Курс на выживание коттеджного строительства

Спрос на рынке коттеджной недвижимости в период кризиса упал минимум на 20%. Для того чтобы не потерять прибыль и все-таки продать дома в уже запущенных проектах, самарские застройщики придумывают новые рекламные ходы, вспоминают о бартерных сделках и пытаются договориться с банками о том, чтобы их покупателям были предоставлены все прелести ипотеки.

эксперты
Роман Великсон
директор по маркетингу компании «СЭР»
Дмитрий Говорухин
президент ГК BigRiver-Capital
Геннадий Теряев
директор Департамента развития бизнеса RODEX GROUP
Петр Сивожелезов
председатель правления ИСК «Волга-Групп»
Наталья Ханьшева
директор компании «Маркетком»

Как изменился спрос на коттеджи в кризисный период?
Как компании привлекают покупателей?
Какие проекты в коттеджной недвижимости выгодны сегодня?

Вдокризисный период коттеджная недвижимость в Самаре развивалась и становилась одним из основных сегментов строительного рынка. Компании запускали новые проекты коттеджных поселков во всех ценовых категориях: элитное жилье (например, поселок компании «Волгатрансстрой»), бизнес-класс (поселки компании «Портал», «Царев-Град» компании RODEX GROUP), средний класс (например, «Стрижи»), эконом-класс («Дубрава»). Загородное жилье пользовалось растущей популярностью, ежемесячно продажи увеличивались на 10%, компании активно продвигали свои услуги и говорили о том, что вскоре коттеджное строительство должно занять около 25% всего рынка. Сегодня в Самаре существует около 20 коттеджных поселков различного класса, еще около 10 находятся в стадии проектирования.

В период кризиса продажи коттеджных поселков упали на 20-40%. Во-первых, коттеджи стали восприниматься не как равноценная замена городской квартире со своими дополнительными возможностями, а как излишняя роскошь. Во-вторых, люди, испугавшись кризиса, предпочли отложить крупные операции с недвижимостью. В итоге самарские застройщики остались с незаконченными проектами, недостаточным количеством средств на «доведение строительства до заключительной стадии» и мыслями, как же исправить ситуацию.

Покупатели боятся приобретать коттеджи

Как отмечает директор Департамента развития бизнеса RODEX GROUP Геннадий теряев, ситуация на рынке загородной недвижимости в Самаре ничем не отличается от общей ситуации на рынке в России.

«Весь зимний период мы наблюдали ситуацию «отложенного спроса», когда покупатели выжидали самого благоприятного момента для инвестиций. Их ожидания подогревались неблагоприятными прогнозами в СМИ, которые настойчиво предсказывали обвал цен», — делится он своим видением ситуации. В результате спрос снизился во всех сегментах рынка недвижимости, в том числе и на загородном рынке, в 2-2,5 раза. В элитном классе он упал максимально, в эконом — минимально.

Об отложенном спросе говорит и председатель правления инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп» Петр Сивожелезов, но оптимистично добавляет: «Мы видим интерес к недвижимости со стороны жителей, тем более что Самара традиционно отличалась низким объемом вводимого жилья и превышением спроса над предложением. А в этом году показатель ввода жилья прогнозируется более чем в два раза ниже, чем в 2008 г. Что касается спроса на коттеджи, то тот рынок только начал развиваться до кризиса, поэтому интерес покупателей попросту не успел «остыть».

По наблюдениям экспертов, в начале кризиса рост спроса остановился, и это вполне логично, но уже со второй половины февраля произошло его оживление: так, например, в поселках RODEX GROUP показатели продаж домов в нынешнем феврале-марте были немногим ниже уровня аналогичного периода прошлого года. Петр Сивожелезов делится и своим опытом: «Ежедневно в наш колл-центр поступает несколько десятков звонков. Люди интересуются домами, конечно же, больше в сегменте «эконом», стоимостью 2,5-3 млн за дом».

По мнению аналитиков, рынок загородной недвижимости достигнет «дна» в первом полугодии 2009 г., после чего последует период стабилизации, а возможно, и рост цен.

Однако это будет зависеть от преодоления нескольких факторов. По мнению президента ГК BigRiver-Capital Дмитрия Говорухина, боязнь покупателя менять условия и совершать крупные сделки, а также недоверие к застройщику тормозят развитие рынка и увеличение покупательского спроса. Кроме того, люди ждут обещанного в СМИ снижения цен и часто не могут позволить себе столь крупную покупку из-за свертывания ипотеки либо ухудшения ее условий.

Все эксперты и аналитики единодушны в том, что из-за высокой потенциальной потребности в жилье и желании улучшить жилищные условия постепенно активизация покупателей будет возвращаться к докризисной.

Покупатели ищут новые способы приобретения недвижимости

Часть экспертов рынка полагает, что сегодня — в кризисных условиях — большей популярностью начнет пользоваться недвижимость эконом-класса. Петр Сивожелезов мотивирует это тем, что сейчас коттеджи подобного класса стоят иногда даже на 3-4 тыс. за кв. м дешевле, чем обычные городские квартиры. При этом при покупке человек получает отдельную жилплощадь, с землей и минимумом соседей. Таким образом, считает он, эти условия должны стимулировать спрос среди не самых платежеспособных слоев населения.

С этим мнением не соглашается Дмитрий Говорухин, который считает, что люди продолжат покупать именно ту недвижимость, которая подходит их стилю жизни: «Вряд ли человек, принадлежащий к классу выше среднего, будет покупать дешевый домик из не слишком качественных материалов. Для него это не статусно». Потенциальные клиенты коттеджных поселков эконом-класса же сегодня не делают выбор между различными видами недвижимости, они просто предпочитают не совершать покупки, резюмирует он.

Директор по маркетингу компании «СЭР» Роман Великсон полагает, что большие проблемы с покупателями должны испытывать поселки эконом-класса, ведь все продажи в них в основе своей держались на ипотеке. Сегодня же банки неохотно выдают кредиты, повышают ставки и тем самым отпугивают возможных покупателей дешевой недвижимости. Доля ипотеки в этом сегменте сегодня опустилась с 15 до 5%, отмечают эксперты рынка.

Однако Петр Сивожелезов говорит, что в условиях отсутствия адекватной системы кредитования люди изыскивают возможность решать свои жилищные вопросы. Например, в последнее время получает все большее распространение система обменных операций с недвижимостью. В основе своей это взаимодействие между частными лицами, которые обменивают квартиры меньшей площади на большую и наоборот с доплатой. Но, по мнению экспертов, в эту цепочку активно должны включаться застройщики и предлагать своим потенциальным клиентам привлекательные возможности по обмену имеющейся у них жилплощади на новую, не требующие огромных финансовых вложений.

Для увеличения продаж компании готовы снижать цены

Чтобы увеличить спрос, найти новых покупателей и не замораживать проекты, строители сегодня ищут различные выходы. Первым становится более активный маркетинг. Геннадий Теряев рассказывает: «В феврале-марте всеми девелоперами проводились различные акции, направленные на привлечение потенциальных покупателей. Скидки действовали в основном на строения, а именно на дома, таунхаусы». А вот на земельные участки в организованных коттеджных поселках, на обособленной, закрытой и охраняемой территории с подведенными коммуникациями и другими инженерными сетями, цены не снижались. Это делать и невыгодно: вложение средств в подобные участки — это вложение долгосрочное, способное приносить в будущем неплохие дивиденды, и компании не готовы терять большую прибыль, довольствуясь малой, краткосрочной.

В целом же сегодня все компании стремятся заинтересовать своих покупателей демонстрацией собственной благонадежности и ежеминутной выгодой.

Петр Сивожелезов сообщил, что «Волга-Групп», например, как и многие другие игроки, снижала цены на квартиры в рамках новогодней акции практически на треть и на коттеджи весной на 10%. Кроме того, компании берут на вооружение маркетинговые стратегии, которые чаще используют игроки рынка FMCG, например, лотереи, подарки за покупку. Так, «Волга-Групп» разыгрывала 1 млн руб. на покупку коттеджа среди посетителей выставок «Ваш коттедж — 2009» и «Загородная недвижимость. Ландшафтный дизайн — 2009».

Кроме того, чтобы привлекать новых покупателей, компании пришлось решать проблемы со старыми. Для этого «Волга-Групп» изменила концепцию застройки коттеджного городка «Дубрава». «Если раньше это было «ковровое» строительство, то сейчас мы перешли к более точечной работе с дольщиками. Новые покупатели платят непосредственно за выполненный участок работы по постройке дома. Это значительно повышает ответственность клиентов и их финансовую дисциплину», — уверен Петр Сивожелезов. При такой системе работы человек реально понимает, что задержка платежа скажется на смещении графика работ в его доме.

Новые способы заработать для своей компании ищет Дмитрий Говорухин: «Разумеется, сегодня нам придется скорректировать ряд программ, отказаться от некоторых проектов, в частности от организованных коттеджных поселков премиум-класса». Однако при этом в компании собираются внимательно отслеживать, как быстро восстановит свою былую платеже- способность и амбициозность слой богатых потребителей недвижимости класса «премиум» и «люкс», и, естественно, оперативно реагировать на изменение их потребностей. «Сегодня же мы разовьем новое направление: будем заниматься обустройством существующих коттеджей и усадеб, отойдем от ставки на новое жилье».

Новым проектам пока хода нет

С начала года старые «бумажные проекты» либо не запускаются, либо трансформируются, отмечает Геннадий Теряев. В настоящее время в основном достраиваются поселки, которые до кризиса уже были в высокой степени готовности. Большинство же тех, которые находились на уровне согласования, фундамента, пришлось заморозить.

В Самаре девелоперы по большей части продолжают работу над своими проектами, остановлено было только несколько не самых громких строек.

Однако все эксперты сходятся во мнении: запускать новые проекты сейчас не время. 2009 г. станет годом ожидания, ситуация может выправиться только в середине — к концу 2010 г., и тогда можно уже будет думать о воплощении в жизнь строительных проектов.

Ждать же в Самаре новых федеральных игроков тем более не стоит. Директор «Маркетком» Наталья Ханьшева поясняет: большинство «федералов» не рассматривает Самару в качестве региона для выгодных инвестиций, так как у покупателей здесь нет денег. Один из опрошенных компанией респондентов высказался следующим образом: «Пока у людей не появятся деньги, мы не будем рисковать, инвестируя строительство в регионах».

Однако Петр Сивожелезов видит в малоэтажной застройке будущее рынка: «Ее развитие в период кризиса может помочь развитию рынка в целом за счет короткого срока возведения зданий, низкой их себестоимости и доступности для населения». По его словам, огромное преимущество малоэтажной застройки заключается в том, что здесь есть возможность вносить изменения в проект без прохождения экспертизы, как это происходит при многоэтажном строительстве. То есть поменяв некоторые параметры проекта и сохранив свою норму рентабельности, компании-застройщики могут предлагать доступное жилье. Соответственно, развитие рынка загородного жилья будет идти именно за счет реализации проектов эконом-класса.