Деловой квартал / Новости / «Хочется плакать в углу»: Эксперты о рынке недвижимости Екатеринбурга / ГРАФИКИ...
«Хочется плакать в углу»: Эксперты о рынке недвижимости Екатеринбурга / ГРАФИКИ, ПРОГНОЗЫ
На фото: полпред ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль, аналитик УПН Михаил Хорьков
Источник: Архив DK.RU

«Хочется плакать в углу»: Эксперты о рынке недвижимости Екатеринбурга / ГРАФИКИ, ПРОГНОЗЫ

Самое читаемое
  • «Так решил Сбербанк»: россиянин год судился, пытаясь вернуть законные 5 млн руб. «Так решил Сбербанк»: россиянин год судился, пытаясь вернуть законные 5 млн руб.
  • «Не спешите говорить первое, что приходит в голову». Допрос в налоговой: как избежать шока «Не спешите говорить первое, что приходит в голову». Допрос в налоговой: как избежать шока
  • Конец «путинского» среднего класса. Сбережения в России становятся роскошью для немногих Конец «путинского» среднего класса. Сбережения в России становятся роскошью для немногих
  • «Если в 60 лет работу не найти, а на пенсию рано, остается сдавать квартиру» «Если в 60 лет работу не найти, а на пенсию рано, остается сдавать квартиру»
  • «Пик карьеры должен быть в 50, но в РФ это 30-35 лет. Потом или учиться, или доход рухнет» «Пик карьеры должен быть в 50, но в РФ это 30-35 лет. Потом или учиться, или доход рухнет»
17:47   08.12.2015

Аналитики составили полный отчет о ситуации на рынке недвижимости Екатеринбурга — девелоперам, глядя на него, хотелось «выйти поплакать». Лежать на дне застройщикам придется еще года два-четыре.

Аналитики Уральской палаты недвижимости и Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) представили на Рождественском саммите ГУД совместный аналитический доклад о состоянии регионального рынка недвижимости. Как отметил исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников, глядя на эти цифры, ему хотелось «выйти из зала и поплакать в углу». Показатели и в самом деле не особенно оптимистичные.

Так, по словам аналитика УПН Михаила Хорькова, на рынок недвижимости влияние оказывает ряд факторов: демографическая ситуация, состояние розничной торговли в регионе и промышленности, величина ставок по кредитам, реальные доходы населения. Все эти показатели сейчас не особенно способствуют росту продаж метров.

Все графики кликабельны — щелкните по картинкам для их увеличения

За последние 20 лет численность населения в Екатеринбурге выросла на 184 тыс. человек — прирост составил 14%. Естественный прирост наблюдается с 2009 г., также идет стабильное увеличение числа мигрантов. Г-н Хорьков отмечает: демография меняет рынок недвижимости медленно, но ее влияние неизбежно.

В последние годы зарплаты в городе постоянно росли, исключение составили лишь 2009 г. и сегодняшний период — сейчас доходы населения падают. При таком раскладе мысли о покупке недвижимости горожане откладывают на более стабильный период.

Оборот розничной торговли — тоже важный индикатор для рынка недвижимости, и он падал весь прошлый год. Сейчас темпы падения тоже крайне высокие. По словам полпреда ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, такая динамика — редкость, и наблюдается впервые в нашей истории.

Промышленность — база, на которой строится экономика региона, и в этой сфере, по словам г-на Хорькова, тоже «ничего оптимистичного», разве что темпы падения сейчас ниже, чем в кризисном 2009 г. Любопытно, что сокращаться этот сегмент начал еще до введения санкций.

«То есть это наши внутренние проблемы», - отмечает аналитик УПН.

Похожая история и с инвестициями в основной капитал — в регионе они снижаются, в отличие от общероссийской ситуации, и точка перелома наступила еще в 2010 г.

Ставки по кредитам в регионе выросли до заградительного уровня, комментируют эксперты и констатируют:

«Оптимизма мало. Негативные тенденции сохраняются, и сформировались они давно».

Коммерческая недвижимость

Здесь ситуация, по словам экспертов, совсем нерадужная. Ключевой для этого рынка показатель — объем поглощения площадей — снижается, и процесс этот стартовал достаточно давно.

По словам Михаила Хорькова, по итогам года в офисном сегменте поглощение будет вообще отрицательным:

"Нулевое поглощение — реальность текущего рынка. Для всех сегментов".

Второй важный показатель — объем качественного фонда, он в городе продолжает расти по всем сегментам. Рынок эксперты называют в целом насыщенным и перешедшим к качественной конкуренции. Исключение — складской сегмент, который долгое время оставался дефицитным.

По количеству вакантных площадей хуже всего себя чувствует рынок офисов, лучше выглядят склады. Хотя, отмечает Михаил Хорьков, негатив есть и здесь, ведь ранее уровень свободных площадей в этом сегменте был на нуле.

В сегменте бизнес-центров вакантных помещений будет все больше, считают аналитики. Все просто: число компаний, работающих в Екатеринбурге, сокращается аж с 2012 г., а офисный фонд все растет.

При этом арендные ставки падают по всем сегментам коммерческой недвижимости.

Но, подчеркивает г-н Бриль, это "средняя температура по больнице". Есть объекты, где ставки даже растут, и площади в них востребованы.

Стрит-ритейл в Екатеринбурге в этом году тоже падал — ставки аренды там снизились в среднем сразу на 21%, а цена продаж объектов потеряла только 5%.

По словам Михаила Хорькова, ранее до 30% покупателей стрит-ритейл объектов были частными инвесторами, сейчас они не могут получать прежнюю доходность от своих площадей и уходят с рынка:

"Продавцы уже начали ориентироваться на конечных пользователей, а не на инвесторов".

Эксперты резюмируют: объем поглощения в этом году будет незначительным. Так, сейчас в городе строится около 300 тыс. кв. м. арендопригодных офисных площадей, а поглотил рынок всего лишь 20 тыс. квадратов. Андрей Бриль:

"Рынок насыщен. И надо сказать себе правду: инвестирование остановилось, мы не имеем инвестиционного ресурса со стороны банков. Плюс очень большие проблемы с платежеспособным спросом. В течение двух-четырех лет с рынка коммерческой недвижимости должно уйти текущее предложение и образоваться дефицит. На это время у нас есть два сценария для развития: строить дешево, коряво, распродавать и убегать от клиентов — так, чтобы они нас не нашли. Многие игроки этот сценарий реализуют. К ним нет претензий — они выживают, как могут. Но есть другой вариант: переход к созданию качественных форматов, вход в новые проекты с таким настроем. Это правильный сценарий. Но любые красивые призывы упираются в экономическую ситуацию. А главный вывод: с новыми проектами спешить не надо".

Жилая недвижимость

Эксперты сообщили: в Екатеринбурге объемы ввода жилья за 20 лет выросли в три раза, однако в последние пять лет роста нет — показатель "пляшет" вокруг цифры в 1 млн кв. м. Причем, по словам Михаила Хорькова, цифра эта — не что-то рекордное, уральский мегаполис находится только на шестом месте в стране (после Самары, Уфы, Воронежа, Новосибирска и Ростова-на-Дону).

А вот обеспеченность жильем на одного жителя увеличивается медленнее прироста жилого фонда. Михаил Хорьков:

"Расти есть куда. Вопрос — будет ли платежеспособный спрос для этого роста".

При этом новых проектов в этом году застройщики начали в 2,5 раза меньше, чем в прошлом — в 2015 г. возводить стали лишь 550 тыс. квадратов.

По мнению Андрея Бриля, сокращение объемов ввода жилья и запуска новых проектов — естественная реакция рынка. Причем, запоздалая:

"Нужно было сокращать еще в 2014 г. Но рынок недвижимости инертен".

Любопытно, что 66% жилых проектов, которые сейчас возводятся в городе, находятся на конечной стадии строительства. Это создает предпосылки для более узкого выбора квартир, однако, убежден Михаил Хорьков, вряд ли это наступит уже в 2016 г.

Директор по развитию "Атомстройкомплекса" Виктор Ананьев считает, что строить в Екатеринбурге нужно около 500 тыс. квадратов жилья в год. По его оценкам, избыток предложения в городе находится в пределах 1 млн метров:

"Это значит, что у крупных игроков начинается конкуренция практически готовым жильем. Проиграют в этой борьбе те, кто воспринимают строительство просто как клепание квадратных метров. Такие проекты просядут, однако качественное предложение будет востребовано. Когда этот избыточный 1 млн метров в течение следующего года будет поглощен, рублевые цены на квадраты вырастут".

При этом, отмечают эксперты, цены на жилье в Екатеринбурге растут только в номинальном выражении, а если учесть инфляцию, то реального увеличения стоимости метров не наблюдается с 2007 г. 

Отметим, что цены на жилье всегда следуют за стоимостью барреля нефти. По мнению г-на Бриля, падать черному золоту уже некуда, так что застройщики будут стагнировать на текущих уровнях стоимости квадратов. а в перспективе цены на жилье вновь пойдут вверх вслед за нефтяными.

Не добавляет оптимизма девелоперам и состояние рынка ипотеки в регионе. По объемам выдачи жилищных кредитов область вернулась в 2012 г. При этом доля продаж квартир на первичном рынке с использованием ипотечных средств сильно выросла и составляет в этом году около 50%. Г-н Хорьков констатирует: "Зависимость первичного рынка от ипотеки колоссальная".

Эксперты солидарны: властям следует пролонгировать действие госпрограммы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке и распространить ее еще и на вторичку. Однако произойдет ли это, пока не ясно. По словам Татьяны Лобовой, директора управления по работе с партнерами Уральского банка Сбербанка России, финорганизации "все прекрасно понимают" и планируют вводить собственные программы для кредитования сделок с вторичными квартирами.

А вот так выглядит ситуация с продажей жилья в городе — 18 тыс. квартир не нашли покупателей. 

Выводы эксперты делают неутешительные. Андрей Бриль:

"Рынок изменился, и быстрого восстановления не будет. Поддержать его могут только господдержка ипотеки на первичном и вторичном рынке и девальвация рубля — как бы цинично это ни звучало. Девелоперам сейчас стоит осознанно подходить к запуску новых проектов, начинать только тогда, когда есть полная уверенность, что они выстрелят. И лучше пока не обращаться за кредитными деньгами — сейчас это риски, особенно когда в договоре есть пункт, разрешающий банку повышать ставку в одностороннем порядке. Рассчитывать стоит на деньги дольщиков и собственные средства. Надеемся, что через два-четыре года ситуация начнет восстанавливаться".

Автор: Екатерина Стихина
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

С каждым новым поколением результат все хуже. Человечество глупеет с начала XX века С каждым новым поколением результат все хуже. Человечество глупеет с начала XX века
Одобрение Путина и Медведева резко упало из-за пенсионной реформы
Три российских ресторана попали в сотню лучших в мире. White Rabbit — в первой двадцатке
Рокировка: в двух крупнейших ритейлерах России одновременно сменилось руководство
Атака силовиков. Почему лишили аккредитации один из лучших российских частных вузов
Банки в России усиленно проверяют клиентов. Они готовятся к передаче данных другим странам
«Остался вопрос торга». Бизнес требует компенсаций за рост НДС, но ожидать почти нечего

Бизнес

Пять причин подумать о том, как сохранить владельческий контроль над бизнесом Пять причин подумать о том, как сохранить владельческий контроль над бизнесом
«Не спешите говорить первое, что приходит в голову». Допрос в налоговой: как избежать шока
«Американцы четкие, корейцы ведут бизнес только с мужчинами, а арабы играют «в долгую»»
«Без трудового договора и социальных взносов». Мифы производственного кооператива
Тимур Уфимцев: «К «Екатеринбург-Арене» невозможно остаться равнодушным»
«Предпринимателям кажется, что они ничего не нарушают». За что банк может закрыть счет?
«Не столь распространены». О каких инструментах для бизнеса вы зря забыли

Свое дело

«Приезжают с обрезом и давай стрелять!» Легко ли построить бизнес в маленьком городе «Приезжают с обрезом и давай стрелять!» Легко ли построить бизнес в маленьком городе
«Пиво — это продолжение творчества». Как зарабатывать на любви к музыке и пиву / ОПЫТ
«Надо отучить людей просить бабки». Как Cocco bello кормит всю Москву деревенским медом
Антирейтинг брендов: как предприниматели начинают банкротить проект еще до его старта
Сергей Тонков: «Распродажи роняют ценность бренда, понятие sale не должно существовать»
Еноты, секс-игрушки, офисы. Как зарабатывать на шеринге — братья Никоновы, OneTwoRent
«Этот пирог не поделить». Сколько стоит аутсорсинг маркетинга и как на нем заработать/КЕЙС

Качество жизни

«Четверть наших школьников безграмотны. Их «спасет» армия, но для экономики это тупик» «Четверть наших школьников безграмотны. Их «спасет» армия, но для экономики это тупик»
«Обучение за рубежом стало доступнее и разнообразнее». Куда отправить учиться ребенка?
«Здоровый пофигизм наc спасет» — Андрей Семенов о роли родителей и будущем детей
«К русским, уверяющим, что Россия — страна дураков, в Европе относятся с презрением»
«От 35 тыс. евро в год». Кто зарабатывает на юных футболистах в Испании
«Как объяснить маме, что в газете пишут неправду? Что я не украл деньги и меня не посадят»
«Шансы — почти нулевые». Может ли ваш ребенок стать футбольным профи в Испании?

Мнения

Уникальная история спасения бизнеса. Что делать, когда основатель должен уйти Уникальная история спасения бизнеса. Что делать, когда основатель должен уйти
«Как только вы указали место работы в своем профиле, он перестал быть личным»
«Безумное пренебрежение к работе руками — один из наших ключевых национальных дефектов»
Андрей Мовчан: «В России частный бизнес — враг, если он не обслуживает власть»
Тайное становится явным. Чего вы не знаете о тех, кто нанимает персонал для бизнеса
«Слово «хайп» неспроста возникло. Других способов быть услышанными не остается»
«Единственная необходимая пенсионная реформа — отмена пенсии к такой-то матери»

Лайфхаки

Увольте лишних. Маленький коллектив работает лучше: 5 правил «настройки» компании Увольте лишних. Маленький коллектив работает лучше: 5 правил «настройки» компании
«Если в 60 лет работу не найти, а на пенсию рано, остается сдавать квартиру»
«Забудьте уже о четких планах на день. Хватит саботировать работу плохими привычками»
«Отпуск не панацея, работа убьет до него». Как спастись от профессионального выгорания
«Пик карьеры должен быть в 50, но в РФ это 30-35 лет. Потом или учиться, или доход рухнет»
«Бедность заложена в генах». Почему некоторым людям просто не суждено разбогатеть
«Власть плюс низкий статус — это смертельно». Шесть способов обезвредить токсичных коллег
Смотрите также
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.