Застройщик «Университетского» начинает ребрендинг

Застройщик будет работать под именем «Первостроитель». Директор ТПК «Уралобувь» Виктор Иванисенко поясняет: о ребрендинге компания думала и раньше, но не спешила — выбрать название, которое бы отражало историю предприятия и одновременно его сегодняшний дух, было непросто. Г-н Иванисенко рассказывает: фабрику «Уралобувь» начали строить в 1934 г., но возведением промышленных зданий дело не ограничивалось — нужно было создать жилье для рабочих, детсады и школы для их детей плюс остальную инфраструктуру, которая бы обеспечила качество жизни сотрудников.

«Мы решили выяснить, кто мы и откуда — изучали архивы, подняли массу фотоматериалов, биографии первостроителей, возводивших «Уралобувь» и сопутствующие объекты, по сути, в чистом поле. Выяснилось, что еще до создания самой фабрики Совет народных комиссаров СССР создал трест «Уралобувьстрой». Сначала это была самостоятельная организация, которая после окончания строительства промпредприятия влилась в его структуру как отдел, а после – как управление капитального строительства. Такие же структуры были и на других градообразующих предприятиях в те времена. Этот УКС возводил массу объектов во Втузгородке, вплоть до бульваров и улиц. И к тому же участвовал в строительстве домов в других районах города — в конце 1980-х гг., например, специалисты УКС «Уралобуви» работали на стройке в районе УНЦ — Краснолесье. Я тогда как раз пришел на предприятие после окончания института, работал в отделе снабжения, так что застал этот момент. В общем, мы решили отдать должное тем людям, которые заложили основу для работы фабрики, дав компании имя «Первостроитель». Кроме того получается, что ту историю мы продолжаем и сейчас — так или иначе наши проекты начинаются с чистого поля», - говорит Виктор Иванисенко.

История обувной фабрики закончилась в 2000 г. — было решено снести все цеха, расчистить площадку и возвести на этом месте новый жилой квартал. Был ли шанс сохранить производство, пусть даже за чертой города — мэрия ведь постановила вынести фабрику из центра, но не закрыть?

— Тогда российская легкая промышленность доживала последние дни, ее, по сути, всей страной хоронили. Объективно: начиная с 1990-х конкурировать с коллегами по цеху было невозможно — неважно, из каких они стран. Кредиты на развитие выдавали под 170-200%, а то и под 220%. Кроме того в начале 2000-х Екатеринбург принял новую стратегию и взял курс на превращение в мультифункциональный центр — быть просто промышленным городом стало недостаточно. Все эти процессы заставили нас трезво посмотреть на ситуацию — нужно было переформатироваться.

Почему было решено заняться строительством, а не уйти в другие сферы? Площадку, оставшуюся от фабрики, можно было бы продать.

— На тот момент это решение казалось наиболее правильным и перспективным, и в конечном итоге оно оказалось верным. Оставлять площадку, чтобы здания превратились в руины, мы считали неприемлемым. Продавать ее тоже было бы неправильно — зачем, если у нас у самих есть компетенции, чтобы ее освоить. Исторически «Уралобувь» обслуживала территорию во Втузгородке, вкладывалась в возведение соцобъектов, жилья, улично-дорожной сети — как и все другие градообразующие предприятия. И бросать это не хотелось. Так что мы провели мониторинг рынка — изучили спрос, посмотрели, какие объекты наиболее востребованы в перспективе. В итоге была создана концепция проекта «Университетский».

При этом по большому счету ничего не изменилось: да, мы перестали шить обувь, но ведь жилье — это тоже производство. И если раньше построенная «Уралобувью» инфраструктура обслуживала фабрику и ее сотрудников, то теперь — в обновленном виде — работает на строительство домов и их жителей. В прошлом году мы, например, возвели современный детский сад в «Университетском»  на месте того, что построил еще в советское время УКС «Уралобуви». Ранее ввели обновленную автономную котельную мощностью 82 МВт — серьезный объект, генерирующий тепло, энергию, обеспечивающий горячей водой не только «Университетский», но и прилегающие территории. Были ботинки, стали квартиры — вот и вся разница.

При редевелопменте территорий застройщикам приходится проходить через процедуру перевода земли в категорию, пригодную для жилищного строительства, — говорят, долгая и сложная история.

— А мы и не спешили. Это совершенно понятный, прописанный по всем пунктам процесс, который требует времени. Как и рождение ребенка, например. Сложного в переводе земли ничего нет, если делать все по правилам. Так что никаких геройств мы не совершали, работали в обычном режиме.

В составе ТПК работают управляющая компания и агентство недвижимости. Считается, что когда девелопер сам управляет своими домами и продает квартиры в них, это признак неразвитости рынка: эффективнее отдавать эти функции на сторону.

— Каждый застройщик волен сам решать, как выстраивать процессы, какие функции кому отдавать и от кого зависеть. У нас все в комплексе, замкнутый цикл. Конечно, риэлторам выгодно говорить, что продажами квартир должны заниматься именно они, внешние генподрядчики и службы заказчика тоже могут заявлять, что только их нужно привлекать на объекты. Но я не вижу в этом выгоды для нашей компании — только снижение эффективности для нас и удорожание квадратного метра для потребителя. И, как показывает наша практика, держать в руках все процессы от А до Я — правильное решение. Мы ведь прошли через кризис 2008-2009 гг. и сделали вывод: нужно более широко войти в технологические процессы - сегодня у нас есть своя проектная организация, служба заказчика, генподрядная организация, риэлторская компания и УК. В конце концов, всегда знаешь, с кого спросить за каждый участок работ.

Конечно, может быть, было бы эффективнее для компании заниматься точечной застройкой, бегать из района в район. Но насколько это более честно? Понятно, что все строят за деньги, но не только это является целью. Построить, заселить людей, организовать процессы внутри домов - вот наша цель. А не «пришел, построил, сбежал».

Дольщики не в доле

В этом году екатеринбургские застройщики не спешат начинать новые проекты – большая часть игроков опираются на деньги участников долевого строительства, и нужно достраивать уже начатые дома, чтобы не допустить волны обманутых дольщиков. По словам Виктора Иванисенко, прошлый кризис показал: работать по этой схеме рискованно - эффективнее строить на свои и подкреплять проекты кредитными линиями.

Проект «Университетский» практически завершен — вы достраиваете последний дом в районе. При этом с момента старта проекта вы практически не использовали деньги дольщиков – в отличие от основной массы коллег. Почему?

— На наш взгляд, вести строительство только на деньги дольщиков нецелесообразно. Ясно, что кризисы повторяются с периодичностью в 4-5 лет, и если привлекать для финансирования проектов средства граждан, риски слишком велики. А государство в сложные периоды на застройщиков внимания не обращает — вместо этой сферы поддерживают тот же «АвтоВАЗ» или крупные оборонные предприятия. Так что нужно самостоятельно грамотно высчитывать экономику проектов, держа кризисы в уме. У нас проекты подкреплены собственными средствами и кредитными линиями банков. Вообще финансовые институты для того и созданы, чтобы их деньги работали. Да, в итоге стоимость продукта выходит дороже, но так спокойнее.

«Университетский» мы, действительно, завершаем, но рядом у нас есть еще территория, которую нужно застраивать. Мы уже вышли на стройплощадку — возводим жилой комплекс бизнес-класса. По проектной документации это вторая очередь «Университетского», но по факту этот комплекс — проект иного уровня.

Думаете, спрос будет? Все-таки не центр города, а для проектов такого класса важны локация, видовые характеристики.

— Этот объект находится на одной из самых высоких точек города – например, относительно Площади 1905 г. он возвышается на 30 м. Поэтому из окон ЖК будет открываться вид и на центр Екатеринбурга, и на зеленый массив возле озера Шарташ, Кроме того, до центральных улиц города, Ленина и Малышева, расстояние составляет несколько сотен метров. Комплекс инфраструктуры, который задуман в этом проекте, будет исчерпывающим — от новых технологий в отделке, энергоэффективных систем и фильтров воды, позволяющих пить воду из крана, до современных систем вентиляции и очистки воздуха и  многофункционального ресепшен. При этом с эффективными расходами на содержание. Люди, которые хотят жить в домах с таким набором услуг и качеством, в городе есть.

Завершая редевелопмент промышленной территории, нет ли у вас желания взяться за аналогичный проект — процесс выноса заводов за черту города продолжается, высвобождаются площадки. Или наработанные компетенции дальше использовать не планируете?

— Компетенции за время строительства «Университетского», действительно, приобретены уникальные, и терять их мы не намерены. Планируем еще один проект редевелопмента – на Уктусе, на улице Гаршина. Мы выкупили территорию бывшего завода «Каучук» и будем застраивать ее комплексно – там появится и жилье, и коммерческие площади, и социальные объекты. Проект планировки микрорайона уже утвержден, сейчас ведется проектирование домов и объектов социальной инфраструктуры.

А что с проектом «Патрушихинские пруды» — комплексной застройкой 38 га в южной части города? Ранее вы говорили, что выйдете на стройплощадку в 2014 г., потом — в 2015 г. Строительство стартовало?

— Сейчас по этой площадке полным ходом идет проектирование жилых домов и объектов социальной инфраструктуры, а также строительство дорог и инженерных сетей. Здесь мы снова выступаем первостроителями. В принципе для застройки района все готово, но этот проект требует очень тщательной подготовки. Сегодня покупатель крайне требовательный, и нам нужно создать максимально выверенный и качественный с точки зрения потребительских свойств продукт.

В этом проекте у вас тоже заявлены энергоэффективные технологии в тепло- и электроснабжении, предполагается, что это будет микрорайон класса smart. Это вообще востребовано покупателями? Не сказать, что застройщики города массово используют инновации в строительстве.

— Стремление возвести правильный дом по эффективным технологиям, где зимой будет тепло, а летом прохладно, есть у каждого строителя. Другое дело, что такой объект стоит серьезных денег. Приходится бороться за качественный проект, материалы, за рыночные цены — это огромная работа. Довольно тяжело собрать воедино все составляющие, чтобы получить качественный умный дом.

Но в любом случае у нас нет вариантов — заканчивая возведение объектов мы не уходим, с людьми не расстаемся, так как обслуживает дома наша же УК. Так что нам не позволено выдавать некачественный продукт — иначе на рынке не удержаться.