В 2023 г. объем ввода новостроек сохранится. Рейтинг крупнейших застройщиков Екатеринбурга

Рейтинг проводился среди застройщиков многоквартирной жилой недвижимости Екатеринбурга. Ранжирующий показатель — количество квадратных метров, введенных в эксплуатацию в черте города в 2021 г. и по итогам 10 месяцев 2022 г.

По итогам ввода многоквартирных домов в 2021 г. в тройку лидеров вошли: «РСГ-Академическое», «ТЭН» и «ЛСР. Недвижимость-Урал» — совокупный объем сданного застройщиками в эксплуатацию жилья — 401,8 тыс. кв. м.

Методика

Тренды 2022 года

По итогам десяти месяцев 2022 г. объем ввода многоквартирного жилья в городе на 25% превысил показатели прошлого года и составил 833 тыс. кв. м. Всего было сдано в эксплуатацию 67 жилых домов, 19 201 квартира. По итогам 2021 г. темп роста составил 9%, площадь сданных объектов — 1,2 млн кв. м. Всего застройщики ввели в эксплуатацию 92 многоквартирных дома с совокупным объемом квартир — 23 542 единицы.

По итогам десяти месяцев 2022 г. застройщикам удалось привлечь по договорам участия в долевом строительстве денежных средств на 22,6% больше, чем за аналогичный период в 2021 г. По данным ЕИСЖС, согласно проектным декларациям на октябрь 2022 г. совокупная сумма ДДУ составила по области — 124,1 млрд руб., а количество договоров — 26 472.  Эксперты подсчитали, что 85% от суммы договоров ДДУ приходится на Екатеринбург.

За год средняя стоимость приобретаемых квартир в новостройках выросла на 18%. По данным ЕИСЖС, на октябрь 2022 г. стоимость квадратного метра жилья по договорам ДДУ с использование эскроу-счетов составила 99 128 руб.  По данным Уральской палаты недвижимости, в целом средняя цена 1 кв. м нового жилья в городе составила 123,1 тыс. руб. При этом средняя стоимость квартиры — 3,6 млн руб. Самый высокий средний чек за проданную квартиру в Центральном и Вокзальном районе — 17,9 млн руб. и 18,8 млн руб. соответственно. Самый низкий средний чек в районе Кольцово и Птицефабрики — 3,6 млн руб.

В 2022 г. опорой развития рынка новостроек по-прежнему была господдержка — субсидирование процентных ставок по кредитам застройщикам и льготная ипотека для граждан. Как отмечают эксперты рынка, возможность работать с субсидированием ставок у продавцов новостроек сохраняется до конца года, но в дальнейшем ЦБ РФ дал понять, что это направление будет ограничено.

Эксперты по недвижимости о развитии первичного рынка жилья Екатеринбурга

Михаил Хорьков, партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу, руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости:

— К началу ноября рынок новостроек Екатеринбурга подошел с рекордно высоким предложением. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, число нереализованных новостроек превысило отметку в 37 тыс. квартир. В ближайшее время эта цифра вырастет еще. Девелоперы продолжают динамично выводить на рынок новые проекты, несмотря на то, что спрос на квартиры после весеннего падения еще не восстановился.

В целом динамика продаж в 2022 г. была крайне контрастной. Ажиотажно высокий спрос в марте сменился кратным падением числа договоров долевого участия в апреле-мае. Летом льготная ипотека и субсидирование со стороны застройщиков позволили вернуть на рынок тех покупателей, которые взяли паузу весной. Начался восстановительный рост продаж, который продолжался до конца третьего квартала.

Новый фактор неопределенности, который в очередной раз поставил на паузу решения о покупке и продаже квартир, появился в конце сентября. Частичная мобилизация скорректировала настроения многих потенциальных участников рынка.

Пока нет ясности, как быстро сектор жилья вернется к логичному и последовательному развитию на рыночных принципах. Значимый фактор неопределенности на рубеже 2022-23 гг. — будущее программы льготного кредитования. Эта «временная мера» поддержки рынка жилья была запущена два с половиной года назад, но так и не стала прогнозируемым фактором развития. Очередная отсечка — конец 2022 г., а окончательного решения до сих пор нет.

Но как минимум до конца года у девелоперов есть время, чтобы использовать этот инструмент для наполнения эскроу-счетов и снижения ставок по проектному финансированию. Также у продавцов новостроек пока есть возможность работать с субсидированием ставок, но ЦБ РФ дал понять, что это направление будет ограничено.

Ожидаем, что конец года оставляет участникам рынка неплохие возможности для продажи новостроек, в том числе за счет ценового стимулирования. Сложнее будет в первой половине следующего года, когда старые резервы вовлечения в рынок покупателей будут исчерпаны, а конкуренция вырастет.

Ксения Чернецкая, аналитик Российской гильдии риэлторов, эксперт цифрового сервиса по недвижимости «Объектив»:

— В 2022 г. развитию строительного рынка способствовали различные меры государственной поддержки, направленные как на упрощение взаимодействия бизнеса и власти, так и на поддержание покупательской способности населения.

Безусловно, низкая ключевая ставка от ЦБ РФ и продление программ льготной ипотеки сохранили спрос на рынке новостроек. Сегодня более 76% сделок купли-продажи жилья являются ипотечными. Еще два фактора, которые в значительной степени определяют сегодня развитие рынка, — это темпы импортозамещения и динамика роста цен на строительные материалы, которые, по различным данным, увеличили стоимость жилья на 20-40% с начала текущего года. 

В этом году к перечисленным выше факторам можно добавить социальную напряженность и психологический климат, сформированный текущей новостной повесткой. На примере февраля, марта и сентября 2022 г. мы увидели, насколько чувствительным к данному фактору является спрос на рынке первичной недвижимости региона и страны в целом.

Если говорить о продуктовых трендах строительного рынка, то попытки девелоперов сохранить рентабельность бизнеса повлекли за собой изменение привычного соотношения объема предложения новостроек по классу — увеличивается доля проектов формата «стандарт» и сокращается — класса «комфорт». В целом оптимизация продукта уже становится заметной на рынке.

Идет сокращение среднего метража квартир в девелоперских проектах. Новое жилье становится более продуманным, эргономичным, но площадь уменьшается.

Кроме того, борьба за клиента привела к появлению большого количества акционных механизмов и спецпредложений. Таким образом, рынок становится все более конкурентным.  При этом интересы власти и бизнеса смещаются в сторону проектов комплексного развития территорий. На сегодня город практически исчерпал свободные площадки под строительство в традиционно востребованных локациях.

Продолжается работа девелоперов над инфраструктурным развитием и повышением привлекательности районов комплексного освоения территорий, таких как Солнечный, Новокольцовский, Академический.

На рынке региона появляется все больше федеральных игроков и представителей девелоперских компаний из других регионов — «ПИК», ГК «Эталон», «Страна-Девелопмент», «Прогресс», «Джи групп» и т. д.

В 2023 г. во многом ситуация на рынке будет зависеть от текущей новостной повестки и настроений покупателя. Именно поэтому предсказать изменение баланса спроса и предложения сейчас крайне сложно. На фоне продолжения господдержки строительной отрасли и продления программ льготной ипотеки мы, вероятно, увидим медленное восстановление интереса к покупке недвижимости, при этом цены также покажут минимальный рост (по итогам III квартала средняя цена 1 кв. м в новостройках Екатеринбурга выросла на 2%), который будет сопровождаться активным применением маркетинговых инструментов — скидки, акции, предложения на отдельные виды квартир. Объемы ввода, судя по текущим показателям, сохранятся на прежнем уровне. Застройщики в большинстве своем настроены реализовать запланированные проекты.

Сергей Ланцов, генеральный директор АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое» (входит в ГК «КОРТРОС»):

— Рынок недвижимости в России постоянно меняется — переживает периоды нестабильного спроса, изменения условий ипотечного кредитования, проектного финансирования, других факторов. При этом для населения недвижимость продолжает оставаться привлекательным активом: она понятна, надежна и ликвидна.

Однако время, когда россияне покупали просто квадратные метры и сметали с рынка любые квартиры, прошло. Сейчас покупателям — и это касается разных возрастных групп — интересны качественно новые условия жизни. При выборе учитываются и удобство транспортной доступности, и развитие инфраструктуры, и экологическое благополучие, и характеристики самого жилья. Люди не просто почувствовали свободу в выборе квартиры, но и развили вкус к комфортной среде. И этот запрос подкрепляется, с одной стороны, предложением передовых девелоперов, с другой, — льготными программами кредитования, поддержкой молодых семей, возможностью использования маткапитала для покупки недвижимости. 

Современное жилье уже немыслимо без школ и детских садов, парков, уютных дворов — всего того, что сегодня включается в стандарты комплексной застройки. С момента основания Академического мы идем по этому пути, создавая комфортную семейную среду и продолжая улучшать ее качество. Прямо сейчас возводится новая школа, еще одна проектируется. Стартовало строительство поликлиники для взрослого населения, строится трамвайная линия, Дворец Дзюдо, благоустраивается Преображенский парк. Эти и другие инфраструктурные проекты мы реализуем совместно с правительством Свердловской области и администрацией Екатеринбурга на условиях государственно-частного партнерства.

Сейчас мы ведем работу над несколькими жилыми кварталами. Ассортимент — уникальный: по площади, планировке, компактности, виду из окна.

Благодаря комплексному подходу проект «Академический» стал не только привлекательным местом для жизни с новыми стандартами комфорта, но и драйвером развития огромной территории в юго-западной части Екатеринбурга. Именно на его основе создан восьмой район города.

Строительство жилья, социальной, коммерческой, транспортной инфраструктуры в свою очередь способствует дальнейшему развитию торговли и сферы услуг, созданию рабочих мест и интереса к открытию в районе новых бизнесов.

Артем Минаев, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал»:

Татьяна Гузеева, директор ЦН «СТРОЙТЭК»:

— Безусловно, наибольшее влияние на ситуацию в строительной отрасли в 2022 г. оказали внешнеполитические факторы и их последствия: антироссийские экономические санкции, подорожание стройматериалов, проблема импортозамещения. Если в массовом сегменте доля отечественных стройматериалов и раньше составляла около 90%, то в сегменте элитного жилья дефицит импортных материалов, особенно отделочных, сказался более ощутимо. Непростая ситуация сложилась с поставками инженерного оборудования, строительной техники и запчастей.

На этом фоне логичным следствием стало увеличение себестоимости и снижение объемов строительства по сравнению с предыдущим годом. Наметилась стагнация, однако стройки не встали, чего многие так опасались. Мощным фактором, позволившим стабилизировать ситуацию, стала поддержка отрасли со стороны государства, в том числе такие меры, как субсидирование процентных ставок по кредитам застройщиков, оптимизация разрешительных процедур и программы льготного ипотечного кредитования сделок.

На сегодняшний день главным катализатором продаж на первичном рынке Екатеринбурга является ипотека, в том числе субсидированная ипотека по госпрограммам. Доля сделок с использованием банковских средств при покупке жилья в новостройках выросла в 2022 г. с 60% до 80%, что свидетельствует о снижении доходов населения. Именно субсидированная ипотека поддерживает сейчас спрос на жилье, поскольку платежеспособный спрос был в значительной мере удовлетворен еще в прошлом году.

Среди заметных трендов жилищного строительства в текущем году я бы отметила рациональность. В нынешних условиях люди не готовы переплачивать за дополнительные опции и красивые излишества, которыми не будут пользоваться. Застройщики стремятся  внедрять только те решения, на которые у покупателя есть запрос, и делают ставку на качество материалов, энергосберегающие технологии, безопасность и рациональную организацию пространства.

Покупатели проявляют больший интерес к квартирам с чистовой отделкой, поскольку отделка обойдется дешевле, чем ремонт с привлечением наемных рабочих и покупкой дорогостоящих материалов.

Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс», заслуженный строитель РФ: 

— В периоды неопределенности люди ищут варианты, как сохранить свои накопления, и выбирают понятный, надежный способ инвестирования в жилье. Такие периоды были и в 2022 г. — они обусловили всплески покупательской активности на строительном рынке. Однако за их исключением, новое жилье екатеринбуржцы все чаще приобретают для собственного использования, на будущее для своих детей. Ключевое требование, которое в 2022 г. покупатели предъявляют к жилью, — его эффективность.

Каждый квадратный метр должен отрабатывать вложенные в него деньги. Качество планировки теперь оценивается не по площади, а по тому, как она организована, позволяет ли реализовать свой жизненный сценарий — будь то удаленная работа из дома, комфортная жизнь многодетной семьи или возможность заниматься дома своим хобби.

Эффективной в 2022 г. должна быть не только квартира, но и весь квартал в целом. Время — главный ресурс современности. Поэтому уральцы выбирают жилье, которое позволит решать максимум повседневных задач в шаговой доступности от дома, снизив потребность в перемещениях на транспорте. Мы предусматриваем размещение магазинов и предприятий сферы услуг на первых этажах жилых домов, обустраиваем места для отдыха и встреч на территории жилых комплексов, организовываем соседские центры, где жители могут реализовывать свои таланты, проводить соседские мероприятия, общаться.

Огромную важность при выборе жилья играет оснащенность жилого квартала инфраструктурой — детскими садами и школами, поликлиниками, дорогами, общественным транспортом. Перед нами остро стоит задача: синхронизировать строительство жилья и инфраструктуры в Екатеринбурге.

Сделать это реально, ведь крупные застройщики сообща развивают городские районы: на Уктусе, Широкой Речке, Уралмаше, в Пионерском и других микрорайонах большой объем нового жилья возводят сразу несколько девелоперских компаний. Их проекты находятся рядом, а потому застройщики одинаково заинтересованы в появлении дорог, школ, садиков.

Нам нужна программа по строительству на 5-10 лет, которая бы объединила планы застройщиков по строительству жилья с планами власти по строительству инфраструктуры. Такая программа позволит свести в единую программу все источники бюджетирования, включая альтернативные модели финансирования, такие как ГЧП, и составить очередность строительства объектов инфраструктуры. Такой подход обеспечит комплексное развитие территорий и прозрачность планов всех участников градостроительного процесса. Реализация принципов комплексного развития города — тренд, который будет актуален в ближайшие годы.

Виктория Халина, руководитель коммерческого управления «Гринвич — недвижимость для жизни»:

Ранее на DK.RU: Новая жизнь льготной ипотеки, поход девелоперов в Дубаи и старые-новые уральские стройки