Подписаться
Деловой квартал / Новости / Какие квартиры и офисники будут востребованы в городе / ПРОГНОЗЫ, АНАЛИТИКА
Какие квартиры и офисники будут востребованы в городе / ПРОГНОЗЫ, АНАЛИТИКА
Источник: Архив DK.RU

Какие квартиры и офисники будут востребованы в городе / ПРОГНОЗЫ, АНАЛИТИКА

Самое читаемое
  • Движение вниз. Сразу несколько российских банков предрекают падение рубля в 2019 году Движение вниз. Сразу несколько российских банков предрекают падение рубля в 2019 году
  • Юлия Франгулова: «Брови Мефистофеля» — самая безобидная ошибка горе-косметолога» Юлия Франгулова: «Брови Мефистофеля» — самая безобидная ошибка горе-косметолога»
  • «Если вам кажется, что вокруг вас одни дураки, скорее всего, вы их предводитель» «Если вам кажется, что вокруг вас одни дураки, скорее всего, вы их предводитель»
  • «Рынок элитной недвижимости в Дубае хорош». «Форум-групп» завершил уникальный проект в ОАЭ «Рынок элитной недвижимости в Дубае хорош». «Форум-групп» завершил уникальный проект в ОАЭ
  • ФСБ против РЖД. Силовики пришли к руководству СвЖД, глава ведомоства арестован на взятку ФСБ против РЖД. Силовики пришли к руководству СвЖД, глава ведомоства арестован на взятку
08:00   18.08.2016

Девелоперы Урала пересмотрели стратегии: объемы жилых строек сокращены, покупателям метров предлагают больше опций за те же деньги, а управляющие офисниками стали лучше считать.

Читайте спецпроект «Действующие лица строительного рынка» на DK.RU
 
С начала кризиса ситуация на рынке недвижимости остается стабильно сложной: по словам экспертов, он тонет, только с разной скоростью — в зависимости от сегментов. Девелоперы не скрывают, что то и дело проводят мозговые штурмы — чтобы найти оптимальные инструменты и стратегии работы при низком спросе и исходе инвесторов. Настрой у многих не слишком оптимистичный, но все сходятся в одном: надо продолжать работать.  
 
Метры перемен
 
Судя по официальным отчетам свердловского Минстроя, дела у уральских девелоперов идут неплохо — за январь-июль сдано больше 1 млн жилых квадратов, из них 435 тыс. кв. м. — в Екатеринбурге. И в планах вновь перешагнуть планку в 2 млн метров по итогам года. При этом строительные чиновники не скрывают: изобилие квадратов — эхо докризисных лет, когда застройщики запустили массу новых строек — сейчас проекты завершаются, и благодаря этому цифры в отчетах по-прежнему красивые. Но через два-три года нового жилья на рынке окажется в разы меньше — сейчас проекты девелоперы начинают с большой осторожностью. По прогнозам главы НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерия Ананьева, ввод 500 тыс. кв. м. жилья и примерно столько же коммерческих метров — реальная перспектива для рынка города. Причем за покупателей на эти метры придется побороться.  
 
Традиционные способы перетянуть редких покупателей, решивших не пережидать кризис и улучшить жилищные условия сейчас, уже не работают. В прошлом году редкий девелопер города не предлагал собственные ипотечные программы, рассрочки, однако радикальным образом ситуацию с продажами это не изменило — строят по-прежнему гораздо больше, чем продают, отмечает г-н Ананьев. Люди не готовы брать на себя дополнительные финансовые обязательства, будучи не уверенными в завтрашнем дне, и процент по займу здесь не первоочередной фактор. Теперь игроки уходят в качественную конкуренцию, суть которой предложить больше за те же деньги — в проектах теперь особо тщательно продумывают концепцию, общественные пространства, планировки, инфраструктуру, материалы и т. д.   
 
Такой подход логичен, пояснял глава PRINZIP Геннадий Черных: инвесторы — те, кто жили в простой модели: я вложил деньги на стадии котлована, через годик дом построят, я заработаю 30% — с рынка ушли. Им было совершенно все равно, что с качеством. Сейчас же квартиры в основном покупают люди, которые сами и будут в них жить.
 
«И жить долго, квартиры ведь у нас не меняют раз в 3-5 лет, как машины. Покупатели выбирают жилье по-другому: вопрос цены, конечно, важен, но он не самый главный. Рассматривают, какие соцобъекты есть рядом, насколько удобно ими будет пользоваться. И еще момент: какой будет квартплата. Я уверен: завтра помимо цены квадрата и локации важной станет стоимость обслуживания жилья», — убежден г-н Черных. 
 
О том, что уральцы, наконец, стали задумываться о стоимости владения квартирами DK.RU рассказал и управляющий «ЛСР. Недвижимость - Урал» Владимир Крицкий. А это, по мнению эксперта, — руководство к строительству компактных квартир. При том, что аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков давно указывает на явный диссонанс на местном рынке жилья — перекос в сторону однокомнатных квартир и квартир-студий. «Через 5-10 лет молодых семей, берущих такое жилье, будет раза в два меньше. И если девелоперы по инерции продолжат закладывать в свои проекты большое число малогабаритных квартир, такой перекос на пользу им не пойдет», — прогнозирует г-н Хорьков.  
 
Часть застройщиков с мнением аналитика солидарны и стратегии свои пересматривают. Директор по продажам и маркетингу компании «Первостроитель» Александр Скорин:
 
«Такой перекос сформировался в Екатеринбурге из-за того, что практически все методики исследования спроса, применяемые на рынке жилья, носят ретроспективный характер — «посмотрим, что хорошо продавалось вчера, и построим тоже самое завтра». Это работало до тех пор, пока главным покупателем были представители поколения Y, родившиеся после 1980 г. — они с середины 2000-х гг. стали на дефицитном рынке предъявлять спрос на свое первое жилье (однушки и двушки по минимальной цене). И все последующие годы девелоперы работали именно на этот спрос, подогретый ипотекой. Сегодня поколение Y обзавелось семьями, почти погасило ипотеку за свои первые квартиры и начало предъявлять спрос на 3-4 комнатные объекты. В частности, мы наблюдаем, что до 60% всех обращений покупателей жилья в микрорайоне «Университетский» связано с приобретением именно «трешек».
 
Стоимость метров при этом, по прогнозам участников рынка, резко меняться не будет: снизить цены у игроков не выходит из-за растущей себестоимости строительства, увеличить их не дает здравый смысл — предложение превышает спрос.
 
«В прошлом году в городе было сдано 1,1 млн кв. м. жилья, а реализовали застройщики гораздо меньше. Плюс «навес» 2014 и 2015 гг. тоже остается — не все распродано. Так что ценам расти не с чего», — поясняет Валерий Ананьев.
 
 
И добавляет: есть качественные проекты, которые первыми вымываются с рынка, и цена там выше, чем у аналогов. Также есть районы с дефицитом нового жилья — Уралмаш, Вторчермет, где жители патриотичны, не хотят переезжать на другие территории и стремятся приобрести новое жилье здесь же. Спрос в этих районах велик, и цены растут.
 
В целом же застройщики иллюзий не питают и настроены минимум на пару-тройку сложных лет. По словам г-на Крицкого, за это время с рынка может уйти много небольших компаний, у которых нет подушки безопасности или варианта получить госзаказ. Позитивных сдвигов эксперт ждет после выборной президентской кампании 2018 г. При этом Геннадий Черных убежден, что легче рынку недвижимости не станет — ни в 2019 г., ни в 2020 г.
 
«Надо понять: система координат поменялась, возврата к прошлому не будет, началась другая история, страница перевернута. Сейчас стоит исходить из того, что рынку Екатеринбурга необходимо 500-600 тыс. кв. м. жилья в год — чтобы закрыть потребность горожан в квартирах. Столько людям надо, чтобы жить. А не миллион квадратов, за которым мегаполис гнался из года в год. Да, цифра красивая. Но неправильно это», - считает глава PRINZIP.
 
Офисы на паузе
 
Ситуацию в офисном сегменте эксперты характеризуют словом «стагнация». Связана она не столько с кризисом, сколько с перепроизводством метров, которое имело место после 2008 г. По словам полпреда Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, в предыдущий кризис город вошел с очень большим объемом заложенных объектов, они были неадекватны реальному объему поглощения — примерно 60-80 тыс. кв. м. в год.
 
«Сейчас многие объекты вынуждены достраиваться, и это давит на рынок. По ценам идет коррекция. Проявилась такая тенденция: многие офисные центры опять стали распродаваться по частям. Не очень хорошая практика, но мы с пониманием к этому относимся. Если девелоперам нужно закрывать кредиты и выходить из проектов, значит, они должны это делать. Вообще же основная коррекция арендных ставок прошла, и мы не видим оснований для дальнейшего их снижения. Рынок постепенно будет забирать пустующие квадратные метры — новых объектов ведь сейчас не закладывается. И года через два мы снова будем иметь дефицит качественных офисных площадей», — прогнозирует г-н Бриль.
 
Дефицит действительно возможен, считает Александр Засухин, директор консалтинговой компании «Урал – Гермес», ведь новых проектов в этом году не начато совсем — за исключением реконструкции мега-долгостроя, гостиницы «Пекин», что рядом с цирком. Там предполагается офисная часть на 5 тыс. кв. м. Г-н Засухин считает, что сокращение ввода новых бизнес-центров благоприятно скажется на рынке, который сейчас не в состоянии поглотить уже существующие объемы площадей. Средний уровень вакантных площадей в офисных центрах Екатеринбурга в I полугодии 2016 г. увеличился на 2-3%. В деловых объектах класса А средний уровень незанятых помещений составляет около 19%, класса В+ — порядка 16%, класса В — 22%. В отдельных офисных центрах (не только в недавно открывшихся) пустует до 40% площадей. 
 
Эксперты также отмечают: если говорить о продажах, то их нынешний кризис коснулся несколько с иной стороны. Начавшиеся в конце 2014 г. явления в экономике прибавили к имеющимся проблемам снижение активности частных инвесторов. По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Константина Октаева, инвесторов на рынке практически нет, так как показатели доходности от аренды офисной недвижимости низкие, и они до сих пор не достигли такого уровня, чтобы сделать этот бизнес экономически целесообразным. 
 
Участники рынка иллюзий в целом не питают и адаптируются к работе в новой экономической реальности. По словам гендиректора M1 Solutions Марата Манасяна, рынок тонет, но в этом есть и плюс. Чтобы продолжать зарабатывать или не терять деньги, придется включать мозги.
 
«Нельзя больше вести дела на глазок: когда приходит арендатор за скидкой, плачется на свое бедственное положение из-за кризиса, и ты ему даешь дисконт — просто разделив желаемую цифру на два. Неплохо бы понимать, почему у арендатора, с его слов, все плохо, а уже исходя из этого думать о размере скидки. И о том, давать ли ее вообще. Мы считаем все — от и до. Исследуем отрасли, и арендаторов стараемся формировать по отраслям — тогда если у металлургов дела стали идти плохо, а хорошо — у угольщиков, то можно заранее задумываться о том, как посадить в наше здание угольщиков и их подрядчиков в качестве арендаторов — металлурги ведь скоро съедут», — говорит г-н Манасян.
 
Как добавляет заместитель директора по развитию компании «Первостроитель» Алексей Коноплев, сегодня существует глобальный тренд — приближение работы к дому. Однако в России и Екатеринбурге, в частности, наоборот — принято тащить дом на работу, поэтому девелоперы стремятся создавать настолько комфортные офисники, чтобы они превратились почти в жилье. Но такой подход придется менять.
 
«Покупатели экономят время и деньги, поэтому переключаются на районные центры активности — ТЦ, кафе. Мы поняли, что малый и средний бизнес приближается к своим целевым клиентам — идет в спальные районы. Офис у дома уже сегодня способен конкурировать с крупными БЦ, которые хороши для статуса, но в эпоху пробок популярнее та услуга, которая доступнее и ближе», — комментирует эксперт. 
 
И добавляет: вариант перспективных офисных проектов — отдельно стоящее здание. Пока в проектах планировок новых районов коммерческую недвижимость редко размещают таким образом, а не на 1-2 этажах жилых домов, но это объяснимо: большинство проектов закладывались еще 5-7 лет назад. Но квази-формат — перспектива. Также в ближайшем будущем могут быть востребованы офисники клубного формата — в реконструированных зданиях, расположенных в исторических зонах. 
 
Говоря о более отдаленной перспективе, некоторые участники рынка заявляют: рынок офисников сильно изменится, так как потребность в БЦ через некоторое время резко сократится. По словам Геннадия Черных, развитие технологий меняет суть рабочих взаимоотношений, все больше бизнес-структур переходят на работу с фрилансерами. 
Автор: Екатерина Стихина
Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Публикации по теме
Стать партнером

Материалы партнеров

Новости

Финал уральского кошмара. Суд вынес решение по делу 13-летней соучастницы убийства Финал уральского кошмара. Суд вынес решение по делу 13-летней соучастницы убийства
Второй раз за год: ЦБ вновь повысил ключевую ставку
Квартиры в стране подорожают на 20% из-за внезапных инициатив Госдумы
Налоговики помиловали бизнес на 3 месяца. За старое ПО на кассах не станут штрафовать
Война с бизнесом: как в Екатеринбурге полиция и коммунисты защищают малый бизнес от мэрии
Удар по семье. Кредиторы добились ареста имущества семьи банкира Фролова
Движение вниз. Сразу несколько российских банков предрекают падение рубля в 2019 году

Бизнес

Как участвовать в государственных контрактах без свободных денег? Как участвовать в государственных контрактах без свободных денег?
Может ли зомби-стартап заработать миллиард? Где искать внешних инвесторов / ИНСТРУКЦИЯ
Лизинг для бизнеса: новые возможности к Новому году
«Почти Black tie». Каким трендам следовали гости премии «Человек года — 2018» / ФОТО
«Угробили бренд». Что стало со знаменитыми конфетами «Уральский метеорит»?
Больше занимают и больше хранят
У штаб-квартиры РМК новый генподрядчик. Ввод объекта переносится еще на год

Свое дело

Александр Агапов: «Однажды мы решили: заказчик не должен терять на нас деньги» Александр Агапов: «Однажды мы решили: заказчик не должен терять на нас деньги»
«О, сэкономили!» Разобранный самолет и летающие отвертки основателя People4people
«Какие оксфорды? Наши мужчины до сих пор носят туфли. Спасибо, хоть не с костюмом «Адидас»
Наш ответ санкциям. Как фермеры из уральской деревни снабжают индейкой полстраны
Как заключить сделку с «Лукойлом» и построить совместное предприятие с французами
Вы не поверите. Он создал крутой проект в Англии, но зарабатывать хочет на Урале
Непотопляемые костюмы поедут с Урала в Европу. Как понравиться Путину, армии и иностранцам

Качество жизни

Юлия Франгулова: «Брови Мефистофеля» — самая безобидная ошибка горе-косметолога» Юлия Франгулова: «Брови Мефистофеля» — самая безобидная ошибка горе-косметолога»
«Убитая квартира может превратиться в хороший актив». Что делать с хрущевками на Урале?
Екатеринбургу придется строить намного больше. Куда впихнуть новые жилые метры?
Тимур Турлов: «Рынку нужна передышка, чтобы двигаться дальше»
«Не учите нас жить». Екатеринбургу рассказали, что с ним не так
«Проблемы на 99% у нас в башке, но мозг, сука, хитер, и самому это дерьмо не разгрести»
«Поколение Z не умеет ждать. Между «хочу» и «пользуюсь» должна быть пара кликов»

Мнения

«Если вам кажется, что вокруг вас одни дураки, скорее всего, вы их предводитель» «Если вам кажется, что вокруг вас одни дураки, скорее всего, вы их предводитель»
Андрей Мовчан: «Мы производим больше сыра, но меньше станков. Это не импортозамещение»
«Чертовски рад вернуться на свободу». Бывший чиновник об итогах года и ожиданиях на 2019-й
«Я никому ничего не должен». 7 причин не платить зарплату в конверте — от Ивана Шкири
Сергей Полонский: «Кто вам сказал, что надо выходить из зоны комфорта? Это полная хрень!»
«Феноменальное фуфло!» Как безобидная идея вконец подорвала доверие к институту выборов
«Я не пользуюсь субсидиями. Но другим-то помощь государства нужна! А ее по факту и нет»

Лайфхаки

«Боитесь роботов и постоянно учитесь? Очень зря». Что реально важно для карьеры XXI века «Боитесь роботов и постоянно учитесь? Очень зря». Что реально важно для карьеры XXI века
Работа в предпраздничной атмосфере. Как вдохновить людей решить все дела до Нового года
«Все товары и услуги в итоге станут одинаковыми и будут стоить минимум. Когда? Уже скоро»
«Ребенок начинает врать в 2 года, а злорадствовать в 4». Природа человека: 10 исследований
Когда начальник — сатрап. Пять причин ухода лучших сотрудников
Пока Россия возвращается к наличке: в Швеции задумались о внедрении цифровой кроны
Работа в праздники? Почему это совсем не страшно и даже выгодно
Смотрите также

Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.