Управляющая компания в коттеджном поселке: бремя или помощник?

Может ли коттеджный поселок жить без управляющей компании, почему некоторые девелоперы пресекают на корню «архитектурную вольницу» и что делать с не полюбившейся УК, рассказали эксперты.

УК — роскошь или жизненная необходимость?

Андрей Воронько, руководитель проекта «Экодолье-Екатеринбург»

– Чистота, наличие освещения, вывоз мусора — необходимые для комфортного проживания условия. Может ли эти и другие задачи решить товарищество собственников жилья? Уверен, что нет, ведь, как показывает практика, даже 3-4 соседа по лестничной клетке не могут договориться о том, кто и когда будет ее убирать. В коттеджном поселке, где в десятки раз больше людей, масштаб проблемы вырос бы в геометрической прогрессии. Увы, люди не могут договориться друг с другом. Таким образом, управляющая компания — это необходимость, обусловленная нашей потребностью жить комфортно. Особенно это касается крупных организованных поселков, какими являются жилые комплексы «Экодолье».

Управляющая компания приходит в коттеджный поселок на завершающей стадии благоустройства, в момент приемки работ, ведь ей предстоит все это обслуживать. Например, если бордюр установлен плохо, земля с газона будет постоянно вымываться на проезжую часть, и эт о будет постоянно вызывать недовольство жителей. В компании «Экодолье» вся подготовительная работа проводится еще до ввода первых объектов в эксплуатацию и появления первых жителей — специалисты по эксплуатации обязательно подключаются на этапе инженерного проектирования поселка и оценивают будущую ситуацию с учетом стандартов по эксплуатации. Это позволяет внести все необходимые корректировки в самом начале проекта и повысить эффективность УК в дальнейшем.

Вадим Шамшурин, исполнительный директор НП «Палникс Групп»

– Коттеджный поселок без УК — не поселок, а территория малоэтажной застройки. Скорее всего, на ней нет общего освещения, мест общего пользования, даже таких, как площадка для уборки мусора, тем более таких, как детская и спортивная площадка, и, конечно, нет озера или пруда. Скорее всего, нет и охраны периметра и КПП. Так что говорить о коттеджном поселке без УК нет смысла. Очень трудно обеспечить все блага коттеджного поселка без общих сборов средств и их распределения без единого центра.

Набор услуг, оказываемых УК, зависит от размера оплаты. У нас в «Палниксе» есть чистка, мойка дорог летом, уборка снега зимой, обработка от клещей всей зеленой территории поселка, содержание детских и спортивных площадок, чистка озер, установка и обновление малых архитектурных форм, стрижка газонов вдоль дорог, оплата общего освещения, охрана периметра поселка и КПП. Все это обходится в 6 тыс. руб. в месяц с одного домовладения. Дополнительно можно заказать вызов такси, чистку снега на своем участке, санитарно-технические и электроработы, услуги озеленения и ухода за зелеными насаждениями. В принципе, наша УК выполняет те же функции, что и УК в многоквартирном доме.

В «Палниксе» порядка 250 индивидуальных домов и 56 таунхаусов, сейчас мы строим два дома по четыре блок-секции. Покупатели сразу вступают в наш кооператив, платят взнос и уже на стадии фундамента могут пользоваться всеми благами: купаться и загорать на трех озерах, проводить время на детских и спортивных площадках.

Андрей Климанов, директор СК «Метеорит»

– Товарищество собственников жилья — правильная форма управления для любого объекта недвижимости, в том числе и для коттеджного поселка. Но выполнять хозяйственные функции должны профессионалы. В коттеджном поселке достаточно общего имущества и оборудования, гораздо больше, чем в многоквартирном доме. Канализационная насосная станция, газовое оборудование — странно предполагать, что собственник ИЖС разберется во всех нюансах, в том числе в постановлениях правительства РФ, в приказах Минстроя, в постановлениях главы города, РЭК Свердловской области, а также сможет пройти все процедуры лицензирования на осуществление эксплуатации опасных объектов.

 

Ирина Зырянова, управляющий директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»

– УК в коттеджном поселке — жизненная необходимость, но, к сожалению, с учетом экономики такого проекта — роскошь. Достаточно сравнить 45-квартирный дом и коттеджный поселок на 45 домов, чтобы понять, что экономика таких проектов очень различается. Нужно учитывать, что источником заработка для добросовестной УК являются только платежи владельцев квартир или домов за эксплуатацию. В отношении платежей за коммунальные ресурсы УК является просто передаточным звеном. В коттеджном поселке главной заботой УК, по сути, является содержание территории поселка и его охрана. Уборка дорог и других территорий в зимний период будет обходиться дорого, в связи с этим для рентабельности УК необходимо будет либо установить высокий тариф для резидентов коттеджного поселка, либо увеличивать количество обслуживаемых объектов.

Юрий Балтин, девелопер, председатель правления ДНП «Шишкино»

– Коттеджный поселок — достаточно сложный механизм с множеством проблем как внешнего (взаимодействие с администрацией муниципального образования, МЧС, СЭС), так и внутреннего характера (охрана, чистка дорог, уборка мусора), и их решением кто-то должен заниматься. В поселке необходимо создать юридическое лицо, в которое войдут собственники участков (дачное некоммерческое партнерство, кооператив или товарищество собственников недвижимости), которое должно заключить договор на обслуживание с управляющей компанией. В числе преимуществ УК — наличие необходимого количества техники, обученный персонал, способность решать любые вопросы, касающиеся жизнедеятельности поселка.

 

Николай Савин, президент компании «Центр недвижимости «МАН»

– Структура управляющей компании и размер ежемесячных платежей напрямую зависят от масштаба поселка. В идеале управляющая компания предполагает наличие целого штата специалистов с бюджетом заработной платы в 300 тыс. руб. в месяц. И, разумеется, люди не любят за это платить. Так, услуги УК в небольших коттеджных поселках (на 20-30 домов) могут обходиться жителям в 5-7 тыс. руб. ежемесячно. Разумеется, собственники заинтересованы в оптимизации расходов. В результате появляется УК из трех человек — директора, энергетика и газовика (иногда в одном лице), — которым можно позвонить в случае аварии. Услуги по уборке территории, вывозу мусора передаются на аутсорсинг сторонним подрядчикам. В больших поселках (на 200-300 домов) подобный «минимализм» не возможен, но и стоимость платежей за услуги УК для жителя в этом случае значительно меньше — 1 800- 2 000 руб. в месяц.

Сергей Осинцев, собственник жилого загородного комплекса «Золотая Горка»

– В жилом загородном комплексе «Золотая Горка» есть несколько форматов жилья: трехэтажные многоквартирные дома, коттеджи, в скором времени появятся таунхаусы. Чтобы избежать неприятных ассоциаций с деятельностью многих «управляек», мы назвали эту структуру Дирекцией жилого комплекса. С момента возникновения замысла «Золотой Горки» мы руководствовались установкой «строим и дома, и стиль жизни». Это означает небезразличное отношение к тому, как будут эксплуатироваться дома и сети, благоустраиваться территория и, главное, как будут чувствовать себя люди. Дирекция приступила к работе в момент сдачи первого дома, она участвовала в приемке квартир и передаче их новым собственникам. Затем наступила очередь определения регламентов взаимодействия УК с собственниками, проведения работы по созданию советов домов, формирования тарифов, проведения договорной работы. В настоящий момент заселено семь многоквартирных домов, активно заселяются коттеджи, и ее функционал меняется.

На первый план выходит повседневная работа с жителями по предоставлению им качественных сервисных услуг.

Регламентированная застройка vs свободная

Ирина Зырянова

– Ограничение полета фантазии покупателей участков в области строительства — не прихоть девелопера, а забота о будущей капитализации. Поселок, застроенный домами, не обязательно абсолютно одинаковыми, но спроектированными в едином архитектурном стиле, лучше воспринимается потенциальными покупателями, потому что не создает впечатление «колхоза». Упорядоченный поселок говорит об ответственном отношении застройщика к его судьбе, свидетельствует о том, что он не пытается застроить подходящий участок, как получится, а хочет сделать красиво, чтобы резидентам было приятно в нем жить.

Николай Савин

– Выбирая жизнь за городом, люди рассчитывают получить больше свободы. Разумеется, в части строительства необходимо контролировать выполнение базовых правил, таких, как соблюдение красной линии или допустимого расстояния от дома до бани. Мне нравятся единые решения фасадов домов — они более эстетичны, но рынок голосует за другое. Логика покупателя такова: если я трачу на дом 10 млн руб., то я сам выступаю архитектором, дизайнером и строителем. Людям от 30 до 60 лет (костяк покупателей), имеющим опыт и располагающим финансовой свободой, сложно что-либо диктовать. В поселке «Золотой карп» мы создали единую архитектурную концепцию. В результате множество людей отказалось от приобретения в нем дома по этой причине: 5 из 10 потенциальных покупателей не устраивал «этот пионерский лагерь». В итоге мы запустили вторую очередь с земельными участками без подряда и распродали ее в разы быстрее.

Вадим Шамшурин

– В «Палниксе» нет ограничения фантазии собственников домов — каждый строит тот вариант, который ему больше подходит. Главное — соблюдение норм Градостроительного кодекса и правил поведения жителей поселка. Они были сформулированы 10 лет назад первыми жителями, и сегодня при вступлении в объединение домовладельцев «Палникс» новые жильцы подписывают, что ознакомились с ними и обязуются их исполнять.

Андрей Воронько

– В «Экодолье» действует требование, чтобы внешний облик домов соответствовал общей архитектурной концепции жилого комплекса. Вся наша продуктовая линейка — одноэтажные и двухэтажные дома, таунхасы, дуплексы и квадрохаусы — выдержана в едином архитектурном стиле. При застройке в едином стиле выигрывает весь поселок, приобретая те самые европейские черты организованности, которые всем так нравятся за рубежом. К сожалению, в России пока не принята архитектурно-ландшафтная конвенция, а во многих других странах именно благодаря этому удается создать эстетически красивые ландшафты и жилые районы. Кстати, именно это многим и нравится при посещении тех или иных европейских стран, «глаз просто отдыхает» на сбалансированном архитектурном стиле, где нет нашей, уже многим ставшей привычной, вакханалии стилей «кто как может, так и строит».

Сергей Осинцев

– «Золотая Горка» — жилой комплекс, выдержанный в едином архитектурном стиле. Коттеджи предлагаются по 10 проектам. Это позволяет сохранить единство стиля. Конечно, мы не можем запретить какие-либо действия после продажи коттеджа, однако эстетическое единство важно в первую очередь для самих жителей, поэтому все дополнительные постройки на территории собственника согласовываются с УК.

Юрий Балтин

– В «Шишкино» нет никаких ограничений относительно облика домов. Мы следим только за тем, чтобы собственники не нарушали требований МЧС, СЭС. У нас слишком большой поселок, чтобы навязывать обязательный подряд на строительство домов. Это интересно небольшим поселкам, хозяева которых хотят заработать не только на продаже земли, но и на строительстве домов.

Андрей Климанов

– В «Образцово» есть единое стилевое решение. Покупатель у нас не становится сразу владельцем земельного участка, отношения до окончания возведения дома регулируются инвестиционным договором. Даже если инвестор к нам пришел с готовым проектом, наш проектный отдел адаптирует его к единому стилю поселка. Свои фантазии будущий хозяин может реализовать как в интерьере своего дома, так и при отделке фасадов. Таким образом, каждый житель поселка «Образцово» защищен от появления на соседнем участке многоквартирного дома, «замка» или «фанерного» домика.

Территория правил

Ирина Зырянова

– Правила проживания в поселке нужно формировать на этапе строительства и претворять в жизнь через эксплуатационный кооператив или дачное товарищество. Внутренними документами этих образований и должны предусматриваться санкции в отношении нарушителей, возможно, в виде повышенных отчислений, возможно, и в виде общественного порицания. Конечно, резиденты должны участвовать в разработке этих документов, если не на этапе строительства, то на этапе эксплуатации точно, когда количество проживающих позволит формировать инициативные группы.

Андрей Воронько

– Все будущие жители «Экодолья» знакомятся с правилами проживания еще при покупке дома. Очень хотелось бы, чтобы нарушителей у нас просто не было. Конечно, все жители хотят вовремя получать предусмотренные договором управления услуги. Чтобы УК могла обеспечивать качество услуг на должном уровне, жителям необходимо соблюдать платежную дисциплину. Кстати, с января этого года вступил в силу соответствующий федеральный закон, согласно которому задолженность по коммунальным услугам больно ударит по карману неплательщиков: штрафы для тех, кто месяцами не платит за услуги управляющей организации, свет, воду, тепло и газ, вырастут вдвое. Начисление пени по новым правилам теперь будет происходить уже после первого месяца просрочки платежа. Причем во втором месяце ее размер останется прежним — 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ставка рефинансирования сегодня составляет 8,25 процента). К четвертому месяцу просрочки должников ждет резкий скачок, и размер пени составит уже 1/130 ставки рефинансирования за каждый день долга. Это должно вразумить тех, кто платит за коммунальные услуги только по решению суда или после сотен звонков управляющей организации.

Николай Савин

– Собственники могут сменить управляющую компанию в коттеджном поселке путем голосования на общем собрании. Но зачастую это не приводит к положительному результату: замена организации без инвестиций в эту структуру ситуацию не улучшит. Хорошая управляющая компания — дорогая, располагающая собственной техникой, хорошими специалистами. Застройщик создает УК не для заработка, как правило, эта организация лишь сводит концы с концами. Это не бизнес, это скорее проблема, чем источник денег.