Офисы у дома и лайт‑индастриал: какие форматы станут точками притяжения для инвесторов

В колонке на DK.RU Сергей Кравчук, директор департамента коммерческой недвижимости холдинга «Атом», рассказал о том, как застройщикам учитывать новые тренды при проектировании, что поможет удержать интерес инвесторов и что будет с коммерцией в спальных районах в ближайшие годы.  

5 локаций вместо одной: почему клиенты не спешат покупать

— В последнее время многие девелоперы почувствовали определенное перенасыщение рынка коммерческой недвижимости — это хорошо заметно по общению с клиентами. Раньше, когда они рассматривали наши проекты, то говорили: «Нам предлагают еще в одной локации». Сейчас же клиенты сообщают, что им предлагают варианты сразу в пяти локациях неподалеку — выбор помещений большой, есть скидки и всевозможные бонусы.

Спрос не уменьшается, но из‑за роста предложения он начинает «размываться» — теперь его нужно постараться привлечь. Среди факторов, влияющих на ситуацию, стоит отметить отсутствие ипотечных программ для покупателей коммерческой недвижимости: по сути, их фактически нет.

По нашей статистике, случаи, когда кто‑то берет кредит на покупку помещения, встречаются примерно раз в год. Из‑за этого изменение ставки рефинансирования на нас особо не сказалось: большинство клиентов не пользовались кредитованием.

Но, с другой стороны, ставка все же влияла на ситуацию: когда она высокая, растут проценты по депозитам и часть клиентов в итоге переключаются на банковские вклады.

Сейчас ставка идет вниз, и те, кто год назад решил подождать и разместить средства на депозите, теперь вновь проявляют интерес к покупке.

Наш покупатель — это, в основном, инвесторы, которые постоянно работают с недвижимостью: они приобретают объекты, формируют арендный поток и за счет него покупают следующие помещения. С их стороны спрос достаточно стабильный.

Есть и другая категория — инвесторы с крупным бизнесом, которые периодически направляют часть прибыли в коммерческую недвижимость. У них ситуация иная: иногда такие клиенты прямо говорят, что пока не могут инвестировать. Они объясняют это проблемами в своем бизнесе — например, сложностями с неплатежами. При этом уточняют: как только ситуация стабилизируется, они будут готовы сотрудничать.

Продажи не успевают за строительством

На рынке наблюдается затоваривание, и весь вопрос в том, как быстро город сможет его переварить. По нашим данным, объем экспозиции в новостройках вырос на 30% — честно говоря, это больше, чем ожидалось, показатель ощутимый.

Такое положение дел неизбежно скажется на сроках продаж. Часть помещений не будет продана к моменту сдачи объекта — их продолжат реализовываться уже после. Соответственно, сроки реализации в целом увеличатся по сравнению с теми, к которым мы привыкли.

При проектировании мы всегда предусматриваем определенный объем коммерческого блока. У нас тут две основные задачи. Во‑первых, сформировать необходимую инфраструктуру для жителей дома. Во‑вторых, сделать эти коммерческие помещения привлекательными для покупателей.

Что касается наполнения, мы на этапе проектирования фиксируем не конкретных операторов, а виды деятельности. Это нужно, чтобы заранее предусмотреть все технические нюансы — их потом практически невозможно исправить.

Например, если планируется продуктовый магазин, надо продумать вопрос разгрузки и обеспечить нужное количество киловатт. Если речь идет об общепите, возникают дополнительные требования — к вентиляции, к загрузке, к электромощности.

Это важно, иначе потом что‑то исправить будет практически невозможно. Например, когда мы проектировали фитнес‑центры, нужно было все предусмотреть сразу: чашу бассейна после строительства никак не сделаешь.

Часть помещений мы, напротив, делаем максимально универсальными. Это актуально для таких форматов, как аптеки, барбершопы и подобных: у них достаточно стандартные требования. Им обычно нужна открытая планировка и нормально работающая вентиляция, а также входные группы определенного формата. Все это довольно универсально, поэтому мы создаем набор помещений, подходящих под такие задачи.

В нашей компании налажено стратегическое партнерство с некоторыми операторами — например, успешно сотрудничаем с Simple Coffee: их точки есть во многих наших комплексах. Мы хорошо понимаем их потребности, а они — наши условия, поэтому взаимодействие выстроено эффективно.

Кроме продажи объектов, мы также сдаем их в аренду — это еще один инструмент влияния на наполнение инфраструктуры. Работаем и с федеральными, и с местными компаниями: среди наших арендаторов — продуктовые магазины, аптеки, заведения общепита.

Не только жилье: почему в спальных районах перспективны офисы и производства

При застройке спальных районов девелоперы все больше будут ориентироваться не только на возведение жилья — скажем, традиционных 5-10% коммерческих площадей от объема жилого комплекса, — но и на создание так называемых мест притяжения труда.

В Москве это уже устоявшийся тренд: если застройщик планирует построить офисное или производственное здание, он может рассчитывать на определенные льготы — например по подключениям.

Это важно для крупных городов: так удается избежать маятниковой миграции, когда люди ежедневно тратят по три часа на дорогу — утром едут в центр, вечером возвращаются обратно. Если такой необходимости нет, освободившееся время человек может потратить на себя: сходить в спортзал, отдохнуть или провести время с семьей.

Вероятно, эта тенденция закрепится: будут появляться небольшие офисные здания, а местами — объекты формата лайт‑индастриал. Правда, здесь возникает сложность с движением большегрузного транспорта, поэтому пока этот вопрос прорабатывается. Тем не менее в Москве уже есть интересные проекты в этой сфере, и в ближайшие три‑пять лет подобные инициативы, скорее всего, начнут реализовываться и у нас.

Еще один важный момент: в городе активно сносят промышленные площадки, на их месте возводят жилье. Но при этом забывают, что раньше на этих территориях работали небольшие производства, где были заняты по 20-30 человек. Теперь встает вопрос: где им размещаться?

Поэтому развитие мини-производств в черте города — актуальная задача. Например, при работе с индустриальным парком выяснилось: для небольших предприятий критично располагаться внутри города — иначе сотрудники просто не поедут туда. Значит, спрос на современные компактные производственные площадки будет расти, и эту перспективу стоит учитывать на горизонте трех‑пяти лет.

Что касается форматов стрит-ритейла, то, вероятно, произойдет некоторое сокращение площадей. Например, продуктовые магазины или заведения общепита станут выбирать помещения поменьше. Если в центре города рестораны успешно работают на 300-350 кв. м, то в спальных районах оптимальный вариант — около 200 кв. м. Это снижает затраты на аренду, но при этом не влияет на доходность бизнеса.

Коммерческие помещения в спальных районах привлекательны еще и потому, что местное население достаточно активно и обладает определенным уровнем дохода. Особенно хорошо бизнес развивается при квартальной застройке: каждый новый квартал усиливает потенциал предыдущих, так как в локации становится все больше жителей — посетителей кафе, фитнес‑клубов и ресторанов.

Электронная коммерция не заменит многие форматы офлайн‑бизнеса: кофейню, салон красоты или фитнес‑зал. Мы уже видели это во время пандемии: тогда многие решили, что офисы больше не нужны и останутся пустыми. Но вскоре все вернулись — и офисы вновь заполнились.

Стрит‑ритейл останется важной частью городской жизни и продолжит развиваться: даже на фоне роста онлайн‑продаж люди ценят возможность выйти из дома, провести время в любимом заведении и ощутить пульс города — это ценно и невозможно заменить приложением на смартфоне.

Читайте также на DK.RU: «Наследные принцы» и «изгои» стрит-ритейла. Кто процветает, а кто выживает?