Деловой квартал / Новости / «Хочется плакать в углу»: Эксперты о рынке недвижимости Екатеринбурга / ГРАФИКИ, ПРОГНОЗЫ
«Хочется плакать в углу»: Эксперты о рынке недвижимости Екатеринбурга / ГРАФИКИ, ПРОГНОЗЫ
На фото: полпред ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль, аналитик УПН Михаил Хорьков
Источник: Архив DK.RU

«Хочется плакать в углу»: Эксперты о рынке недвижимости Екатеринбурга / ГРАФИКИ, ПРОГНОЗЫ

Самое читаемое
  • Будьте всегда готовы продать свой бизнес, даже если совсем этого не хотите
    Лайфхаки
  • Любите дорогую одежду и технику? Приготовьтесь платить больше даже за продукты
    Лайфхаки
  • «Без «подарков» он обычно не приезжает». Путин устроит предвыборное турне по регионам
    Новости
  • «Кремлевский доклад»: «черный список» США грозит 50 российским бизнесменам и чиновникам
    Новости
  • Слишком умный босс — беда в компании. Как интеллект на самом деле мешает руководить
    Лайфхаки
  • Екатерина Шульман: «Мы идем к обществу, в котором есть только профессия хорошего человека»
    Лайфхаки
17:47   08.12.2015

Аналитики составили полный отчет о ситуации на рынке недвижимости Екатеринбурга — девелоперам, глядя на него, хотелось «выйти поплакать». Лежать на дне застройщикам придется еще года два-четыре.

Аналитики Уральской палаты недвижимости и Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) представили на Рождественском саммите ГУД совместный аналитический доклад о состоянии регионального рынка недвижимости. Как отметил исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников, глядя на эти цифры, ему хотелось «выйти из зала и поплакать в углу». Показатели и в самом деле не особенно оптимистичные.

Так, по словам аналитика УПН Михаила Хорькова, на рынок недвижимости влияние оказывает ряд факторов: демографическая ситуация, состояние розничной торговли в регионе и промышленности, величина ставок по кредитам, реальные доходы населения. Все эти показатели сейчас не особенно способствуют росту продаж метров.

Все графики кликабельны — щелкните по картинкам для их увеличения

За последние 20 лет численность населения в Екатеринбурге выросла на 184 тыс. человек — прирост составил 14%. Естественный прирост наблюдается с 2009 г., также идет стабильное увеличение числа мигрантов. Г-н Хорьков отмечает: демография меняет рынок недвижимости медленно, но ее влияние неизбежно.

В последние годы зарплаты в городе постоянно росли, исключение составили лишь 2009 г. и сегодняшний период — сейчас доходы населения падают. При таком раскладе мысли о покупке недвижимости горожане откладывают на более стабильный период.

Оборот розничной торговли — тоже важный индикатор для рынка недвижимости, и он падал весь прошлый год. Сейчас темпы падения тоже крайне высокие. По словам полпреда ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, такая динамика — редкость, и наблюдается впервые в нашей истории.

Промышленность — база, на которой строится экономика региона, и в этой сфере, по словам г-на Хорькова, тоже «ничего оптимистичного», разве что темпы падения сейчас ниже, чем в кризисном 2009 г. Любопытно, что сокращаться этот сегмент начал еще до введения санкций.

«То есть это наши внутренние проблемы», - отмечает аналитик УПН.

Похожая история и с инвестициями в основной капитал — в регионе они снижаются, в отличие от общероссийской ситуации, и точка перелома наступила еще в 2010 г.

Ставки по кредитам в регионе выросли до заградительного уровня, комментируют эксперты и констатируют:

«Оптимизма мало. Негативные тенденции сохраняются, и сформировались они давно».

Коммерческая недвижимость

Здесь ситуация, по словам экспертов, совсем нерадужная. Ключевой для этого рынка показатель — объем поглощения площадей — снижается, и процесс этот стартовал достаточно давно.

По словам Михаила Хорькова, по итогам года в офисном сегменте поглощение будет вообще отрицательным:

"Нулевое поглощение — реальность текущего рынка. Для всех сегментов".

Второй важный показатель — объем качественного фонда, он в городе продолжает расти по всем сегментам. Рынок эксперты называют в целом насыщенным и перешедшим к качественной конкуренции. Исключение — складской сегмент, который долгое время оставался дефицитным.

По количеству вакантных площадей хуже всего себя чувствует рынок офисов, лучше выглядят склады. Хотя, отмечает Михаил Хорьков, негатив есть и здесь, ведь ранее уровень свободных площадей в этом сегменте был на нуле.

В сегменте бизнес-центров вакантных помещений будет все больше, считают аналитики. Все просто: число компаний, работающих в Екатеринбурге, сокращается аж с 2012 г., а офисный фонд все растет.

При этом арендные ставки падают по всем сегментам коммерческой недвижимости.

Но, подчеркивает г-н Бриль, это "средняя температура по больнице". Есть объекты, где ставки даже растут, и площади в них востребованы.

Стрит-ритейл в Екатеринбурге в этом году тоже падал — ставки аренды там снизились в среднем сразу на 21%, а цена продаж объектов потеряла только 5%.

По словам Михаила Хорькова, ранее до 30% покупателей стрит-ритейл объектов были частными инвесторами, сейчас они не могут получать прежнюю доходность от своих площадей и уходят с рынка:

"Продавцы уже начали ориентироваться на конечных пользователей, а не на инвесторов".

Эксперты резюмируют: объем поглощения в этом году будет незначительным. Так, сейчас в городе строится около 300 тыс. кв. м. арендопригодных офисных площадей, а поглотил рынок всего лишь 20 тыс. квадратов. Андрей Бриль:

"Рынок насыщен. И надо сказать себе правду: инвестирование остановилось, мы не имеем инвестиционного ресурса со стороны банков. Плюс очень большие проблемы с платежеспособным спросом. В течение двух-четырех лет с рынка коммерческой недвижимости должно уйти текущее предложение и образоваться дефицит. На это время у нас есть два сценария для развития: строить дешево, коряво, распродавать и убегать от клиентов — так, чтобы они нас не нашли. Многие игроки этот сценарий реализуют. К ним нет претензий — они выживают, как могут. Но есть другой вариант: переход к созданию качественных форматов, вход в новые проекты с таким настроем. Это правильный сценарий. Но любые красивые призывы упираются в экономическую ситуацию. А главный вывод: с новыми проектами спешить не надо".

Жилая недвижимость

Эксперты сообщили: в Екатеринбурге объемы ввода жилья за 20 лет выросли в три раза, однако в последние пять лет роста нет — показатель "пляшет" вокруг цифры в 1 млн кв. м. Причем, по словам Михаила Хорькова, цифра эта — не что-то рекордное, уральский мегаполис находится только на шестом месте в стране (после Самары, Уфы, Воронежа, Новосибирска и Ростова-на-Дону).

А вот обеспеченность жильем на одного жителя увеличивается медленнее прироста жилого фонда. Михаил Хорьков:

"Расти есть куда. Вопрос — будет ли платежеспособный спрос для этого роста".

При этом новых проектов в этом году застройщики начали в 2,5 раза меньше, чем в прошлом — в 2015 г. возводить стали лишь 550 тыс. квадратов.

По мнению Андрея Бриля, сокращение объемов ввода жилья и запуска новых проектов — естественная реакция рынка. Причем, запоздалая:

"Нужно было сокращать еще в 2014 г. Но рынок недвижимости инертен".

Любопытно, что 66% жилых проектов, которые сейчас возводятся в городе, находятся на конечной стадии строительства. Это создает предпосылки для более узкого выбора квартир, однако, убежден Михаил Хорьков, вряд ли это наступит уже в 2016 г.

Директор по развитию "Атомстройкомплекса" Виктор Ананьев считает, что строить в Екатеринбурге нужно около 500 тыс. квадратов жилья в год. По его оценкам, избыток предложения в городе находится в пределах 1 млн метров:

"Это значит, что у крупных игроков начинается конкуренция практически готовым жильем. Проиграют в этой борьбе те, кто воспринимают строительство просто как клепание квадратных метров. Такие проекты просядут, однако качественное предложение будет востребовано. Когда этот избыточный 1 млн метров в течение следующего года будет поглощен, рублевые цены на квадраты вырастут".

При этом, отмечают эксперты, цены на жилье в Екатеринбурге растут только в номинальном выражении, а если учесть инфляцию, то реального увеличения стоимости метров не наблюдается с 2007 г. 

Отметим, что цены на жилье всегда следуют за стоимостью барреля нефти. По мнению г-на Бриля, падать черному золоту уже некуда, так что застройщики будут стагнировать на текущих уровнях стоимости квадратов. а в перспективе цены на жилье вновь пойдут вверх вслед за нефтяными.

Не добавляет оптимизма девелоперам и состояние рынка ипотеки в регионе. По объемам выдачи жилищных кредитов область вернулась в 2012 г. При этом доля продаж квартир на первичном рынке с использованием ипотечных средств сильно выросла и составляет в этом году около 50%. Г-н Хорьков констатирует: "Зависимость первичного рынка от ипотеки колоссальная".

Эксперты солидарны: властям следует пролонгировать действие госпрограммы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке и распространить ее еще и на вторичку. Однако произойдет ли это, пока не ясно. По словам Татьяны Лобовой, директора управления по работе с партнерами Уральского банка Сбербанка России, финорганизации "все прекрасно понимают" и планируют вводить собственные программы для кредитования сделок с вторичными квартирами.

А вот так выглядит ситуация с продажей жилья в городе — 18 тыс. квартир не нашли покупателей. 

Выводы эксперты делают неутешительные. Андрей Бриль:

"Рынок изменился, и быстрого восстановления не будет. Поддержать его могут только господдержка ипотеки на первичном и вторичном рынке и девальвация рубля — как бы цинично это ни звучало. Девелоперам сейчас стоит осознанно подходить к запуску новых проектов, начинать только тогда, когда есть полная уверенность, что они выстрелят. И лучше пока не обращаться за кредитными деньгами — сейчас это риски, особенно когда в договоре есть пункт, разрешающий банку повышать ставку в одностороннем порядке. Рассчитывать стоит на деньги дольщиков и собственные средства. Надеемся, что через два-четыре года ситуация начнет восстанавливаться".

Автор: Екатерина Стихина
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

По примеру «Открытия». Банки снова начали занимать дорогие деньги ЦБ. Чем это грозит? По примеру «Открытия». Банки снова начали занимать дорогие деньги ЦБ. Чем это грозит?
Рубль грозит рухнуть к концу марта. При каком уровне покупать валюту
Нападение на учителя или личный конфликт? Поножовщина в пермской школе: главное
«Где деньги?» Путин попросил увеличить расходы на образование и медицину после выборов
Ресторатор обвинил полицию в вымогательстве взятки скидочными картами. МВД начало проверку
Продажи автомобилей в России выросли впервые за пять лет. ТОП самых популярных моделей
«Без «подарков» он обычно не приезжает». Путин устроит предвыборное турне по регионам

Бизнес

Не отказался от услуги — плати! Как тихо списать со счетов клиентов деньги за новый сервис Не отказался от услуги — плати! Как тихо списать со счетов клиентов деньги за новый сервис
«Ритейл в ТЦ приобретает черты шоу-рума». Милен Генчев — о реконструкции центров «Мега»
«Откройте глаза: бизнесу сейчас вообще малоинтересны деньги банков и ставка ЦБ»
23 года вместе с бизнесом. «Деловой квартал» раскрыл планы на 2018 год
Давид Гайдт: «Американцы намерены контролировать транзит российского газа»
«Все будет потихоньку гнить». Ждать банковского кризиса не стоит. Но и исключать — тоже
Дмитрий Олюнин: «Выбрать надежный банк – легко»

Свое дело

Как запустить марку одежды на несколько сотен тысяч и заработать на классике / ОПЫТ Как запустить марку одежды на несколько сотен тысяч и заработать на классике / ОПЫТ
«Возможно, денег у вас не будет. Это плата за свободу» — КЕЙС о смене карьеры после 40 лет
Как фитнес-блогер и мама троих детей стала производителем детской мебели / ОПЫТ
«McDonald’s на рынке ЖКХ». Как уральская УК собирается завоевывать российский рынок
«Тайцы думают, что русские отнимают у них кусок хлеба». Как живут свадебные генералы
«У меня нет юрлица, я не плачу налоги. Взятки полицейским — вот мои налоги!»
«То, что я начал шить плащи, — это Вселенский замес. Какого черта я все это знаю и умею?»

Качество жизни

«Тотальный контроль не поможет». Как сделать интернет безопасным для детей «Тотальный контроль не поможет». Как сделать интернет безопасным для детей
Назад в будущее: зачем Fujifilm возродила камеры моментальной печати
«Чем успешнее люди, тем более плохой сделкой для них становятся традиционные браки»
Чем руководствовались чехи при обновлении Skoda Rapid. Тест-драйв на DK.RU
Зачем один из лучших бизнесменов Екатеринбурга заключил с 6-летним сыном деловой контракт
«Почему велосипедисты сбивают наших детей? Потому что им это позволяют» — Евгений Енин
Диагноз — банкротство. Как правильно объявить себя финансово несостоятельным / ЛАЙФХАК

Мнения

«Хотите правду про советское детство? «Повелитель мух» нервно курит в сторонке» «Хотите правду про советское детство? «Повелитель мух» нервно курит в сторонке»
«Цинизм помогает понять истинную суть людей». Валерий Савельев об истоках и силе богатства
«В Союзе люди готовы были ради «завтра» терпеть стоматолога без наркоза. И были счастливы»
«Почему по СССР ностальгируют? Потому что жили, как лохи, а тогда думали — как боги»
«Не надо Путина менять, пусть продолжает. Все равно мы все помрем» — Татьяна Толстая
«Я не гуру по доверию. Я много подводил». Борис Дьяконов — о том, как создавать доверие
«Худшее, что сейчас можно сделать, — это объявить бойкот играм в Южной Корее»

Лайфхаки

«В недвижимости главное — место. В бизнесе — отличие». 14 способов стать заметнее на рынке «В недвижимости главное — место. В бизнесе — отличие». 14 способов стать заметнее на рынке
Семь российских городов вошли в число самых дорогих населенных пунктов мира. СПИСОК
Прекратите борьбу и дайте жизни вас удивить. Почему плыть по течению — совсем не плохо
Все еще переживаете о деньгах, но ничего не делаете для получения знаний? Это путь на дно
Алексей Захаров: «Время середнячков уходит. Либо ты лучший в свой профессии, либо никто»
Ни на что не хватает времени? Переведите минуты в монеты, считать сразу станет проще
Любите дорогую одежду и технику? Приготовьтесь платить больше даже за продукты
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.