«Защиты от инфляции практически не существует». Как сохранить капитал в 2027 году
«Мы живем в такое время, что кажется — будет хуже. Но бизнес идет». Во что вкладывать деньги, когда налоги растут, а экономика сжимается? Отвечают эксперты в недвижимости и на финансовом рынке.
2026 год выдался для российского инвестора непростым: доходность банковских вкладов упала в 1,5 раза с максимума 2025 г., российский фондовый рынок по-прежнему далек от максимумов 2024-го и — тем более — 2021 г., квартиры в новостройках дорожают слабо, а золото дешевеет. Налоги и инфляция при этом, наоборот, растут. Какие действия необходимо предпринимать и как реагировать на изменения? Как в этом может помочь коммерческая недвижимость? Обсудили на дискуссионной площадке «Дело говорят» — проекта международного бизнес-парка «Деловой квартал».
Участники дискуссии:
- Роман Хворов, инвестиционный консультант, «Альфа-банк»
- Виктор Немихин — независимый финансовый советник, экс-директор филиала брокерского дома «Открытие» в Екатеринбурге.
- Игорь Стахеев — председатель комитета по коммерческой недвижимости Уральской палаты недвижимости.
- Олег Векшин — директор по развитию международного бизнес-парка «Деловой квартал».
«2026 год наглядно продемонстрировал почти все финансовые риски»
Обычно о потенциальной доходности инвестиционных инструментов говорят много, а вот о связанных с ними рисках часто умалчивают, говорит Виктор Немихин. Инвестиции всегда сопряжены с риском — это такой же непреложный закон экономики, как закон всемирного тяготения. Если инвестор рассчитывает на высокую доходность, ему приходится принимать на себя повышенные риски. Но когда кто-то обещает доходность 40% годовых без риска, это означает, что либо инвестора вводят в заблуждение, либо он не понимает, какие риски скрываются за таким предложением, отмечает эксперт.
Причина — накопленный мировой долг. На протяжении длительного времени экономики и правительства привыкали жить за счет заимствований. В 2020 г., во время пандемии COVID-19, в мировую экономику влили огромный объем ликвидности. Теперь проявляется обратная сторона этой политики: инвесторы уже не готовы давать деньги в долг под низкие проценты, особенно когда инфляционное давление усиливается. В результате стоимость заимствований растет.
И возникает серьезный риск — рекордный объем мирового долга. Если эта долговая конструкция начнет разрушаться, мир может столкнуться с кризисом, на фоне которого потрясения 2008 г. покажутся не такими значительными.
Пример из российской практики. В начале года одной из популярных инвестиционных идей были длинные облигации федерального займа (ОФЗ), которые предлагали доходность 16% годовых и выше. На первый взгляд, это выглядело привлекательно: можно зафиксировать высокую доходность на длительный срок, не принимая на себя риски, характерные для акций. Но ситуация изменилась, сейчас доходности ОФЗ находятся на локальных минимумах. Это может свидетельствовать о том, что возможности государства привлекать средства на внутреннем рынке не безграничны.
Говорить о риске дефолта по ОФЗ преждевременно, гораздо актуальнее инфляционные риски: даже по официальной статистике инфляция превышает 7%. И рынок допускает, что Центральному банку вместо снижения ключевой ставки может потребоваться ее повышение.
Золотое правило инвестиций
Основа инвестиционного портфеля — диверсификация: в нем могут сочетаться жилая и коммерческая недвижимость, золото, акции и облигации. Их доли зависят от целей инвестора, горизонта вложений и готовности принимать риск, говорит Роман Хворов. Чтобы понять, как защищать капитал, надо изучать поведение разных классов активов в периоды кризисов.
Так, золото нередко дорожает в периоды кризисов и может выполнять защитную функцию. Но его цена также подвержена колебаниям: во время военных конфликтов и других потрясений спрос на защитные активы увеличивается, как и при наращивании золотых резервов центральными банками.
Кроме того, цена золота на мировом рынке выражается в долларах, а в России — в рублях. Ослабление рубля может увеличить рублевую стоимость вложения, а укрепление — уменьшить ее.
По разным прогнозам, в течение ближайшего года золото может подорожать до $5 300–5 400 за унцию. С учетом возможной валютной переоценки потенциальная доходность вложений для российского инвестора может составить 25–35%. Однако эти прогнозы не следует воспринимать как гарантию, — отмечает Хворов.
К тому же риски есть и у защитных активов, например государственных облигаций:
— Сейчас я не вижу предпосылок для дефолта по ОФЗ. Доходности коротких и длинных выпусков сопоставимы с уровнем инфляции. Сравнивать нынешнюю ситуацию с рынком государственных краткосрочных облигаций в кризисы 1990-х некорректно: тогда доходности были кратно выше. Но защитный актив тоже имеет свойство корректироваться, и тогда вы окажетесь в минусе.
Инвестору нужно учитывать и налоговые последствия, особенно с учетом роста фискальной нагрузки, напоминает эксперт. Основной инструмент, позволяющий получить налоговые льготы, — индивидуальный инвестиционный счет (ИИС), для которого предусмотрены две льготы: отсутствие налога с дохода до 30 млн руб. и возможность получать налоговый вычет при пополнении данного счета. Однако держать счет открытым нужно пять лет, чтобы не утратить их.
Инвестору стоит помнить и про свой риск-профиль, напоминает Виктор Немихин. Так, акции Сбербанка до кризиса 2008 г. стоили более 70 руб., а на минимуме падали до 25 руб., но восстановились через 7-9 месяцев. Если бы два разных инвестора купили эти акции и вошли с ними в кризис, но один продал на минимуме, а второй нет, они бы получили два совершенно два разных финансовых результата — на одном и том же рынке, с одним и тем же финансовым инструментом.
У каждого человека есть своя толерантность к риску, и человеку, начинающему инвестировать, ее нужно знать обязательно. Риск-профиль нельзя переписать. Брокеру на самом деле фиолетово, какой у вас риск-профиль. Это вам нужно знать, потому что иначе вы в такой же ситуации психанете и продадите Сбер по 25 руб., — говорит эксперт.
Впрочем, эксперты в недвижимости нередко предпочитают инвестировать только в нее, особенно после наблюдения за неудачным опытом коллег на фондовом рынке.
— У меня есть большой пул инвесторов в недвижимость, которые в горизонте 2022 г. на всяких испугах попытались переложиться в бумаги (в фондовый рынок — прим. ред.). Большая часть из них потеряли. Поэтому для меня этого рынка, так скажу, пока не существует. У нас есть рынок, который мы понимаем и который растет на протяжении последних 30 лет, — говорит Игорь Стахеев.
Коммерческая недвижимость как инвестиция: интереснее ли рынка ценных бумаг?
Классический стрит-ритейл — это самый понятный сегмент с точки зрения управления, доходности и, самое главное, оценки рисков, говорит Игорь Стахеев.
У нас на рынке есть специалисты по недвижимости, с которыми вы можете посоветоваться, даже если затрудняетесь с выбором, и на 90% получить обещанный результат. В объявлениях, естественно, заявленная доходность не соответствует реальному состоянию на рынке. Прошло то время, когда можно было посмотреть объявление, посчитать доходность и купить объект, а потом получать прибыль. Нет. Как и в любом бизнесе, нужно привлекать специалистов, которые проведут юридический и финансовый анализ, проанализируют место, и уже на основе всей информации вы сами выберете то, что лучше подойдет, — объясняет эксперт.
Доходность, которую можно достигнуть, купив помещение стрит-ритейла — от 7 до 15%, но в среднем все-таки 7–10%.
— Это доходность от арендных платежей — мы в последние годы стараемся потенциальным инвесторам не обещать удорожание объекта недвижимости. Но рост все равно есть. Один мой клиент в 2016 г. купил престижный объект, но с не очень хорошей доходностью — 6% годовых. Но в 2022-м мы пересчитали эту доходность и оказалось, что она составила 17% годовых. То есть рост цены недвижимости происходит всегда, но это скорее приятный бонус, который мы стараемся не прогнозировать. Хотя в среднем, с моей точки зрения, 3-5% годовых всегда можно держать в голове, — приводит пример Стахеев.
На рынке есть чемпионы, но большинство — это статисты, продолжает Олег Векшин.
Недвижимость — это осязаемая вещь, бетон. Но что с ней делать? В ритейле сейчас укрупняются сетевые операторы, такие как X5 Group и «Лента». Они поглощают весь малый ритейл и диктуют собственникам торговой недвижимости свои правила. У всех крупных сетевиков жесткий договор с прописанной индексацией, из него тяжело выйти. Собственник объекта попадает между молотом и наковальней. С одной стороны, у него есть ритейлер-арендатор, с другой — управляющие компании, владеющие помещениями на первых этажах новых жилых домов, тоже диктуют свои правила.
Мы же предлагаем именно инвестиции, а не бизнес, который требует операционного участия. Эта инвестиция должна быть надежной и ликвидной, чтобы в любой момент ее можно было продать — не дешевле, чем ты покупал. А управлением занимаемся мы — сначала строим, потом адаптируем помещение под будущего резидента. Этого резидента мы подбираем сами и берем на себя взаимоотношения с арендатором: мониторинг ситуации в его бизнесе, работу с дебиторской задолженностью, индексацию ставки, возможно, улучшения в офисе, потому что компания трансформируется. И нюанс, который трудно оцифровать, — поддержание лояльности резидента к помещению и локации. Это влияет на продолжительность нахождения арендатора: в «Деловом квартале» средний срок «жизни» одного резидента — девять лет. При этом он может менять площади как в большую, так и в меньшую сторону, потому что его компания проживает разные экономические ситуации.
За пять лет арендные ставки в «Деловом квартале» выросли в 3,2 раза, а в среднем по бизнес-центрам B-класса в Екатеринбурге — в 2,1 раза. За счет чего мы этого добились? У нас не отдельное здание, а комплексный проект, набор зданий с определенным функционалом и метражом помещений. Компании в процессе трансформации могут оперативно найти себе здесь предложение. И мы сразу ставили для себя высокую планку по сервису, чтобы компании были согласны с нашей арендной ставкой.
Сейчас разница между ставками аренды в «Деловом квартале» и рыночными в том же классе составляет 49%. В этом году средняя индексация у нас составила 8%, что ниже показателей последних лет, когда она шла скачкообразно. И наша текущая вакантность площадей составляет 2%. Все занято очень плотно, и наши резиденты, которые делают запросы на расширение или уменьшение площади, стоят в очереди до полугода. У нас в управлении 50 тыс. кв. м, и мы можем себе позволить провести ротацию без выезда резидентов с территории. И еще 7 тыс. кв. м — это лист ожидания внешних клиентов в «Деловом квартале».
Мы стали разделять инвесторов и арендаторов и четко понимаем, кто наш арендатор: какой сектор экономики, какой вид бизнеса... Мы не делаем предложения тем, кому не подходим.
Сейчас мы работаем над тем, чтобы улучшить сервис для резидентов. В городе появятся новые офисные площади, и за резидентов, арендаторов будет бойня. Это нормальная конкурентная среда — все должны сейчас думать о том, чем привлечь и как удержать клиентов. Это и само качество работы управляющей компании, и качество нашей инфраструктуры, которая должна обеспечивать и офисные здания, и жилье. Для чего? Чтобы максимально быстро заполнить три новых здания, которое мы построим здесь, и чтобы ставка в них была на уровне максимальной.
Тем, кто планирует инвестировать в коммерческую недвижимость, стоит обратить внимание еще на несколько моментов. Сейчас в этом районе строится четыре жилых комплекса, и через пять лет здесь будет жить порядка 25 тыс. человек — это один из самых крупных развивающихся районов, приближенных к центру. И наконец-то заканчивается реконструкция транспортной развязки у Калины, которая облегчит всем жизнь. Все это повлечет за собой удорожание недвижимости в бизнес-парке примерно на 20% за полтора года.
Зачем частным инвесторам выбирать работу с управляющими
Игорь Стахеев: Первым стимулом является страх, как это ни странно. Второй — заработать больше, чем на депозите. Время от времени появляются разнообразные слухи, когда люди перестают верить в финансовые инструменты, и «бетон» считается тихой понятной гаванью, которая из года в год только растет в цене.
Профессиональное управление в недвижимости еще сильно не развито. Да, управляющая компания забирает часть дохода себе. Но я как директор управляющей компании хочу сказать, что вы, даже сами управляя своей недвижимостью, так или иначе понесете эти издержки. Только при этом будете сами нервничать, искать сантехников, электриков, арендаторов... Я считаю, профуправление — благо для непрофессиональных инвесторов, которые покупают офисы и небольшие магазинчики. На рынке офисной недвижимости такие управляющие компании появляются, но в стрит-ритейле их очень мало.
Виктор Немихин: В среднем работа бизнеса приносит порядка 10% годовых в долларах. Это статистика за многолетний период наблюдения. Можно уподобиться Уоррену Баффету, глубоко анализировать компании, выбирать лучшие. Но даже Баффет в последнее время уже так не может: во-первых, потому что его фонд большой, а во-вторых, изменились мир и концепция. Сейчас есть очень дешевые фонды пассивного управления, которые завязаны на индексах: вы не пытаетесь выбрать, кто будет «Газпромом» в следующие пять лет, а просто покупаете рынок в целом. Другое дело, что российский рынок уже третий год подряд падает.
И еще про инфляцию. На самом деле с инфляцией не все так просто. У нас нет статистики по тому, как обычно развиваются инфляционные процессы. Самое ближнее — это 1970-е годы в Америке, двухволновая модель: был всплеск инфляции, потом она пошла на спад, казалось бы, прошла, а потом наступил пик инфляции — существенно выше первого. Не исключен вариант, что мы тоже увидим эту двухволновую модель. Собственно, Трамп этому очень сильно поспособствовал своими делами в Персидском заливе. А мы не изолированы от мира.
Кто-то еще помнит 1990-е — было не очень весело. Самое сложное — это защититься от инфляции, потому что инструментов защиты от нее практически не существует. Золото – это отдельная история, там все сложно. Двумя активами, которые абсорбируют в себя инфляцию, являются акции и недвижимость.
Что лучше купить инвестору — торговое помещение или офисное?
Игорь Стахеев: Зависит только от размера доступных инвестору средств. Вход в офисную недвижимость дешевле: вы можете купить и 25 кв. м, и 50, и два офиса по 25 кв. м. А в стрит-ритейле, к нашему сожалению, цены растут очень серьезно.
Рынок офисной недвижимости более простой и прогнозируемый, а стрит-ритейла — более объемный. Если пять лет назад, видя запрос «куплю магазин за 10 млн руб.», ты понимал, что можешь помочь купить, то сейчас, когда пишут «куплю за 10 миллионов», это уже маловероятный прогноз покупки: для начала разговора необходимо хотя бы 30 млн руб.
Что делать и чего ждать в 2027 году
Роман Хворов выделяет три сценария развития геополитических событий, которые будут многое определять в 2027 г. Первый — это мирный трек по ситуации Россия–Украина и в Ормузском проливе. Второй — эскалация, ужесточение конфликтов тут и там. И третий — продолжение вялотекущих событий. «Мы готовимся к принятию правильных решений в зависимости от ситуации», — говорит он.
Виктор Немихин напоминает про «черных лебедей» Нассима Талеба — малопредсказуемом случайном событим, которое приносит существенный ущерб.
Хочется, чтобы в следующем году эта черная стая уже улетела, — пожелал он.
Игорь Стахеев напомнил, что кризис 2008 г. тоже казался страшным и безвыходным:
Мы живем в такое время, что каждый раз кажется, что будет еще хуже. Но все же живут, бизнес идет. Помню 2008 год, все бегали и говорили: «Все! Жизни не будет». Но вот 2026-й: все мы сидим, разговариваем. Все будет и в 2027 г. хорошо».
— Независимо от того, что происходит и будет происходить, надо просто надо делать свою работу. Вскапывать свой огород, и пускай эти (черные) лебеди там проносятся. Но только ты остановился — все. В 2008 г. мы думали, что, может, надо закрывать эту историю с бизнес-парком, которую мы только три года как начали. Но мы тогда упорно работали и не останавливались. А если бы остановились, то даже не знаю, что было бы сейчас на месте «Делового квартала», — подытожил Олег Векшин.
Материал подготовил Андрей Пермяков
Читайте также на DK.RU: «Всепогодный» портфель: как инвестировать, чтобы не зависеть от прогнозов