Подписаться
Деловой квартал / Новости / «Хочется плакать в углу»: Эксперты о рынке недвижимости Екатеринбурга / ГРАФИКИ...
«Хочется плакать в углу»: Эксперты о рынке недвижимости Екатеринбурга / ГРАФИКИ, ПРОГНОЗЫ
На фото: полпред ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль, аналитик УПН Михаил Хорьков
Источник: Архив DK.RU

«Хочется плакать в углу»: Эксперты о рынке недвижимости Екатеринбурга / ГРАФИКИ, ПРОГНОЗЫ

Самое читаемое
  • Путин поручил избавиться от унитарных госпредприятий. Но сама же власть против Путин поручил избавиться от унитарных госпредприятий. Но сама же власть против
  • «Других законных способов нет». Скандальная чиновница осталась без ведомства «Других законных способов нет». Скандальная чиновница осталась без ведомства
  • Кудрин призвал власть сосредоточиться на внутренних проблемах — или повторится судьба СССР Кудрин призвал власть сосредоточиться на внутренних проблемах — или повторится судьба СССР
  • «Угробили бренд». Что стало со знаменитыми конфетами «Уральский метеорит»? «Угробили бренд». Что стало со знаменитыми конфетами «Уральский метеорит»?
  • «Кажется, что Россия большая, но рынок так мал, что заработать на нем невозможно». МНЕНИЕ «Кажется, что Россия большая, но рынок так мал, что заработать на нем невозможно». МНЕНИЕ
19:47   08.12.2015

Аналитики составили полный отчет о ситуации на рынке недвижимости Екатеринбурга — девелоперам, глядя на него, хотелось «выйти поплакать». Лежать на дне застройщикам придется еще года два-четыре.

Аналитики Уральской палаты недвижимости и Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) представили на Рождественском саммите ГУД совместный аналитический доклад о состоянии регионального рынка недвижимости. Как отметил исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников, глядя на эти цифры, ему хотелось «выйти из зала и поплакать в углу». Показатели и в самом деле не особенно оптимистичные.

Так, по словам аналитика УПН Михаила Хорькова, на рынок недвижимости влияние оказывает ряд факторов: демографическая ситуация, состояние розничной торговли в регионе и промышленности, величина ставок по кредитам, реальные доходы населения. Все эти показатели сейчас не особенно способствуют росту продаж метров.

Все графики кликабельны — щелкните по картинкам для их увеличения

За последние 20 лет численность населения в Екатеринбурге выросла на 184 тыс. человек — прирост составил 14%. Естественный прирост наблюдается с 2009 г., также идет стабильное увеличение числа мигрантов. Г-н Хорьков отмечает: демография меняет рынок недвижимости медленно, но ее влияние неизбежно.

В последние годы зарплаты в городе постоянно росли, исключение составили лишь 2009 г. и сегодняшний период — сейчас доходы населения падают. При таком раскладе мысли о покупке недвижимости горожане откладывают на более стабильный период.

Оборот розничной торговли — тоже важный индикатор для рынка недвижимости, и он падал весь прошлый год. Сейчас темпы падения тоже крайне высокие. По словам полпреда ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, такая динамика — редкость, и наблюдается впервые в нашей истории.

Промышленность — база, на которой строится экономика региона, и в этой сфере, по словам г-на Хорькова, тоже «ничего оптимистичного», разве что темпы падения сейчас ниже, чем в кризисном 2009 г. Любопытно, что сокращаться этот сегмент начал еще до введения санкций.

«То есть это наши внутренние проблемы», - отмечает аналитик УПН.

Похожая история и с инвестициями в основной капитал — в регионе они снижаются, в отличие от общероссийской ситуации, и точка перелома наступила еще в 2010 г.

Ставки по кредитам в регионе выросли до заградительного уровня, комментируют эксперты и констатируют:

«Оптимизма мало. Негативные тенденции сохраняются, и сформировались они давно».

Коммерческая недвижимость

Здесь ситуация, по словам экспертов, совсем нерадужная. Ключевой для этого рынка показатель — объем поглощения площадей — снижается, и процесс этот стартовал достаточно давно.

По словам Михаила Хорькова, по итогам года в офисном сегменте поглощение будет вообще отрицательным:

"Нулевое поглощение — реальность текущего рынка. Для всех сегментов".

Второй важный показатель — объем качественного фонда, он в городе продолжает расти по всем сегментам. Рынок эксперты называют в целом насыщенным и перешедшим к качественной конкуренции. Исключение — складской сегмент, который долгое время оставался дефицитным.

По количеству вакантных площадей хуже всего себя чувствует рынок офисов, лучше выглядят склады. Хотя, отмечает Михаил Хорьков, негатив есть и здесь, ведь ранее уровень свободных площадей в этом сегменте был на нуле.

В сегменте бизнес-центров вакантных помещений будет все больше, считают аналитики. Все просто: число компаний, работающих в Екатеринбурге, сокращается аж с 2012 г., а офисный фонд все растет.

При этом арендные ставки падают по всем сегментам коммерческой недвижимости.

Но, подчеркивает г-н Бриль, это "средняя температура по больнице". Есть объекты, где ставки даже растут, и площади в них востребованы.

Стрит-ритейл в Екатеринбурге в этом году тоже падал — ставки аренды там снизились в среднем сразу на 21%, а цена продаж объектов потеряла только 5%.

По словам Михаила Хорькова, ранее до 30% покупателей стрит-ритейл объектов были частными инвесторами, сейчас они не могут получать прежнюю доходность от своих площадей и уходят с рынка:

"Продавцы уже начали ориентироваться на конечных пользователей, а не на инвесторов".

Эксперты резюмируют: объем поглощения в этом году будет незначительным. Так, сейчас в городе строится около 300 тыс. кв. м. арендопригодных офисных площадей, а поглотил рынок всего лишь 20 тыс. квадратов. Андрей Бриль:

"Рынок насыщен. И надо сказать себе правду: инвестирование остановилось, мы не имеем инвестиционного ресурса со стороны банков. Плюс очень большие проблемы с платежеспособным спросом. В течение двух-четырех лет с рынка коммерческой недвижимости должно уйти текущее предложение и образоваться дефицит. На это время у нас есть два сценария для развития: строить дешево, коряво, распродавать и убегать от клиентов — так, чтобы они нас не нашли. Многие игроки этот сценарий реализуют. К ним нет претензий — они выживают, как могут. Но есть другой вариант: переход к созданию качественных форматов, вход в новые проекты с таким настроем. Это правильный сценарий. Но любые красивые призывы упираются в экономическую ситуацию. А главный вывод: с новыми проектами спешить не надо".

Жилая недвижимость

Эксперты сообщили: в Екатеринбурге объемы ввода жилья за 20 лет выросли в три раза, однако в последние пять лет роста нет — показатель "пляшет" вокруг цифры в 1 млн кв. м. Причем, по словам Михаила Хорькова, цифра эта — не что-то рекордное, уральский мегаполис находится только на шестом месте в стране (после Самары, Уфы, Воронежа, Новосибирска и Ростова-на-Дону).

А вот обеспеченность жильем на одного жителя увеличивается медленнее прироста жилого фонда. Михаил Хорьков:

"Расти есть куда. Вопрос — будет ли платежеспособный спрос для этого роста".

При этом новых проектов в этом году застройщики начали в 2,5 раза меньше, чем в прошлом — в 2015 г. возводить стали лишь 550 тыс. квадратов.

По мнению Андрея Бриля, сокращение объемов ввода жилья и запуска новых проектов — естественная реакция рынка. Причем, запоздалая:

"Нужно было сокращать еще в 2014 г. Но рынок недвижимости инертен".

Любопытно, что 66% жилых проектов, которые сейчас возводятся в городе, находятся на конечной стадии строительства. Это создает предпосылки для более узкого выбора квартир, однако, убежден Михаил Хорьков, вряд ли это наступит уже в 2016 г.

Директор по развитию "Атомстройкомплекса" Виктор Ананьев считает, что строить в Екатеринбурге нужно около 500 тыс. квадратов жилья в год. По его оценкам, избыток предложения в городе находится в пределах 1 млн метров:

"Это значит, что у крупных игроков начинается конкуренция практически готовым жильем. Проиграют в этой борьбе те, кто воспринимают строительство просто как клепание квадратных метров. Такие проекты просядут, однако качественное предложение будет востребовано. Когда этот избыточный 1 млн метров в течение следующего года будет поглощен, рублевые цены на квадраты вырастут".

При этом, отмечают эксперты, цены на жилье в Екатеринбурге растут только в номинальном выражении, а если учесть инфляцию, то реального увеличения стоимости метров не наблюдается с 2007 г. 

Отметим, что цены на жилье всегда следуют за стоимостью барреля нефти. По мнению г-на Бриля, падать черному золоту уже некуда, так что застройщики будут стагнировать на текущих уровнях стоимости квадратов. а в перспективе цены на жилье вновь пойдут вверх вслед за нефтяными.

Не добавляет оптимизма девелоперам и состояние рынка ипотеки в регионе. По объемам выдачи жилищных кредитов область вернулась в 2012 г. При этом доля продаж квартир на первичном рынке с использованием ипотечных средств сильно выросла и составляет в этом году около 50%. Г-н Хорьков констатирует: "Зависимость первичного рынка от ипотеки колоссальная".

Эксперты солидарны: властям следует пролонгировать действие госпрограммы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке и распространить ее еще и на вторичку. Однако произойдет ли это, пока не ясно. По словам Татьяны Лобовой, директора управления по работе с партнерами Уральского банка Сбербанка России, финорганизации "все прекрасно понимают" и планируют вводить собственные программы для кредитования сделок с вторичными квартирами.

А вот так выглядит ситуация с продажей жилья в городе — 18 тыс. квартир не нашли покупателей. 

Выводы эксперты делают неутешительные. Андрей Бриль:

"Рынок изменился, и быстрого восстановления не будет. Поддержать его могут только господдержка ипотеки на первичном и вторичном рынке и девальвация рубля — как бы цинично это ни звучало. Девелоперам сейчас стоит осознанно подходить к запуску новых проектов, начинать только тогда, когда есть полная уверенность, что они выстрелят. И лучше пока не обращаться за кредитными деньгами — сейчас это риски, особенно когда в договоре есть пункт, разрешающий банку повышать ставку в одностороннем порядке. Рассчитывать стоит на деньги дольщиков и собственные средства. Надеемся, что через два-четыре года ситуация начнет восстанавливаться".

Автор: Екатерина Стихина
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

Разорение десятилетия. Банк потребовал банкротства Валерия Язева Разорение десятилетия. Банк потребовал банкротства Валерия Язева
Всего 80 экземпляров. Евгений Енин и DK.RU презентуют книгу с самыми острыми колонками
Во Франции ввели чрезвычайное положение. Президент выполнит часть требований протестующих
Дорогой мэр. Чиновники объяснили необходимость повысить себе зарплату
21 млн от миллиардера. Игорь Рыбаков вложил деньги в школу Екатеринбурга
Храм у Драмы, Екатеринбург-Сити, Ледовая арена. Глава УГМК рассказал о громких проектах
Долги граждан перед банками достигли рекорда. Интерес россиян к кредитам начал падать

Бизнес

«Почти Black tie». Каким трендам следовали гости премии «Человек года — 2018» / ФОТО «Почти Black tie». Каким трендам следовали гости премии «Человек года — 2018» / ФОТО
«Угробили бренд». Что стало со знаменитыми конфетами «Уральский метеорит»?
Больше занимают и больше хранят
У штаб-квартиры РМК новый генподрядчик. Ввод объекта переносится еще на год
Миллионные кредиты и заказы. Зачем промгиганты поддерживают социальный бизнес на Урале
«Отработали 20 лет и считаете, что вас должны ценить за опыт? Реалии уже не те. Меняйтесь»
«Скоро предприниматель вымрет как класс». Как пенсионная реформа ударила по бизнесу

Свое дело

Александр Агапов: «Однажды мы решили: заказчик не должен терять на нас деньги» Александр Агапов: «Однажды мы решили: заказчик не должен терять на нас деньги»
«О, сэкономили!» Разобранный самолет и летающие отвертки основателя People4people
«Какие оксфорды? Наши мужчины до сих пор носят туфли. Спасибо, хоть не с костюмом «Адидас»
Наш ответ санкциям. Как фермеры из уральской деревни снабжают индейкой полстраны
Как заключить сделку с «Лукойлом» и построить совместное предприятие с французами
Вы не поверите. Он создал крутой проект в Англии, но зарабатывать хочет на Урале
Непотопляемые костюмы поедут с Урала в Европу. Как понравиться Путину, армии и иностранцам

Качество жизни

Тимур Турлов: «Рынку нужна передышка, чтобы двигаться дальше» Тимур Турлов: «Рынку нужна передышка, чтобы двигаться дальше»
«Не учите нас жить». Екатеринбургу рассказали, что с ним не так
«Проблемы на 99% у нас в башке, но мозг, сука, хитер, и самому это дерьмо не разгрести»
«Поколение Z не умеет ждать. Между «хочу» и «пользуюсь» должна быть пара кликов»
Как быстро купить квартиру в новостройке, пока цены не взлетели?
Black tie? Нет, не слышали! Почему важно соблюдать дресс-код на Человеке года и не только
«Свой бизнес или место топ-менеджера? По мне, лучше быть большой рыбой в большом океане»

Мнения

«Я никому ничего не должен». 7 причин не платить зарплату в конверте — от Ивана Шкири «Я никому ничего не должен». 7 причин не платить зарплату в конверте — от Ивана Шкири
Сергей Полонский: «Кто вам сказал, что надо выходить из зоны комфорта? Это полная хрень!»
«Феноменальное фуфло!» Как безобидная идея вконец подорвала доверие к институту выборов
«Я не пользуюсь субсидиями. Но другим-то помощь государства нужна! А ее по факту и нет»
Мы долго не отпускаем от себя детей, а потом удивляемся: почему они так демотивированы
«Реклама в России — это ад! Местами омерзительная, а иногда просто очень странная»
Дмитрий Потапенко: «У нас в бензине бензина нет, 70% его цены — это акциз»

Лайфхаки

«Кажется, что Россия большая, но рынок так мал, что заработать на нем невозможно». МНЕНИЕ «Кажется, что Россия большая, но рынок так мал, что заработать на нем невозможно». МНЕНИЕ
Решили строить личный бренд? Сначала определитесь, какой вы предприниматель
«В период ипотеки нужно жить, а не выживать». Как не обнищать после покупки жилья в кредит
Хотите сплоченную команду? Напомните каждому о слабостях и ждите результата
Начните экономить 100 рублей в день, и вы увидите, к чему это приведет
Этот пережиток прошлого. Как работать 8 часов в день, понимая всю глупость такого графика
Новый год — сплошной стресс. Как спасти себя от огромного количества дел, еды и алкоголя
Смотрите также

Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.