Подписаться
Курс ЦБ на 19.08
59,95
60,89

«В текущих условиях многие решили, что выгоднее занимать деньги, а не сберегать»

«В текущих условиях многие решили, что выгоднее занимать деньги, а не сберегать»
Иллюстрация: личный архив Михаила Хорькова

Ждать ли падения цен на недвижимость в 2021 г., сколько еще продлится льготная ипотека, стоит ли инвесторам возвращаться на рынок и почему для семейных покупателей выбор квартиры становится сложнее?

Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости:

— 2020 год оказался не самым простым для рынка недвижимости Екатеринбурга. Происходило много контрастных событий: интересных, пугающих, обнадеживающих. Льготная ипотека и недостаток предложения привели к росту цен, позволив участникам рынка поправить рентабельность жилых проектов, впервые за несколько лет. 

Предложение 

В начале 2020 г. предложение на рынке снижалось серьезными темпами. Если в конце 2019 г. у нас было 24-25 тыс. квартир к продаже на первичном рынке жилья, то к осени 2020 г. их число снизилось до 19 тыс.

«В текущих условиях многие решили, что выгоднее занимать деньги, а не сберегать» 1

То есть все изменения, которые происходили на рынке, протекали на фоне сокращения выбора. По итогам 2020 г. объём предложения на первичном рынке Екатеринбурга снизился на 13%, а на вторичном — почти на 40%.

В октябре-ноябре вывод новых проектов на рынок ускорился, но пока этого недостаточно для окончательной стабилизации цен.

Есть несколько моментов. С одной стороны, минус 13% на первичном рынке — это немного. Но на рынке произошли серьезные структурные изменения, качественно рынок упростился.

На протяжении всего года рос спрос в сегменте студий, и выбор там максимально расширился, в то же время значительно сократился выбор в сегменте 2-3-комнатных квартир. Для семейных покупателей ситуация с каждым днем все хуже и хуже.

Сокращение рынка вторичного жилья на 40% впечатляет в плане цифр, но в целом это обусловлено обратным перераспределением покупателей. После того, как цены на новостройки существенно выросли, покупатели начали искать выгодные варианты на вторичном рынке. 

В настоящий момент мы видим, что строительная активность растет. В пиковый 2019 г. у нас было больше 140 работающих на строительных площадках кранов, затем  было сокращение до 92, а в настоящий момент вырос до 98. Это обнадеживает и закладывает основу для того, чтобы ликвидировать дефицит жилья на рынке новостроек.

Спрос 

На этом фоне количество сделок стремительно выросло в сегменте первичного рынка: рост продаж составляет порядка 35%, за 11 месяцев было проведено более 28 тыс. сделок. Сопоставимое количество сделок было произведено и на вторичном рынке, но, в отличие от первички, тут фиксируется падение темпов продаж. С середины лета активность на вторичном рынке растет благодаря более привлекательным ценам. Покупатели начали возвращаться к более дешевым предложениям «вторички», но столкнулись с другой проблемой — выбор начал резко падать. 

«В текущих условиях многие решили, что выгоднее занимать деньги, а не сберегать» 2

В последние месяцы 2020 г. темпы роста цен на вторичном рынке превышают темпы повышения цен на рынке новостроек.

Вообще на рынке впервые сложилась такая ситуация, когда число сделок с новостройками оказалось равно числу сделок на рынке вторичного жилья. Более того, в последние месяцы число проданных квартир на первичном рынке превышало число проданных квартир на вторичном. Ранее в истории никогда такого не было.

Причиной такого переворота стал запуск льготной ипотеки весной 2020 г. со ставкой в 6,5%. Предложение снизить ставку весной этого года воспринималось большинством покупателей как очень выгодное и «справедливое». Это привело к возврату на рынок тех покупателей, которые с началом пандемии испугались совершать сделки, затем ажиотаж привел новых покупателей, как следствие, выросли цены, а сам факт роста цен начал давить на семьи, которые только собирались совершить крупную покупку.

«В текущих условиях многие решили, что выгоднее занимать деньги, а не сберегать» 3

Но к концу года это справедливое предложение было разбито о «несправедливо высокие цены».

Кстати, впервые за долгие годы на рынке жилья вновь оживились инвесторы, что делает рынок не столь сбалансированным. Так что устойчивое развитие рынка и перспективы вызывают много вопросов.

С лета 2020 г. многие семьи приняли решение выйти на рынок. Потому что в условиях низкой ставки ЦБ, низких ставок по депозитам и низких ипотечных ставок население решило, что выгоднее занимать деньги, а не сберегать. То есть в начале и середине 2020 г. низкая ставка по ипотеке смотрелась как справедливое предложение на фоне противоречивого экономического контекста. Сегодня, к слову, ситуация уже меняется.

За год, по состоянию на 1 декабря 2020 г., ипотечная задолженность в России выросла на 21%, а ипотечная задолженность по договорам долевого участия в строительстве — на 39%. Впечатляющий рост на фоне невпечатляющих экономических результатов.

Лидер по объему ипотечной задолженности — Ямало-Ненецкий автономный округ. Здесь на каждого жителя региона приходится более 200 тыс. руб. долга по ипотеке. Средний показатель по России — около 75 тыс. руб.

«В текущих условиях многие решили, что выгоднее занимать деньги, а не сберегать» 4

Цены 

С конца прошлого года новостройки в Екатеринбурге подорожали на 14%, при этом в эконом-классе цены уже выросли почти на 20% и это нивелировало преимущество льготной ипотеки. Рост цен на вторичном рынке более сдержанный — 9%.

С одной стороны, эти цифры не такие большие, как на предыдущих этапах рыночной активности, но нужно понимать, что сегодняшнее повышение цен происходит, во-первых, на фоне относительно низкой инфляции, а, во-вторых, на фоне стагнирующих доходов населения. 

Самые высокие темпы роста цен на новостройки в Екатеринбурге наблюдаются за границами развитых территорий, в районе 3-4 пояса, и это говорит о том, что покупатель выбирает не самую лучшую квартиру, а самую дешевую. Льготная ипотека во многом упрощает спрос на рынке жилья.

Перспективы 

В ближайшее время объем продаж начнет снижаться. Существенный рост цен по итогам 2020 г. может стать главным ограничивающим фактором для развития рынка в 2021 г.

Активность застройщиков сохранит широкий выбор квартир для покупателей. При этом обороты рынка снизятся, потому что цены достигли того уровня, когда люди откладывают покупку недвижимости. И даже льготная ипотека, которая будет действовать первую половину 2021 г., а, возможно, и дольше, не вернет на рынок покупателей, которые считают цены несправедливо высокими.

На фоне охлаждения рынка темп роста цен сократится до интервала 0-4% по итогам года, то есть, до уровня инфляции.

Фото: Данные УПН

Обсудить

Самое читаемое
  • Уральский миллиардер из списка Forbes заинтересовался покупкой HenkelУральский миллиардер из списка Forbes заинтересовался покупкой Henkel
  • Гостиницы Angelo и «Лайнер» продали с пятого разаГостиницы Angelo и «Лайнер» продали с пятого раза
  • Шесть популярных мифов о мозге, и как они возникли — психофизиолог Полина КривыхШесть популярных мифов о мозге, и как они возникли — психофизиолог Полина Кривых
  • Первый большой open-air в «центре российского либерализма». ФоторепортажПервый большой open-air в «центре российского либерализма». Фоторепортаж
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.