Владимир Городенкер: «Мы хотим, чтобы наши дома украшали город и через 100 лет»

Последний год стал непростым для строительного рынка: в условиях высокой ключевой ставки ипотека остается дорогой, затраты застройщиков продолжают расти, некоторым даже приходится переносить сроки сдачи своих объектов. 

Как компании адаптируются к этим условиям и есть ли у них повод для оптимизма ― рассказал основатель и гендиректор «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер.

О новых вызовах

Как рассказал Владимир Городенкер, в августе 2025 г. по сравнению с августом 2024 г. продажи квартир в новостройках выросли на 44%:

— Рост сегмента обусловлен снижением ипотечных ставок: сегодня доступны кредиты под 19%, а в отдельных случаях — 17,5% при большом первоначальном взносе.

Если посмотреть на прогнозы Банка России, ключевая ставка в следующем году может снизиться до 12–13%, что позволит ипотеке опуститься примерно до 10%. Поэтому, оформляя кредит сейчас, люди рассчитывают на рефинансирование под более низкий процент в будущем.

Аналитики отмечают, что площади приобретаемых в Екатеринбурге квартир снижаются. Почему это происходит? И как вы адаптируетесь к этому тренду?

— По сравнению с августом прошлого года квартиры в новостройках подорожали на 12%, и чтобы вписаться в бюджет, покупатели стали выбирать меньшие метражи.

Девелоперы подстраиваются под этот спрос, проектируя более компактные и эргономичные квартиры. Мы тоже идем по этому пути. Но при этом продолжаем вкладываться в развитие общественных пространств наших жилых экосистем: создаем пешеходные галереи, лобби, лаунж-зоны, детские площадки, оборудуем кладовые, в нескольких проектах даже запланировали фитнес-студии. Все это позволяет вынести часть функций за пределы квартиры и сохранить комфорт даже при небольшой площади.

В прошлом году существенно выросла стоимость стройматериалов. По каким еще направлениям в настоящий момент растут затраты застройщиков?

— Издержки растут практически по всем направлениям. Например, существенно увеличились расходы на проектное финансирование: еще два-три года назад наши затраты по этой статье составляли в среднем около 3 тыс. руб. на квадрат. В нашу финмодель на 2026–2027 гг. мы закладываем уже от 15 до 30 тыс. руб. на квадрат в зависимости от проекта.

Растут затраты на продажи квартир. Если раньше мы укладывались в 4% от стоимости квадрата ― чтобы выплатить зарплату сотрудникам коммерческой службы, оплатить рекламу, маркетинг, услуги партнеров-риелторов ― то сейчас это 6–7% в зависимости от проекта. Риелторы серьезно подняли комиссии: если раньше мы платили 1,5–2%, то сейчас есть проекты, где застройщики платят 6%. По нашему проекту в Сочи мы платим риелторам 8% от стоимости объекта. В агентствах недвижимости падают объемы продаж, растут затраты на зарплаты, поэтому они вынуждены увеличивать комиссии.

Строительно-монтажные работы показывают более умеренный рост: металл и цемент дешевеют, но стоимость труда выросла примерно на 15%. В результате многие проекты балансируют на грани нулевой рентабельности, а около 30% застройщиков, по оценкам экспертов, находятся в зоне риска. Но если у тебя нет рентабельности — ты не сможешь получить финансирование от банка.

Сегодня все ждут дальнейшего уменьшения ключевой ставки. Но как только это произойдет и деньги с депозитов выйдут в свободный рынок (в частности их станут направлять на покупку недвижимости), застройщики будут вынуждены поднять цены, чтобы сохранить банковское финансирование. Для покупателей это означает, что сегодня самое удачное время для приобретения квартиры.

Ударит ли по вашей компании повышение НДС?

— В структуре наших закупок товары и услуги без НДС занимают около 20% — мебель, шторы, декор, часть стройматериалов, металл, озеленение, услуги по проектированию. Для таких поставщиков рост НДС неизбежно приведет к повышению цен. Следовательно, это ускорит инфляцию и вынудит Банк России дольше удерживать высокую ключевую ставку.

В условиях, когда товары дорожают, а доходы населения не растут, покупательский спрос снижается. Поставщики, которые окажутся в зоне риска, могут уйти в «серую» зону или вовсе закрыться. Мы не можем работать с компаниями, которые ведут свою деятельность неофициально. Поэтому это прямым образом повлияет на стоимость жилья и создаст дополнительные риски для развития рынка.

Недавно вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что примерно на 20% объектов сроки ввода не выполняются. Это опасная тенденция?

— Действительно, сегодня многие застройщики переносят сроки ввода объектов. Мы тоже корректировали сроки по одному из проектов, но исключительно в рамках внутренних планов — для дольщиков ничего не изменилось, потому что мы изначально закладывали запас в 6–9 месяцев, чтобы гарантированно выполнить обязательства.

Основная причина сдвигов — недостаточное пополнение эскроу-счетов. По мере поступления средств от дольщиков кредитная ставка постепенно снижается. В итоге к моменту завершения строительства, когда большая часть квартир уже продана, ставка может составлять условные 14% годовых вместо рыночных 25%. Но после ввода дома в эксплуатацию ставка вновь становится рыночной. Поэтому застройщику приходится либо изымать из операционной деятельности значительные средства для погашения долга перед банком, либо переносить сроки сдачи объекта и стимулировать продажи оставшихся квартир.

По сути, переносы сроков сегодня — способ для застройщиков удерживать финансовую устойчивость. Банки и регулятор пока относятся к этому с пониманием, не штрафуют застройщиков. Хотя для рынка в целом это тревожный сигнал.

О знаковых проектах

По словам Владимира Городенкера, снижение ставок по депозитам стимулировало рост интереса инвесторов к недвижимости — прежде всего к объектам, предназначенным для ведения бизнеса:

— В наших проектах мы выделяем три категории объектов. И наибольшим спросом пользуется коммерческая недвижимость — помещения для магазинов, ресторанов, медицинских центров и других сервисов, которые обеспечивают резидентов жилых комплексов всем необходимым в шаговой доступности.

На втором месте — офисная недвижимость. Спрос на площади каждый месяц растет — мы видим это по своему проекту «Атлас Бизнес Клуб» на ул. Металлургов.

На третьем месте — непосредственно жилье.

Когда вы планируете сдать бизнес-центр на ул. Металлургов? И есть ли в планах строительство других объектов офисной недвижимости?

— «Атлас Бизнес Клуб» будет введен в эксплуатацию в декабре текущего года. Помещения для арендаторов будут готовы под ключ.

Мы видим устойчивый спрос на современные офисные пространства и уверены, что этот сегмент останется востребованным. Здесь интерес инвесторов обусловлен еще и тем, что за последние годы в городе сформировался дефицит качественных объектов (классов А, В, В+). По итогам второго квартала уровень вакантных площадей для аренды в Екатеринбурге составил 2,9%, для продажи — 0,6%. Поэтому в ближайшие годы продолжим развивать это направление.

В планах — строительство трех новых бизнес-центров: небольших объектов в составе наших жилых проектов «Атлас Визион» и «Атлас Лайн», а также отдельно стоящего бизнес-центра с отелем, фитнес-клубом, бассейном и ресторанами на месте ТЦ «Дирижабль».

Что еще вы планируете построить на месте «Дирижабля» и в какие сроки?

— Сейчас мы прорабатываем проект вместе с администрацией города и мастерской генерального плана. Наша цель — создать проект формата mixed-use, который объединит торговые, офисные, жилые и общественные пространства. Планируем пешеходную аллею, зоны отдыха, современную архитектуру. Локация уникальная: рядом метро, новый автовокзал, строится крупнейший ТЦ города. Это обязывает нас подойти к проекту с особым вниманием.

Сейчас конкретных сроков нет: «Дирижабль» продолжает работать, а мы ведем разработку концепции. К концу первого квартала следующего года планируем представить архитектурное решение и более четкий график реализации. Думаю, что торговый центр продолжит работать еще как минимум три года.

А как долго будет работать Новомосковский рынок, на месте которого вы будете строить «Атлас Визион»?

— В ближайшее время мы приступим к строительству первой очереди — она займет примерно четверть территории рынка, еще три четверти продолжат работать. Примерно через полтора-два года, в зависимости от экономической ситуации, мы планируем приступить ко второй очереди — она займет еще четверть площади Новомосковского рынка. Таким образом, в ближайшие четыре г. как минимум половина рынка продолжит работать в штатном режиме.

Сейчас, помимо Екатеринбурга, вы реализуете проекты в Сочи и Москве. Расскажите о них подробнее.

— В Москве у нас остался только один проект. Второй мы решили продать для улучшения финансовой устойчивости, получив хорошее предложение от одного из федеральных девелоперов.

В Сочи у нас шесть проектов. Два апарт-отеля находятся в завершающей стадии, ведутся отделочные работы. Первый располагается непосредственно в центре Сочи на пер. Морском. Второй — в горной Олимпийской деревне. В Красной Поляне появится еще несколько объектов — отели, апартаменты, которые можно будет приобрести для длительного проживания, а также большой термальный комплекс — с банями, закрытым бассейном и подогреваемым бассейном под открытым небом.

Думаю, к моменту, когда мы реализуем все свои планы в Красной Поляне, наш проект будет самым масштабным во всем Сочи. Объем инвестиций в создание курортного комплекса составит 36 млрд руб.

В каких направлениях планируете дальнейшее развитие компании?

— Мы видим большие перспективы в курортной недвижимости, которая может приобретаться как для себя, так и для дальнейшей сдачи в аренду. Наш опыт в Сочи показывает, что спрос на такие объекты растет. Если говорить о конкретных регионах, нам интересны не только горнолыжные, но и морские локации — например Алтайский край и Дальний Восток.

Безусловно, продолжим развивать жилые проекты комфорт- и бизнес-класса. При этом для нас принципиально важно качество архитектуры и общественных пространств: мы хотим, чтобы наши дома украшали город и через 50, и через 100 лет. Жизненный цикл современных объектов значительно длиннее, чем у домов прошлого века, и от того, каким будет их облик, зависит восприятие города в будущем.

Но во многом наши планы по развитию будут зависеть от экономической ситуации и решений, которые будут приняты на государственном уровне. Затраты застройщиков растут, многие работают за счет средств, заработанных за последние пять лет. Но запас прочности ограничен. Сейчас все следят за решениями по ключевой ставке в надежде, что будут созданы более благоприятные условия для развития.

Подготовила Елизавета Порошина

Читайте также на DK.RU: Комфортный БЦ — в приоритете. Арендаторы готовы платить за сервис на 10-20% больше