В Екатеринбурге не хватает офисов класса А. Важное о рынке коммерческой недвижимости

Несмотря на то, что в последние два года многие компании перевели операционную работу в дистанционный формат, спрос на офисы в Екатеринбурге сохраняется на высоком уровне. Аналитики компании RED подвели итоги рынка коммерческой недвижимости за 2021 год и сформулировали основные выводы о его текущем состоянии.

Результаты исследования — эксклюзивно на DK.RU.

Офисная недвижимость

В настоящее время на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга представлено 226 объектов, в том числе 90 профильных современных бизнес-центров.

Общее предложение аренды по офисной недвижимости в Екатеринбурге на конец 2021 г. составило 45 тыс. кв. м, почти половина — это объекты класса D и непрофильные офисные/административные здания.

Средняя рыночная ставка предложения по аренде составляет 730 руб./ кв. м., без учета НДС и электроэнергии. Рост ставок по итогам 2021 г. составил в среднем 4%.

Общее предложение по продаже офисной недвижимости на открытом рынке в конце 2021 г.  составляло 70,2 тыс. кв. м., при этом объекты класса А не продавались совсем. Объем предложения офисов класса B+ на конец 2021 г. составлял 3,7 тыс. кв. м, класса В — 19,6 тыс. кв. м, помещений класса С — 40,4 кв. м.

Ставки не включают НДС, так как предложение представлено от собственников с различными системами налогообложения (кроме класса А)

Объем вакантных офисных площадей в г. Екатеринбург на конец 2021 года составил 3%.

На текущий момент наблюдается баланс спроса и предложения по классам B, C и D. В то же время отмечен повышенный интерес к качественным офисным помещениям, соответствующим классу А.

Дефицит офисов высокого класса

«Основной спрос на офисы класса А и B+ формируется федеральными и международными компаниями, у которых сформирована потребность в региональном развитии с размещением офисов в Екатеринбурге, — говорит Андрей Брауде, директор УК RED. — Представительствам нужны современные комфортные объекты с удобными локациями, подъездными путями к объекту, обеспеченностью парковками. Сформировался недостаток таких предложений».

По мнению Алексея Чистякова, руководителя направления RED.Технологии, непрерывно растущий спрос и низкая динамика ввода новых бизнес-центров на протяжении длительного периода времени сформировали в Екатеринбурге дефицит предложения офисов классов А и В+, особенно в предложении офисов площадью более 300 кв. м.

Алексей Чистяков

руководитель направления RED.Технологии

Если до 2014 г. в городе строилось 70-120 тыс. кв. м, то затем объем ввода редко превышал 50 тыс. кв. м, а с 2019 г. он стал еще меньше. Сегодня планы по вводу по-прежнему сильно ограничены высокими порогом входа, современными требованиями к продукту у потенциальных арендаторов и покупателей офисов и стоимостью земли. Срок окупаемости новых девелоперских проектов офисного сегмента составит 13-18 лет, что не соответствует ожиданиям профильных инвесторов. Высокая себестоимость сдерживает появление новых офисных центров класса А. Для наглядности — выручка инвестора в основной мировой резервной валюте в 2021 г. на 60% ниже, чем в 2013-м, и это очень показательно, учитывая, что качественных импортозамещающих материалов практически нет.

Алексей Чистяков считает, что рынок будет развиваться в направлении строительства многофункциональных комплексов и Life-Style проектов, где в одном комплексе сосредоточены офисы, торгово-выставочные помещения и апартаменты/квартиры, так как «миксовые» проекты позволят девелоперу снизить инвестиционные риски проекта к моменту ввода и на период реализации. Тренд разработки проектов многофункциональной недвижимости в Екатеринбурге появился еще в 2014 г., а сейчас становится особенно актуальным.

Street retail остается востребованным

На рынке street retail и встроенных офисных помещений в ЖК в 2021 г. значительных изменений не наблюдалось. Изменения коснулись только портрета целевого арендатора: аналогично периоду 2020 г. закрылся ряд точек общественного питания, часть объектов торговли полностью ушла в формат торговли e-commerce или сократила свои площади, оставив только флагманские торговые точки. На смену им пришли пункты выдачи интернет-заказов, шоу-румы и уличный фуд-ритейл. Снижения спроса в сегмент стрит-ритейл не наблюдалось.

Объем вакантных площадей на конец 2021 г. по итогам исследования, проведенного экспертами RED, в административных границах Екатеринбурга составил 6%. Но в отдаленных районах уровень вакансии доходил до 18%.

Стоимость продажи объектов формата street retail и офисов в ЖК на конец 2021 г. варьировалась от 12 до 225 тыс. руб./кв. м. в зависимости от локации, состояния, этажа расположения, количества входных групп и площади помещений.

Средняя цена продажи 1 кв. м на конец 2021 г. составила 76 тыс. руб./кв. м (без учета НДС).

Средняя ставка аренды без учета НДС и коммунальных услуг — 695 руб./кв. м.

Доходность коммерческой недвижимости

По оценке экспертов RED, в первой половине 2021 г. на фоне низкой стоимости заемного финансирования наблюдалась высокая активность на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости. Но решение по увеличению ключевой ставки ЦБ спровоцировало снижение количества потенциальных покупателей из-за сокращения доступности заёмного капитала и банковских программ в сфере кредитования коммерческой недвижимости на покупку объектов, а точнее, вернуло его на уровень первой половины 2020 г.

«Для инвесторов важна текущая доходность и перспективы, а при грамотном управлении доходность по итогам 2021 г. по объектам коммерческой недвижимости выше ставки депозита банка почти в 1,5 раза, и она продолжает с каждым годом расти», — сказал Алексей Чистяков. 

— Учитывая текущую денежно-кредитную политику и рост цен на материалы, срок окупаемости новых объектов может превышать показатели бизнес-планов проектов 2019-2022 гг. в 1,5-2 раза. Соответственно, готовые, функционирующие и заполненные арендаторами объекты более привлекательны для инвесторов, — дополнил Андрей Брауде.

По словам Алексея Чистякова, фактический уровень инфляции цен на товары и услуги, соотношение курсов валют, денежно-кредитная политика ЦБ, пандемийные ограничения, экономическая и политическая ситуация в стране и мире, безусловно, оказывают влияние на показатели рынка коммерческой недвижимости. Но по совокупности основных факторов (доходность, риски, ликвидность) и офисный сегмент (готовые решения), и сегмент street-retail продолжают оставаться одним из наиболее привлекательных вариантов инвестиций.

>>> Читайте также на DK.RU: Готовьте деньги. Прогноз по ценам на жилье и большие строительные планы губернатора