ЖИЛЬЕ ЗА ГРАНИЦЕЙ: ЦЕНА ВЛАДЕНИЯ
В конце июля 2011 г. аналитики агентства Gordon Rock обнародовали ТОП-10 стран, вызывающих наибольшее доверие у российских инвесторов. Первые строчки рейтинга достались Германии, Великобритании и Ф
Накопить нужную сумму и купить дом мечты на берегу далекого моря— это половина дела. Причем вторая половина. Прежде чем покупать, стоит посчитать, в какие суммы вам обойдется содержание этого жилья.
Одна из главных статей расходов новоявленного собственника иностранного жилья— это налоги: на недвижимость и на сдачу в аренду. Но далеко не везде эти взносы похожи на те, к которым мы привыкли в России.
Например, в Великобритании нет единого ежегодного налога на недвижимость. Для собственников и арендаторов жилья он заменен муниципальным налогом— Council Tax. Его можно уплачивать поквартально или раз в год. Причем ставка зависит от региона и даже от района города — от 230 до 2800 евро в год.
В Израиле аналогичный ежегодный взнос, заменяющий налог на недвижимость,— арнона. Его ставка зависит от местоположения и размера жилья (в среднем 35 евро в месяц для апартаментов площадью 100 кв. м).
В Арабских Эмиратах собственник платит годовой взнос за содержание здания, в котором купил квартиру. Сумма зависит от площади жилья и цен застройщика— именно он устанавливает размер платы. Например, за квартиру 130 кв. м в популярном комплексе Shoreline Apartments (Palm Jumeirah) придется выложить $8200 в год. За это собственник получает право пользоваться пляжем, бассейном, спортивным центром, детскими площадками, услугами секьюрити и т. п.
Национальные особенности коммунальных платежей
Вторая расходная статья— плата за содержание квартиры или дома. Одна из самых дорогих в этом смысле стран— Великобритания. Здесь из-за высокой стоимости энергоресурсов счет за воду, отопление, газ и т. п. может достигать 350 евро ежемесячно (трехкомнатная квартира). Дополнительно оплачивается обязательная для всех телевизионная лицензия— 150 евро в год. В Израиле расходы на коммуналку в среднем составляют 70 евро с квартиры в месяц. Но если установлен кондиционер— платить придется больше.
А в Арабских Эмиратах размер коммунальных платежей зависит не только от потребления, но и от количества жильцов и площади недвижимости (порядка 50-60 евро за небольшую квартиру). Кондиционеры здесь тоже оплачивают отдельно, причем не только те, что установлены в квартирах, но и в местах общего пользования.
В Германии средние ежемесячные расходы на коммуналку составят примерно 2 евро за кв. м. «Дополнительно нужно отдавать деньги домоуправлению, следящему за чистотой и порядком. Это еще 10-20 евро с квартиры каждый месяц. Кроме того, обязательно нужно делать взносы в коммунальную кассу— на проведение текущего ремонта здания и мест общественного пользования. Размер взноса зависит от принятого на собрании владельцев решения. Как правило, это порядка 1 евро за квадратный метр в месяц»,— поясняет ЛЮБОВЬ БАУМГЕРТНЕ , исполнительный директор компании L&B.
Инвесторам обещают льготы
Однако во многих странах цену содержания жилья можно уменьшить. Для привлечения инвесторов на рынок недвижимости власти готовы идти на уступки.
Так, в Греции объекты недвижимости не облагаются налогом до 230 тыс. евро от стоимости жилья, если в семье собственника трое или более несовершеннолетних детей. А в Испании с августа и до конца 2011 г. действует существенный дисконт на НДС— 4% (вместо 8%).
В Германии ставка подоходного налога (в случае если недвижимость сдается в аренду) рассчитывается по прогрессивной шкале: чем выше доход, тем больше налог. Однако арендодатель может списывать расходы на амортизацию недвижимости, затраты на ремонт и т. д. При получении небольшого дохода, примерно до 13 тыс. евро в год, размер подоходного налога составит около 14-24%. Если доход составляет порядка 50 тыс. евро— 25-40%, а с дохода от 50 до 250 тыс. евро— 42%.
Инвестиции в зарубежную недвижимость — это экзотика. Я не верю, что такой бизнес может быть успешным для российских инвесторов. Если человек заинтересован вести бизнес за рубежом, то существуют более выгодные и менее рискованные варианты вложения средств. Приобретая жилье в Европе или США с целью сдачи его в аренду, вряд ли можно рассчитывать на значительные дивиденды — роста цен там пока не предвидится. К тому же условия владения и управления недвижимостью за рубежом отличаются от российских. Лично у меня нет успешных примеров такого бизнеса. Если они и есть в природе, то это исключения, которые подтверждают общее правило.
Андрей Брауде заместитель генерального директора УК RED
Средняя доходность недвижимости за рубежом — 5%
Коммерческая недвижимость за границей приносит 4-6% дохода. Есть отдельные проекты, где годовая маржа инвестора может достигать 8-10%, но это единичные случаи. Наши зарубежные партнеры, кстати, удивляются не только высоким налогам в России, но и стоимости услуг ЖКХ. Невысокая по российским меркам доходность объясняется тем, что ставки аренды в большинстве европейских стран ниже, чем у нас. Это обусловлено большей зрелостью рынка и высокой конкуренцией. Рынки Восточной Европы, Москвы и крупных российских городов в этом плане привлекательнее. Они позволяют больше заработать, но и риски тут выше. Как показал опыт 2008-2009 гг., у нас и ставки после бурного роста могут падать значительно ниже, чем в Европе.
Вопрос, арендовать или приобретать в собственность недвижимость за рубежом, рано или поздно встает перед каждым, кто проводит значительную часть своего времени вне России. Решающую роль играют потребности: кто-то покупает жилье, чтобы получить гражданство и остаться на ПМЖ, другой хочет иметь свой перевалочный пункт в Европе, третьему необходима дача на берегу моря, куда можно выезжать с детьми на выходные или в отпуск. Надо сказать, что и аренда, и владение недвижимостью за рубежом одинаково доступны — это в России цены на жилье взвинчены до предела. Психология россиянина — психология собственника, поэтому, если есть возможность, наши соотечественники стараются приобретать недвижимость. Спросом пользуется жилье в Болгарии, Франции и Германии. Наименьшим спросом пользуются Япония и Китай.
В конце июля 2011 г. аналитики агентства Gordon Rock обнародовали ТОП-10 стран, вызывающих наибольшее доверие у российских инвесторов. Первые строчки рейтинга достались Германии, Великобритании и Франции.
Подешевевшая в кризис недвижимость «старой» Европы привлекла россиян приятными прогнозами будущей доходности. По словам аналитиков, в обозримой перспективе дома и квартиры в этих странах будут стабильно дорожать как минимум на 2-3% каждый год. Сдавая такие объекты в аренду, собственник может рассчитывать на ежегодный доход в 10-15% от вложенной суммы, утверждает СТАНИСЛАВ ЗИНГЕЛЬ, президент Gordon Rock.
Помимо Европы стабильным спросом в России пользуется американская недвижимость. Уровень дохода от сдачи в аренду квадратных метров в Штатах НАТАЛЬЯ ЗАМЫШЛЯЕВА, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», оценивает в 8-10% годовых.
Дополнительный фактор, подталкивающий россиян к покупке зарубежных квадратных метров,— доступная ипотека, ставки по которой фиксированы и начинаются с 3% годовых.
Но, принимая решение о покупке, стоит заранее рассчитать суммы расходов, связанных с содержанием такой недвижимости.
Одна из главных статей расходов новоявленного собственника иностранного жилья— это налоги: на недвижимость и на сдачу в аренду. Но далеко не везде эти взносы похожи на те, к которым мы привыкли в России.
Например, в Великобритании нет единого ежегодного налога на недвижимость. Для собственников и арендаторов жилья он заменен муниципальным налогом— Council Tax. Его можно уплачивать поквартально или раз в год. Причем ставка зависит от региона и даже от района города — от 230 до 2800 евро в год.
В Израиле аналогичный ежегодный взнос, заменяющий налог на недвижимость,— арнона. Его ставка зависит от местоположения и размера жилья (в среднем 35 евро в месяц для апартаментов площадью 100 кв. м).
В Арабских Эмиратах собственник платит годовой взнос за содержание здания, в котором купил квартиру. Сумма зависит от площади жилья и цен застройщика— именно он устанавливает размер платы. Например, за квартиру 130 кв. м в популярном комплексе Shoreline Apartments (Palm Jumeirah) придется выложить $8200 в год. За это собственник получает право пользоваться пляжем, бассейном, спортивным центром, детскими площадками, услугами секьюрити и т. п.
Национальные особенности коммунальных платежей
Вторая расходная статья— плата за содержание квартиры или дома. Одна из самых дорогих в этом смысле стран— Великобритания. Здесь из-за высокой стоимости энергоресурсов счет за воду, отопление, газ и т. п. может достигать 350 евро ежемесячно (трехкомнатная квартира). Дополнительно оплачивается обязательная для всех телевизионная лицензия— 150 евро в год. В Израиле расходы на коммуналку в среднем составляют 70 евро с квартиры в месяц. Но если установлен кондиционер— платить придется больше.
А в Арабских Эмиратах размер коммунальных платежей зависит не только от потребления, но и от количества жильцов и площади недвижимости (порядка 50-60 евро за небольшую квартиру). Кондиционеры здесь тоже оплачивают отдельно, причем не только те, что установлены в квартирах, но и в местах общего пользования.
В Германии средние ежемесячные расходы на коммуналку составят примерно 2 евро за кв. м. «Дополнительно нужно отдавать деньги домоуправлению, следящему за чистотой и порядком. Это еще 10-20 евро с квартиры каждый месяц. Кроме того, обязательно нужно делать взносы в коммунальную кассу— на проведение текущего ремонта здания и мест общественного пользования. Размер взноса зависит от принятого на собрании владельцев решения. Как правило, это порядка 1 евро за квадратный метр в месяц»,— поясняет ЛЮБОВЬ БАУМГЕРТНЕ , исполнительный директор компании L&B.
Инвесторам обещают льготы
Однако во многих странах цену содержания жилья можно уменьшить. Для привлечения инвесторов на рынок недвижимости власти готовы идти на уступки.
Так, в Греции объекты недвижимости не облагаются налогом до 230 тыс. евро от стоимости жилья, если в семье собственника трое или более несовершеннолетних детей. А в Испании с августа и до конца 2011 г. действует существенный дисконт на НДС— 4% (вместо 8%).
В Германии ставка подоходного налога (в случае если недвижимость сдается в аренду) рассчитывается по прогрессивной шкале: чем выше доход, тем больше налог. Однако арендодатель может списывать расходы на амортизацию недвижимости, затраты на ремонт и т. д. При получении небольшого дохода, примерно до 13 тыс. евро в год, размер подоходного налога составит около 14-24%. Если доход составляет порядка 50 тыс. евро— 25-40%, а с дохода от 50 до 250 тыс. евро— 42%.
Андрей Бриль полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге
Инвестиции в зарубежную недвижимость — это экзотика. Я не верю, что такой бизнес может быть успешным для российских инвесторов. Если человек заинтересован вести бизнес за рубежом, то существуют более выгодные и менее рискованные варианты вложения средств. Приобретая жилье в Европе или США с целью сдачи его в аренду, вряд ли можно рассчитывать на значительные дивиденды — роста цен там пока не предвидится. К тому же условия владения и управления недвижимостью за рубежом отличаются от российских. Лично у меня нет успешных примеров такого бизнеса. Если они и есть в природе, то это исключения, которые подтверждают общее правило.
Андрей Брауде заместитель генерального директора УК RED
Средняя доходность недвижимости за рубежом — 5%
Коммерческая недвижимость за границей приносит 4-6% дохода. Есть отдельные проекты, где годовая маржа инвестора может достигать 8-10%, но это единичные случаи. Наши зарубежные партнеры, кстати, удивляются не только высоким налогам в России, но и стоимости услуг ЖКХ. Невысокая по российским меркам доходность объясняется тем, что ставки аренды в большинстве европейских стран ниже, чем у нас. Это обусловлено большей зрелостью рынка и высокой конкуренцией. Рынки Восточной Европы, Москвы и крупных российских городов в этом плане привлекательнее. Они позволяют больше заработать, но и риски тут выше. Как показал опыт 2008-2009 гг., у нас и ставки после бурного роста могут падать значительно ниже, чем в Европе.
Галина Кочнева координатор направления зарубежной недвижимости ЦН «Северная казна»
Вопрос, арендовать или приобретать в собственность недвижимость за рубежом, рано или поздно встает перед каждым, кто проводит значительную часть своего времени вне России. Решающую роль играют потребности: кто-то покупает жилье, чтобы получить гражданство и остаться на ПМЖ, другой хочет иметь свой перевалочный пункт в Европе, третьему необходима дача на берегу моря, куда можно выезжать с детьми на выходные или в отпуск. Надо сказать, что и аренда, и владение недвижимостью за рубежом одинаково доступны — это в России цены на жилье взвинчены до предела. Психология россиянина — психология собственника, поэтому, если есть возможность, наши соотечественники стараются приобретать недвижимость. Спросом пользуется жилье в Болгарии, Франции и Германии. Наименьшим спросом пользуются Япония и Китай.
Поделиться
Самое читаемое
Павел Дуров запустил два новых проекта: сеть Cocoon и, возможно, снова женился 
Александр Аузан: «Внутри России две страны. Им нужно договориться и переписать правила» 
Лариса Долина поможет депутатам ГД выработать механизмы продажи квартир на вторичке 
Новый глава азербайджанской диаспоры останется под арестом до следующего года