончат строить развязку в районе пересечения ул. Московской и ЕКАД. Как считает Михаил Абсалямов, после сдачи магистрали застройщики начнут поход на юг: «Без нее движение в сторону Горного Щита, Полевского невозможно. Развязка станет большим шагом для более плотного освоения этих территорий». Также, по словам экспертов, южное направление станет более привлекательным во время подготовки Екатеринбурга к матчам футбольного Чемпионата мира 2018 г. По планам, которые уже утвердило федеральное Минспорта, одна из тренировочных баз для Мундиаля расположится в городе Верхнее Дуброво. Там построят футбольное поле (на федеральные и областные деньги), а рядом, в коттеджном поселке Дубрава, гостиничный комплекс, бассейн, пресс-центр и др. Как рассказывал глава Верхнего Дуброво Валерий Конопкин, в городе есть действующее поле, но его нужно реконструировать, а также построить парковку, трибуны на 500 мест и две раздевалки на 100 кв. м.: «Верхнее Дуброво готово вложиться в проект в пределах 5% от общей стоимости, которую оценивают в 300 млн руб.».

По словам Дмитрия Гусева, жилая часть базы будет строиться полностью на частные средства. Однако оценить объем вложений он затруднился: «Пока проект готовится, назвать точную сумму сложно. Также я пока не могу сказать, будем ли мы строить самостоятельно или привлекать подрядчиков». Г-н Гусев добавил, что возвести жилую часть компания рассчитывает к 2017 г., а после Мундиаля намерена использовать гостиницу и инфраструктуру для нужд строящегося конно-спортивного комплекса. «Этот проект выведет город на новый уровень, его значимость серьезно вырастет», - убежден Дмитрий Гусев.

По мнению Руслана Сагидуллина, строительство базы для ЧМ-2018 ситуацию не исправит. «У Арамили, например, нет резервов по теплоснабжению, воде, канализации. Все ресурсы инфраструктуры города выбраны. Никакими футбольными полями, мелкими гостиницами проблемы южного пригорода не решить», - считает эксперт. И добавляет: импульс для развития этих территорий появится только при господдержке. Таким шансом может стать строительство транспортного коридора Берлин-Пекин. Областные власти сейчас готовят схему территориального планирования региона, в которой заложена новая модель магистралей – они станут продолжением международной трассы Берлин-Москва-Нижний Новгород через Екатеринбург до Пекина. По планам, для этого будет построен дублер ЕКАД с более удобными выходами на Тюмень и Челябинск. «Эта магистраль перекроит южную часть области довольно серьезно, и тогда эти территории задышат по-новому», - убежден г-н Сагидуллин.

Правда, Вячеслав Трапезников настроен скептически: «Про этот коридор я слышу уже десять лет. Пока его начнут строить, пройдет еще столько же. А лучшая дорога из Китая в Европу уже построена – через Казахстан. Так что с этим проектом мы опоздали».

Дорогой пригород

70 296 руб. средняя цена 1 сотки земли в организованных коттеджных поселках в Екатеринбурге и пригороде в I кв. 2013 г.

43 764 руб. средняя цена 1 кв. м домовладения в коттеджном поселке в I кв. 2013 г.

Источник: аналитический отдел Уральской палаты недвижимости.