Загородная недвижимость: девелоперы строят и подстраиваются

В феврале «Деловой квартал-Екатеринбург» встретился с застройщиками коттеджных поселков на дискуссионном клубе. 

Открыл мероприятие Эдуард Богданов, президент Уральской палаты недвижимости (УПН), предоставив участникам информацию о структуре предложения в сегменте коттеджных поселков. По данным аналитического отдела РИЦ УПН, в настоящее время в структуре организованных поселков 9% приходится на сданные, 63% — на строящиеся и 28% — на проектируемые. Большинство проектов, выведенных на рынок в последнее время, продаются в формате «земля без подряда» и не имеют четких сроков завершения. «В условиях предыдущего кризиса (2008-2009 гг.) декларируемый объем предложения на рынке загородной недвижимости значительно сократился, что было естественной реакцией на снизившийся спрос. Во многом это было связано с полной заморозкой большого числа проектов на самых разных стадиях, снижением темпов строительства. К текущему моменту рынок так и не вернулся к показателям 2007 г., когда предлагалось более 2000 домовладений», — такие данные привел эксперт. По его статистике, в течение второй половины 2014 г. выросло число поселков, где были декларированы скидки. Многие продавцы озвучивают готовность обсуждать индивидуальные условия оплаты, однако большинство предложений по-прежнему находится в диапазоне от 50 до 100 тыс. руб. за сотку. Если говорить о динамике средней цены предложения земельных участков «без подряда», то в этом сегменте сохраняется достаточно большой ценовой разброс. Все зависит от стадии развития проекта, объема выполненных работ по инженерной подготовке участка и количества свободных участков. Имеет значение удаленность от города, привлекательность места, близость к водоему, лесу и т.д. Учитывается категория земли, схема финансирования проекта, наличие у застройщика собственных средств на развитие проекта, а также маркетинговые усилия продавца.

От потребностей — к предложению

Что касается известных проектов, которые уже давно подтвердили свою состоятельность, то их ценовые условия в настоящее время практически не меняются. «Мы зафиксировали цену 46-49 тыс./кв. м, и пока не видим причин, почему она должна поменяться, — отметил Вадим Шамшурин, исполнительный директор НП «Палникс Групп», — сейчас коттедж площадью 300 -320 кв. м с участком 10-12 соток стоит в нашем поселке 14-15 млн руб., и это предложение ограничено: домов практически уже нет в продаже». Он подчеркнул — строительство всех трех очередей «Палникса» уже закончено, в общей сложности застроено порядка 76 гектар. По статистике Вадима Шамшурина, возведено 329 домовладений, из них 56 таунхаусов. Остальные — индивидуальные дома площадью не менее 250 кв. м. «Семь лет назад мы получили территорию и за прошедший период проделали колоссальный объем работ. Пережили два кризиса и продолжаем развиваться. Значит, идем по правильному пути», — резюмировал г-н Шамшурин. Он уверен: строить востребованные объекты помогает умение слышать и понимать потребности покупателя. «Не так давно в качестве эксперимента мы впервые попробовали сдать дом с перегородками. Хозяин купил строение и все их снес. Оказалось, что наше видение планировки дома, не предполагающей внутренних перегородок, было верным», — привел пример Вадим Шамшурин.

Коллегу поддержал Павел Боровиков, директор по продажам и маркетингу Pine Creek Golf Resort, заявив, что дома с удачными планировками, интересным архитектурным решением в посёлках с продуманной и единой концепцией с грамотным управлением от профессиональной УК всегда  найдут своего покупателя. «Мы запустили проект, имеющий четкое позиционирование. Наше предложение ориентировано на тех, кому нужен красивый функциональный дом с продуманной планировкой», – рассказал г-н Боровиков. В первой линии гольф-поля запланировано 20 домовладений, а всего проект предусматривает возможность постройки  до 160  домовладений. Территория гольф-курорта – 250 гектаров. Его отличительная особенность – наличие собственного полноценного гольф-поля международного уровня на 18 лунок, клубного дома площадью 3000 кв. м,  ресторанного комплекса,  и зоны рекреации, площадью 80 га. «Экокоттеджи на территории Pine Creek Golf Resort мы относим к премиум-сегменту, предлагаем полностью готовую инфраструктуру и возможность заехать в готовый дом, который охраняется в соответствии с последними требованиями к безопасности. Главным мотивом покупки дома в нашем проекте является желание обладать престижной недвижимостью на территории гольф-курорта международного уровня и возможность полноценного отдыха. Интерес к гольфу и желание быть причастным к игре аристократов - приветствуется, – отмечает Павел Боровиков, –  Pine Creek Golf Resort – это место для отдыха и жизни клубного формата, не для всех доступное. Все просто: приехал, затопил камин, отдохнул, поиграл с друзьями в гольф, прогулялся по лесу, восстановился и набрался сил. Все остальное – забота управляющей компании».

Отформатировать проекты

По мнению участников дискуссионного клуба, премиальный сегмент менее других зависит от ухудшения экономической ситуации. Другое дело — массовая застройка. «Поселки эконом-класса более чувствительны к внешним колебаниям, поскольку та маржа, которая закладывается в себестоимость, является минимальной, — пояснила Анна Кошмина, руководитель отдела продаж и маркетинга «Экодолье Екатеринбург». Чтобы сдерживать рост цен и оставаться в своем сегменте, продолжая предлагать покупателям доступную загородную недвижимость, девелопер вынужден внимательно следить за экономикой проекта. «Например, отказ от перегородок — это очень правильный ход, это удешевляет прайс, к тому же многие покупатели по-своему представляют свой дом, и поэтому лучше зонирование пространства отдавать им на откуп», — присоединилась к мнению коллег Анна Кошмина. Еще одна интересная возможность, реализованная в «Экодолье», — предложение покупателю пакета дополнительных опций. «Кто-то готов купить дом по минимальной стоимости и самостоятельно выполнить отделку, кто-то, наоборот, сразу заказывает у нас отделку. Инженерная начинка, отделка и благоустройство — те опции, наличие или отсутствие которых позволяет покупателю маневрировать, выбирая для себя оптимальный вариант. Максимальное облегчение продукта с точки зрения его строительной готовности и комплектации расширяет круг потенциальных покупателей, делает его более востребованным», — уверена Анна Кошмина. Сейчас львиная доля продаж в «Экодолье» приходится на дома малой площади. Самые популярные  — 114 и 110 кв. м. «Мы продаем и большие коттеджи, и маленькие дома. В этом году выводим новый продукт  — объекты площадью 74 кв. м. Рынок меняет правила игры, и мы под него подстраиваемся, усиливаем линейку сблокированных домов, выводим дуплексы, снижаем метраж. Думаю, что тенденция уменьшения площадей домов и участков будет только усиливаться. Это уже отмечено на наших проектах в Самаре и Оренбурге», — рассказала Анна Кошмина.

Эксперты выразили уверенность в том, что корректировка покупательской способности, негативные ожидания — это не повод сидеть сложа руки, а новая возможность расширить воронку продаж. «Как бы не складывалась ситуация, за последние годы люди почувствовали вкус жизни за городом и уже не смогут от нее отказаться. Садовый домик, таунхаус, сблокированный дом, дуплекс или коттедж — без этого многие горожане уже не представляют своей жизни. Значит, будем строить за городом и дальше», — сделал вывод Вадим Шамшурин.

В этом убеждена и Анастасия Дударева, заместитель генерального директора УК «AVS Девелопмент». Загородный проект «Николин ключ», который развивает сейчас эта компания, по словам г-жи Дударевой, активно меняется, строится и заселяется. «Концепция, которая была заложена в него изначально, переработана с учетом новых реалий. Сейчас мы относим «Николин ключ» к мультиформату, близкому к «комфорт». Покупатели хотят от нас таунхаусы площадью 130-200 кв. м с гаражом  — и мы их строим. Запроектировали уже третью очередь таунхасов, площадь каждого их которых составит чуть больше 100 кв. м. Это вариант, в котором нет гаража, но есть место перед домом, где можно оставить свой автомобиль. Кроме того, на территории поселка будет предусмотрена автопарковка», — прокомментировала Анастасия Дударева. Она отметила, что за последние годы люди привыкли к формату загородного жилья как альтернативе городской недвижимости. Они хотят, чтобы цена трехкомнатной квартиры была сопоставима со стоимостью малоэтажного дома. При таком подходе именно таунхаусы, дуплексы и другие подобные форматы оказываются оптимальным решением. «Мы запроектировали дуплексы — дома на две семьи с отдельными входами. Это тоже ответ на потребности рынка. Такой формат дает возможность, более-менее автономно проживая за городом, экономить на обслуживании и эксплуатации своего жилья», — сообщила Анастасия Дударева. Что касается земельных участков, то и здесь наблюдается общая тенденция к сокращению: если раньше люди ориентировались на участки площадью 20-30 кв. м, то сейчас им нужно 15-20 или даже 10 кв. м.

Охрана — вопрос не имиджа, а безопасности

На этой теме акцентировал внимание участников Дискуссионного клуба Александр Бурков, руководитель отдела проектирования «Объединения ОКО». По его мнению, все поселки независимо от класса должны иметь шлагбаум, въездные ворота, видеонаблюдение. Эта та планка, ниже которой опускаться нельзя, даже урезая все статьи расходов. «При составлении концепции безопасности поселка нужно учесть все вероятные угрозы и предложить адекватные меры противодействия. Существуют общие принципы обеспечения безопасности поселка, но на каждом объекте есть своя специфика. Где-то достаточно оборудовать въезд шлагбаумом и обучить охранников правилам пропускного режима. Где-то необходимо видеонаблюдение и регулярный обход территории. Все зависит от запросов и возможностей жителей поселка.

В любом случае очень важно произвести качественный монтаж систем безопасности с оформлением всей проектной документации. А самое главное и (для нашего русского менталитета) самое сложное  — это «скучное» и с «немецкой точностью» регулярное обслуживание системы. Как бы нам этого не хотелось, но даже самое надежное оборудование в условиях непредсказуемых внешних событий не может работать без поддержания человеком его работоспособности», — рассказал Александр Бурков. Он выразил уверенность в том, что оптимальный вариант взаимодействия управляющей компании с охранным предприятием — согласовать общие подходы и довериться профессиональной службе. Если компания будет впоследствии обслуживать систему и нести ответственность за безопасность, она не станет предлагать неоправданно сложный и дорогой в эксплуатации вариант. В результате УК получит систему безопасности с лучшим соотношением цена-качество.

Участники дискуссионного клуба отметили, что вопросам безопасности они уделяют особое внимание: несанкционированный доступ на территорию поселков должен быть исключен. Чтобы снизить расходы на системы безопасности, многие застройщики внедряют автоматизированное оборудование, которое несет службу эффективно, но незаметно для жителей поселка.

Безопасность, возможность жить не в стесненных условиях, независимость от коммунальных служб, от излишне шумных соседей, удаленность от городской суеты — для многих эти факторы становятся решающими в пользу коттеджного поселка. Участники дискуссионного клуба были единодушны: кризис вносит свои коррективы, но в целом ситуацию уже не переломить. Вкусив все прелести загородной жизни, люди будут стремиться купить свой дом, сделав шаг к качественно иному образу жизни, новому уровню свободы.