«Какие объекты интересуют инвесторов в коммерческую недвижимость? Дешевые»

Рынок недвижимости в этом году переживает уже второй кризис: в апреле-мае после резкого повышения ипотечных ставок и экономической неопределенности из-за начала СВО продажи квартир рухнули. Летом, после снижения ставок, ситуация несколько устаканилась, но в конце сентября, после объявления частичной мобилизации, выросли как ставки, так и общая неопределенность.

При этом участники рынка отмечают: сократился инвестиционный спрос, а большинство клиентов покупает жилье для себя, и будущее рынка сильно зависит от ипотеки, в том числе льготной. То есть в структуре продаж выросла доля семейных квартир, востребованы также опции, помогающие сэкономить на ремонте. В то же время в сегменте коммерческой недвижимости инвесторы заинтересованы прежде всего в покупке подешевевших объектов.

Наступила ли на рынке недвижимости «новая реальность»? О реалиях сегодняшнего дня рассказывают Данил Кузнецов, коммерческий директор компании «Атомстройкомплекс», Алексей Караваев, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области, директор мебельного центра «Гулливер», и Андрей Бочкарев, адвокат-партнер юридической фирмы Rezolut. 

На смену инвестиционным студиям пришли семейные квартиры

Данил Кузнецов: Главное отличие сегодняшних сделок — большая часть клиентов приобретает жилье для себя, а не с инвестиционной целью. Стабильно высоким спросом пользуются объекты-бестселлеры — это ЖК «Северное сияние» возле метро «Уралмаш», а также ЖК «Discovery Residence» во Втузгородке. В структуре продаж заметно вырос объем сделок по семейным 2-х и 3-комнатным квартирам: екатеринбуржцы вкладывают накопления в себя, в свой комфорт, расширяют жилплощадь, повышают ее качество.

Видя растущую разницу между стоимостью устаревающего жилья советского периода и новостройками, все больше горожан стремится переехать в новые квартиры и выбирает наиболее комфортные и выгодные варианты.

Востребована опция «заезжай и живи»: большой процент покупателей выбирает готовое жилье — у нас такое есть в Краснолесье (ЖК «Балтийский»), в центре города (ЖК «Гаринский Residence», «Свобода Residence»). Подспорьем для покупателей является возможность заказать меблировку от застройщика — комплектация шкафом-купе, кухонным гарнитуром и встроенной бытовой техникой не только выходит дешевле, чем при покупке в розницу, но и экономит время — жить в квартире с меблировкой можно сразу после сдачи дома.

Читайте также на DK.RU >>> Какое будущее у рынка недвижимости в Екатеринбурге, есть ли оно вообще и от чего зависит

Алексей Караваев: На рынке аренды коммерческой недвижимости основной фактор, влияющий на ставки аренды и уровень вакантных площадей, это уход из России международных операторов. Они уходят из торговых центров, лишают кинотеатры репертуара, закрывают офисы, освобождают складские помещения. Все, что освободилось, выходит на рынок и продавливает его вниз. Кроме этого привлекательность для посетителей торговых центров без известных брендов значительно снижается, и это дополнительно ухудшает их экономику. Ожидания, что приостановившие работы магазины вернутся к операционной деятельности или их заменят сопоставимые компании из Турции, Индии, Китая, Ирана, явно не оправдались. Нарастающее обострение международной обстановки, мягко говоря, тоже не добавляет покупательской активности.

Поэтому ответ на вопрос «Какие объекты интересуют инвесторов в коммерческую недвижимость» очень прост: в дешевую. Так было, конечно, всегда, но в эпоху предпринимательского и потребительского пессимизма ценовой фактор становится определяющим. По большому счету неважно, что тебе предлагают купить: торговый центр, офисное здание или склад. Если цена существенно ниже той, что была до СВО, надо брать. Если нет, торопиться не стоит.

Застройщики ждут продления программы льготной ипотеки

Данил Кузнецов: Ипотека, и в первую очередь субсидированная, — это основной драйвер спроса на рынке жилья. Обороты рынка и объемы строительства, конечно, во многом зависят от того, как будет чувствовать себя рынок ипотечного кредитования. Поэтому вопрос продления программ субсидированной ипотеки на 2023 год имеет высокую важность. Мы, в свою очередь, в партнерстве с ведущими банками разработали свою программу частного субсидирования ипотеки и предлагаем покупателям не только выгодную ставку, но также гибкие условия оплаты, возможность эффективнее распоряжаться своими средствами. Благодаря этому клиенты получают возможность получить более низкую ставку по кредиту.

В качестве альтернативы ипотеки «Атомстройкомплекс» традиционно предлагает программы рассрочки с минимальным первым взносом от 10% стоимости квартиры. На некоторые объекты, например, ЖК «Квартал Энтузиастов», при первоначальном взносе от 50% стоимости квартиры рассрочка будет беспроцентной.

«Надо привлекать федеральные средства». На Урале будет еще больше строек?

Как цифровизируются коммуникация и возможны ли удаленные сделки

Данил Кузнецов: «Атомстройкомплекс» недавно запустил новый сайт с удобной навигацией и алгоритмом поиска квартир, позволяющим учесть максимум запросов пользователя при подборе вариантов. В стандарт уже вошла электронная регистрация сделок. Мы активно используем аналитические сервисы, мониторим настроение покупателей, их удовлетворенность качеством жилья и обслуживания. Однако параллельно с развитием цифровых сервисов расширяем условия для очной встречи с менеджером по продажам. Все-таки приобретение квартиры для многих людей довольно ответственная, а потому стрессовая ситуация. Возможность получить ответы в формате полноценной живой консультации — для многих наших клиентов большой «плюс». 

Алексей Караваев: Не знаю, как работает удаленная продажа на рынке квартир, но при сдаче в аренду торговых помещений в ТЦ она не работает никак. При принятии решения об аренде магазина очень важно понять ценность локации: конкурентное окружение, трафик покупателей, транспортную доступность и удобство парковки и ещё десятки различных факторов, многие из которых можно оценить, только побывав на месте лично и желательно подольше. Может быть, поэтому для нас самый эффективный способ найти арендатора — это не размещение информации с помощью контекстной рекламы в интернете или даже на специальных сайтах по аренде, а вывешивание баннеров на видных местах внутри ТЦ или на фасаде. Иногда говорят, что подобные объявления работают против имиджа торгового центра, но мне кажется, что обычный покупатель не обращает на них внимания.

Мобилизация усугубляет кадровый вопрос

Квоты на выдачу иностранцам разрешений на работу не позволяют закрыть потребности строительных компаний, так что застройщикам всегда не хватает работников. Сейчас ситуация усугубляется еще и частичной мобилизацией: по закону в случае призыва работника компании действие трудового договора между ним и работодателем приостанавливается, что создает сложности для бизнеса.

Андрей Бочкарев: Вопрос привлечения иностранцев на работу всегда актуален для застройщиков. С учетом планов по увеличению строительства жилья застройщики испытывают кадровый голод, и эта проблема могла бы быть решена путем более эффективного использования иностранной рабочей силы.

Допустимую долю иностранных работников, используемых хозяйствующими субъектами, ежегодно устанавливает Правительство РФ. 

Каких-либо существенных изменений в 2022 г. в строительстве не произошло. В 2020-2022 гг. доля иностранных работников в строительстве могла составлять 80%. Это ограничение не распространяется на Москву, Бурятию и Амурскую область. В Дагестане ограничение 50%. В 2022 г. изменили ограничение для Краснодарского края и установили допустимую долю в 60%.

По Свердловской области в текущем году квота на выдачу иностранцам разрешений на работу увеличилась на 9%, до 3607. Это явно не позволит закрыть потребности строительных компаний.

В связи с объявленной в стране частичной мобилизацией 27.09.2022 Госдума приняла закон «О внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации». Законопроект дополняет ТК РФ новой статьей 351.7. «Особенности обеспечения трудовых прав работников, призванных на военную службу по мобилизации или поступивших на военную службу по контракту либо заключивших контракт о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы Российской Федерации».

Согласно положениям этой статьи, в случае призыва работника на военную службу по мобилизации или заключения им контракта о военной службе либо контракта о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы Российской Федерации (ВС РФ), действие трудового договора (ТД), заключенного между работником и работодателем, приостанавливается на период прохождения работником военной службы или оказания им добровольного содействия в выполнении задач, возложенных на ВС РФ.

Безусловно, это нововведение создаст дополнительные сложности кадровым службам, поскольку для решения кадровых вопросов в случае необходимости замены сотрудника, призванного на военную службу, придется изменять штатное расписание организации либо принимать нового работника на временную ставку.

Что нового в законах, касающихся девелоперов и недвижимости в целом

Андрей Бочкарев: С 1 сентября 2022 г. упрощается регистрация прав на объекты капитального строительства для застройщиков. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию девелоперы смогут поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать его, не обращаясь в Росреестр. Однако это коснется лишь домов, которые возводятся за счет собственных средств девелоперов или за счет соинвесторов. Многоквартирные дома, построенные по ДДУ, будут регистрироваться по прежним правилам, поскольку в них право собственности возникает на отдельные квартиры.

Также с 1 сентября 2022 г. в ГК РФ закреплен единый правовой режим для жилых и нежилых помещений. Для этого в первую часть ГК РФ вводится новая глава 6.1. «Недвижимые вещи». Кроме того, введена отдельная глава 17.1. о праве собственности и других вещных правах на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места.

Первая из этих глав определяет основы правового режима земельных участков, зданий, сооружений и помещений (как жилых, так и нежилых). В частности предусмотрено, что под зданиями и сооружениями понимаются объекты, созданные в результате строительства; закреплены признаки помещений, относящихся к общему имуществу в здании (сооружении) и по общему правилу не участвующих в обороте в качестве самостоятельных вещей. Ряд норм посвящен способам и правовым последствиям образования новых зданий (сооружений), помещений и машино-мест из уже существующих (раздел, объединение объектов, реконструкция здания (сооружения) применительно к образованию новых помещений и машино-мест), а также юридическому значению перепланировки.

Федеральным законом от 14.07.2022 N 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 сентября 2022 г. введена часть 1.1 ст. 30 ЖК РФ, предусматривающая запрет на создание микродолей. 

Устанавливается также минимальный размер доли в жилом помещении, принадлежащей одному собственнику. Теперь она равна шести квадратным метрам. Например, у жилого помещения общей площадью 30 кв. м не может быть более пяти собственников.

Это изменение позволит прекратить практику создания «резиновых» квартир, в которые под прикрытием права собственности на мизерную долю осуществлялась регистрация заинтересованных граждан и иностранцев.