Если не появится трагичный и большой «черный лебедь», цены на квартиры не упадут

7 октября на форуме Уральской палаты недвижимости (прошел в рамках 100+ Techno Build) состоялась аналитическая дискуссия на тему «Гонка цен на рынке жилья 2021: Осенняя отсечка». Главные тезисы — в материале DK.RU.

Эльвира Епишина, председатель комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов, — о ситуации на рынке жилой недвижимости России:

— Ключевые «вехи» последних двух лет на рынке жилья: лето 2020 г. — появление льготной ипотеки, осень 2020 г. — колоссальный рост цен на новостройки во всех субъектах РФ, первый квартал 2021 г. — движение вверх цен на вторичную недвижимость, лето 2021 г. — ажиотажный спрос на квартиры в ожидании отмены программы льготной ипотеки (руководители ЦБ РФ объявили, что она изживает себя).

Мы видим, что государство дирижирует ситуацией: в 2020 г. снижение спроса на квартиры представлялось закономерным и неизбежным, но запуск льготной ипотеки привел к обратному. Спрос стал ажиотажным, а цены на квадратные метры ощутимо выросли. В прошлом году средняя стоимость в городах-миллионниках варьировалась в диапазоне от 45 до 82 тыс. руб. за кв. м, сегодня — от 60 до 110 тыс. руб. Рынки перегреты и покупатель уже не справляется — он закредитовывается или уходит.

В 2020 г. на среднюю месячную зарплату (согласно Росстату) человек мог приобрести 1 кв. м. жилья, сейчас — 0,5 кв. м. Это говорит о серьезном разрыве между доходами населения и ценами. Если программа льготной ипотеки завершится, на рынке жилья произойдет охлаждение, даже стагнация.  

За год доля ипотечных сделок резко выросла. По оценкам риелторов, с 60% до 80% и даже до 100% — в зависимости от региона. Примечательно, что меньше всего сделок с привлечением ипотечного кредитования заключается на юге России, где преобладают инвестиционные покупки.

Темпы роста цен на квадратные метры отличаются от региона к региону. Чем лучше развит локальный рынок, чем больше жилья строится, тем они ниже. Ожидать снижения стоимости жилья вряд ли стоит, в том числе из-за удорожания стройматериалов и подрядных работ. Максимум, на что может рассчитывать покупатель, на небольшой откат цен под видом скидок и акций. В целом же они могут зафиксироваться, но падать не будут.

Михаил Хорьков, руководитель аналитической службы УПН, представил последние данные по рынку жилой недвижимости Екатеринбурга:

— Екатеринбургские застройщики быстро отреагировали на рост спроса на новостройки в прошлом году и насытили рынок. Это позволило сбалансировать ситуацию и удержать рост цен в рамках разумного. В будущем у них остается некое пространство для маневра, в отличие от девелоперов Иркутска или Краснодара (в следующем году они столкнутся с трудностями). Екатеринбургские же игроки могут зафиксировать цены на текущем уровне или немного увеличить, или немного снизить по отдельным проектам.

В целом за год рынок новостроек стал не только дороже, но и больше: такого количества квартир на нем еще никогда не было. Сейчас в Екатеринбурге в стадии строительства 3,2 млн. кв. м — это абсолютный рекорд. Мы зафиксировали 167 работающих башенных кранов на жилых объектах.

Объем предложения на первичном рынке — 30 тыс. квартир. В то же время на вторичном рынке в продаже представлено 4,3 тыс. квартир. Меньше было лишь 15 лет назад.

Цены на квадратные метры продолжают обновлять исторические максимумы: за 2020–2021 гг. первичный рынок подорожал на 26%, вторичный — на 21%. Рост цен на первичном и вторичном рынках за три квартала текущего года составил 11%. По сравнению с другими городами и на фоне общей ситуации в экономике (разгона инфляции) это очень умеренные темпы.

В Екатеринбурге строится все больше высотных домов: за два года доля проектов от 21 до 30 этажей выросла с 50% до 56%. Доля проектов от 10 до 20 этажей снижается. Сегмент новостроек до 10 этажей всегда был небольшим, в текущий момент это 7% от общего объема новостроек.  

В 2019 г. сложилась уникальная ситуация: чуть ли не половина новых проектов была сосредоточена в центре Екатеринбурга и в первом поясе. Сейчас строительная активность сместилась чуть дальше. Основные проекты (54%) сосредоточены во втором поясе — в Академическом, на Широкой речке, Уктусе, в Солнечном, на ЖБИ, Уралмаше, Эльмаше, в Завокзальном.

Что касается качественных изменений, квартиры становятся меньше. Это тренд последних двух лет: доля студий и однокомнатных квартир выросла с 43% до 55%. Средняя площадь строящихся квартир — 52 кв. м. Многие застройщики переориентируют проекты на этот сегмент. Мне кажется, с ним следует быть осторожнее. В 2021 г. на квартиры до 45 кв. м пришлось 54% сделок. Три четверти продаж — квартиры до 5 млн руб. Средний бюджет сделок — 4,3 млн руб.

Перспективы рынка жилья во многом зависят от настроений девелоперов — сохранят ли они оптимизм и, как следствие, объем предложения на текущем уровне. В то же время инфляционные ожидания остаются высокими и граждане предпочитают тратить и занимать, а не копить. Что положительно влияет на рынок жилья. Если эти «вводные» изменятся, екатеринбургский рынок перейдет к стабилизации, даже к стагнации.

>>> Читайте также на DK.RU: Сергей Чобан: Екатеринбург стал колоссальной точкой притяжения. В этом помогла архитектура  

Вячеслав Трапезников, президент Гильдии строителей Урала, генеральный директор компании «Астон.Екатеринбург»:

— В разговоре о гонке цен на рынке жилья мы должны отметить и макроэкономический фактор — он в очень большой степени определяет происходящее. За два года в мировую экономику были влиты триллионы долларов и евро. Сравните цены на автомобили Mercedes и компьютеры Apple 2019 г. с текущими — и почувствуйте разницу. Я сознательно говорю о товарах, номинированных в иностранных валютах. То же самое с сумками, одеждой, мебелью — со всем, что мы покупаем. Мы говорим о влиянии на рынок жилья российской инфляции, но недооцениваем значение глобальной инфляции, глобального удешевления денег.

Когда деньги дешевеют, инвестиции в улучшение жилищных условий становятся практически единственным оправданным способом сохранения семейного благосостояния. $2 тыс. за кубометр газа, которые мы видели недавно — тоже следствие того, что деньги драматически утрачивают свою ценность. В результате люди продолжат вкладывать в жилье накопленные и кредитные средства.   

Никто не сомневается, что в этом году Екатеринбург «поглотит» 1,5 млн кв. м первичного жилья, прогноз для Свердловской области — 2,7 млн кв. м. Это огромный объем. Девелоперам эти показатели говорят о стабильности спроса. Замечу, что в Екатеринбурге он был высоким и до пандемии, и до введения льготной ипотеки. Неслучайно многие застройщики рвутся к нам. На полях форума об этом заявила очередная крупная московская компания.

В Екатеринбурге нет предпосылок для снижения цен на жилье. Наш рынок может стагнировать несколько месяцев или недель, но притормозить маховик, который разогнался, будет чрезвычайно сложно. Если не появится трагичный и большой «черный лебедь».

Замечу, что за последние пять лет екатеринбургские девелоперы переосмыслили планировочные решения, сделав их эффективными. В итоге сегодня люди платят за меньшее количество квадратных метров и при этом получают большее пространство для жизни.

Артем Сагакьян, руководитель аналитической службы «Априори-Недвижимость», председатель комитета по аналитике УПН, модератор дискуссии:

— В сегменте жилой недвижимости Екатеринбурга сложилась уникальная ситуация: на вторичном рынке объем предложения снижается, на первичном — увеличивается. Оба рынка — сообщающиеся сосуды. Я бы даже сказал, что «вторичка» подпитывает рынок новостроек. Если руководствоваться динамикой спроса и предложения, вероятно, сейчас самое время продавать старое жилье и покупать квартиру в новостройке. Как долго сохранится эта ситуация, загадывать сложно.

Скорее всего, в ближайшее время в битву за кошелек покупателя вмешается рынок загородной недвижимости, особенно если на него придут большие объемы льготной ипотеки (в каком-то ее проявлении) и проекты эконом-класса. Загородка эконом-класса — недооцененный сегмент, у которого есть потенциал для роста. 

На мой взгляд, делить весь объем жилья на два сегмента — новостройки и «вторичку» — уже нельзя. В последнем существуют два совершенно обособленных, живущих по собственным правилам сегмента: старая «вторичка» — хрущевки, сталинки, квартиры 80-90-х годов с улучшенной планировкой и новая «вторичка» — квартиры в домах современной постройки. Их уже нельзя смешивать, когда мы говорим о «средней температуре по больнице».

Недвижимость остается самым понятным источником если не преумножения, то сохранения денежных средств. В моменте под влиянием разных факторов спрос на нее может замедлиться, но за этим неизбежно последует фаза роста.

>>> Читайте также на DK.RU: Владимир Бобряшов: «Мы живем внутри монетарного эксперимента, аналогов которому не было»