Подписаться
Курс ЦБ на 25.06
53,32
55,96

Почему в Москве цены на офисы снизились, а в Екатеринбурге растут

Почему в Москве цены на офисы снизились, а в Екатеринбурге растут
Иллюстрация: DK.RU

На столичном рынке офисной недвижимости кризис налицо: арендаторы съезжают, сроки договоров сжимаются, ставки падают. На Урале — обратный тренд. Почему здесь он может задержаться? — ответы на DK.RU.

8 июня Комитет по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) организовал дискуссию, посвященную текущей ситуации. В ходе обсуждения выяснилось: рынок бизнес-центров в Москве и Петербурге уже штормит, а региональные — новый кризис пока не затронул. В частности, Екатеринбург выглядит островком стабильности.   

Об актуальных тенденциях на рынке бизнес-центров Москвы рассказал Феликс Блинов, председатель Комитета по инвестициям РГУД, генеральный директор «РВМ Капитал»:

— В декабре мы оптимистично смотрели на рынок — он восстанавливался после ковида. Но прошло полгода — и мы видим другую «картинку»:

  • Снижение спроса на офисные площади

Прогнозы по объему вакансии в этом году очень разные — от 6% до 20%. Любые экспертные оценки сегодня — из разряда «пол — палец — потолок». Все зависит от развития ситуации. Наша оценка по вакансии — 6–9%.

  • Снижение ставок аренды

Растет конкуренция за каждого арендатора, поэтому собственникам БЦ придется предоставлять им скидки и предлагать специальные условия.

  • Сокращение срока договоров

При продлении контрактов и подписании новых сроки укорачиваются: возникают договоры и на год, и на два. Арендаторы и арендодатели с трудом понимают свои перспективы. В подобной «болтанке» небольшой срок — разумное решение, при этом оно не радует ни собственников, ни инвесторов.

  • Появление в бизнес-центрах мелкой «нарезки»

Раньше мы сдавали площади в бизнес-центрах этажами, большими блоками, сегодня готовы сдавать по 200–250 кв. м.

Феликс Блинов предположил, что в текущей ситуации будет развиваться рынок субаренды: компании, которые не могут расторгнуть контракт с БЦ, будут сдавать свои помещения. Если раньше подобные сделки были единичными, то вскоре может возникнуть самостоятельный сегмент. Кроме того, будут пользоваться спросом «гибкие офисы». Причина — в неопределенности: компании не понимают, сколько рабочих мест потребуется завтра — 100 или 50.

Для собственников помещений наступает тяжелая пора: впереди много работы, но она будет пустой, принесет не плюс, а минус с точки зрения потока, — заключил эксперт.  

Пул арендаторов стабильный, ставки растут

До рынка офисной недвижимости Екатеринбурга железная рука нового кризиса еще не дотянулась. Об этом рассказал генеральный директор УК RED Андрей Брауде:

— Объем качественной офисной недвижимости в Екатеринбурге составляет порядка 1 млн 400 тыс. кв. м. В последние годы таких объектов в городе вводилось крайне мало, новых строек, по сути, не было. Поэтому и в 2020 г., и в 2021-м на рынке был дефицит предложения, с ним мы вошли и в 2022 год.

Все объекты заполнены, в бизнес-центрах класса «А» практически нет вакансии. У многих сформирован лист ожидания. Примеры съезда единичны, как правило, это небольшие организации (например, из сферы автобизнеса).

Самый рисковый сегмент сегодня — иностранные компании. У нас, на удивление, нет не только ни одного отказа от площадей, но даже заявок на их сокращение. Все стараются сохранить бизнес. Некоторые партнеры переводят его на российские юрлица и продолжают работать с клиентами, с которыми работали раньше. Другие взяли паузу, ждут прояснения ситуации, когда появится возможность прогнозирования.  

Средний уровень ставок в бизнес-центрах класса «А» в Екатеринбурге сейчас составляет 1400 руб. за кв. м (без НДС и «коммуналки»), в варианте «все включено» — от 1,5 до 2 тыс. руб. В классе «В+» — от 1100 до 1300 руб. за кв. м. Мы находимся в диалоге с коллегами по рынку и знаем, что из-за роста затрат почти все прибегают к индексации. 

В Екатеринбурге колоссальный спрос на покупку офисов: «сметают» практически все — и в классе «Б», и в классе «С». По понятной причине офисы в бизнес-центрах класса «А» не продаются (иначе это не класс «А»). Мы в 2021 г. очень быстро закрыли сделку по продаже БЦ «Сенат» (площадь — ок. 10 тыс. кв. м). Покупатель приобрел его для себя.

В управлении компании RED порядка 200 тыс. кв. м площадей, это абсолютно разная недвижимость — от бизнес-центров класса «А» до стрит-ритейла. Мы видим, что сегменты офисной и складской недвижимости в текущей ситуации не пострадали, с торговой дела обстоят хуже. В стрит-ритейле проблемы начались еще в пандемию, когда освобождались помещения магазинов, кафе, подразделений банков. Сейчас в этом сегменте есть вакансия, спрос не столь велик, и у арендаторов есть возможность выбора.

Почему рынок офисной недвижимости в Екатеринбурге чувствует себя лучше, чем в столице? Либо до нас проблемы еще не «докатились», либо нас спасает дефицит площадей.

Новых бизнес-центров не будет ни в столице, ни на периферии

Эксперты уверены: в ближайшее годы прихода частного капитала на рынок офисной недвижимости ждать не стоит, значит, не будет и новых деловых центров.

Обычно в кризисные времена цены на «стройку» снижаются, в результате появляется возможность найти интересные девелоперские проекты. Но в этот кризис ее нет. Стоимость строительства выросла на 30–40%, оборудования — на 40–50%. На падающем рынке для новых проектов критично любое повышение цены. Поэтому мы их просто закрыли — нет смысла даже что-то обсуждать. Если же проект начат, у тебя нет вариантов — это «Сталинград»: приходится искать альтернативы, менять решения на более дешевые, — говорит Феликс Блинов.

Он также отметил, что многие бизнес-центры строятся «с плечом», а после февральских событий подорожали не только стройматериалы и оборудование, но и заемные деньги. Если ставка кредитования выше capitalization rate (ставка капитализации — оценка стоимости актива на основе потоков доходов), о финансовом «плече» и речи быть не может.

В течение полутора лет ставка кредитования была ниже ставки капитализации, в результате появилась масса интересных проектов. Сейчас инвесторам не интересно вкладываться в стройку, на которой при благоприятном стечении обстоятельств можно заработать 10% годовых. Проще купить облигацию Минфина под 13% на такой же срок. Нам остается лишь ждать наступления условий, благоприятных для запуска новых проектов, — считает эксперт.

Андрей Брауде уверен: в Екатеринбурге в ближайшие два-три года объем качественной офисной недвижимости не вырастет — новых строек почти нет, как и больших замороженных.

Полагаю, из-за роста цен на строительство (практически удвоившего окупаемость проектов) не будет и желающих заходить в новые проекты. Поэтому найти хорошие офисные площади арендаторам будет непросто, — резюмирует генеральный директор УК RED.

Читайте также на DK.RU:

Алексей Караваев: «В Екатеринбурге вместо торговых центров могут появиться склады»  

Евгений Шилов: «К осени спрос на новостройки в Екатеринбурге восстановится» 

В Екатеринбурге не хватает офисов класса А. Важное о рынке коммерческой недвижимости

Самое читаемое
  • Юрий Шатунов скончался в ночь на 23 июня в машине скорой помощиЮрий Шатунов скончался в ночь на 23 июня в машине скорой помощи
  • «В одном ряду с Эритреей и Бутаном». Авиабезопасность РФ беспокоит международных экспертов«В одном ряду с Эритреей и Бутаном». Авиабезопасность РФ беспокоит международных экспертов
  • В России стартовал параллельный импорт. Цены на гаджеты взлетели на 20%В России стартовал параллельный импорт. Цены на гаджеты взлетели на 20%
  • В городе остался последний «Елисей». Местный ритейл предпочел сдавать помещения федераламВ городе остался последний «Елисей». Местный ритейл предпочел сдавать помещения федералам
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.