Матвей Погребинский: В 2027 г. нас ждет перепродажа объектов и уход игроков с рынка

В ситуации, когда девелоперы не могут строить дешевле, а покупатели приобретать дороже, на рынке недвижимости появился новый феномен: экспозиция растет, а фактическая стоимость сделки практически не меняется. О том, возможно ли сейчас найти баланс спроса и предложения на рынке жилья Екатеринбурга, рассуждает Матвей Погребинский, совладелец девелоперской компании «Свобода мысли».

— Девелоперский проект — это цикл длиной три-пять лет, за это время многое может измениться принципиально. Мы уже проходили через пандемию, сейчас переживаем геополитический кризис. Поэтому сегодня девелоперы запускают проекты, не имея возможности точно спрогнозировать спрос через несколько лет.

Количество нераспроданных квартир в новостройках Екатеринбурга уже достигло 70 тыс., и эти накопленные остатки влияют на экономику новых проектов. Раньше девелопер быстро наполнял эскроу, выходил из банковского кредита, а квартиры, оставшиеся после ввода дома, мог спокойно продавать позже и дороже. Сейчас по многим проектам ситуация обратная: готовое жилье приходится продавать с дисконтом, чтобы быстрее наполнить эскроу или высвободить деньги и выйти в кэш.

При этом универсального баланса спроса и предложения для Екатеринбурга, на мой взгляд, нет. Его нужно оценивать через способность рынка поглощать новое предложение и через экономику каждого конкретного проекта. Пока девелопер может выдерживать запланированные темпы продаж без постоянного увеличения дисконтов, проект остается сбалансированным. Если предложение растет быстрее реального спроса, конкуренция усиливается и экономика проектов становится сложнее.

В любом случае сегодня девелоперы работают в состоянии риска: строить нужно, но прежнего рынка, где квартиры «разлетались как горячие пирожки», уже нет.

В этом году мы видим новый для рынка феномен: экспозиция растет, а фактическая стоимость сделки практически не меняется. В свои финансовые модели мы сейчас закладываем около 30% роста цены от старта до завершения проекта, то есть примерно 10% в год.

Очевидно, что ситуация, когда люди не могут покупать дороже, а девелоперы — строить дешевле, наступила. Себестоимость строительства существенно выросла, а финансовые возможности покупателя — не слишком.

При этом дальше удешевлять сам продукт, на мой взгляд, уже практически некуда — он и так достаточно «высушен». Рынку придется искать баланс через стоимость земли, банковского финансирования и строительных работ. Если текущая ситуация сохранится, цены на жилье, скорее всего, на какое-то время уйдут в боковую динамику. 

Что касается разрыва между первичным и вторичным рынком, думаю, пока он будет сохраняться. У новостроек есть льготные программы, рассрочки и другие инструменты поддержки спроса. У вторичного рынка таких возможностей практически нет, а рыночная ипотека при текущих ставках остается недоступной для значительной части покупателей. Пока она не нормализуется, существенного сокращения ценового разрыва я бы не ожидал.

Спасти ситуацию может ключевая ставка, и только она. Чтобы девелоперы могли привлекать финансирование и запускать новые проекты, деньги должны стать дешевле и для бизнеса, и для покупателей.

Если этого не произойдет, 2027 г. может стать очень сложным. У части проектов может возникнуть ситуация, когда дом уже нужно вводить, а необходимого уровня продаж для выхода из банковского финансирования нет. Думаю, в таком сценарии мы увидим перепродажу отдельных проектов, консолидацию рынка, а некоторые игроки и вовсе могут свернуть девелоперскую деятельность.

Изменения условий по семейной ипотеке, которые могут вступить в силу с 1 октября, ситуацию не спасут. Она и так работает на ограниченную аудиторию — семьи с детьми определенного возраста, а количество таких покупателей не бесконечно. Если к этому добавить дифференциацию ставки в зависимости от количества детей, круг покупателей может сузиться еще сильнее.

Для Екатеринбурга принципиален еще и лимит кредита. 6 млн руб. уже плохо соответствуют стоимости жилья в городе. Поэтому повышение лимита могло бы частично компенсировать изменение ставки. Если лимит останется прежним, а условия для части семей станут жестче, эффективность программы заметно снизится.

Если подытожить, девелоперский бизнес в 2026 г. — это работа в условиях дорогих денег и высокой неопределенности. Новые проекты запускать сложнее, горизонт прогнозирования короче, а пространства для ошибки в экономике проекта — меньше. Поэтому сегодня гораздо большее значение имеют качество управления, системность и работа с рисками. В этом смысле сложный рынок заставляет и компании, и людей внутри них становиться сильнее.

Читайте также на DK.RU: Татьяна Деменок: Девелоперам пора умерить нездоровую конкуренцию и амбиции.