Пассивный доход от коммерческой недвижимости: миф или реальность?

Вот уже 19 лет УК РЭД профессионально занимается управлением коммерческой недвижимостью. За это время компания помогла повысить доход 55 собственникам недвижимости, благоустроила 35 объектов коммерческой недвижимости, в том числе шесть бизнес-центров, торговый центр, складской терминал, семь административных зданий, пять торгово-услуговых галерей и 15 объектов стрит-ритейл. А также сдала в аренду по выгодным ставкам более 300 тыс. кв. м площадей.

Объекты под управлением РЭД получили 15 престижных федеральных наград.

За каждый участок работ в компании отвечает отдельная структура с собственной командой профессионалов:

• РЭД.Коммерческая недвижимость управляет бизнес-центрами, крупными офисными зданиями.
• РЭД.Стритритейл берет на себя все задачи по управлению коммерческими помещениями формата стрит-ритейл, торговыми галереями и инфраструктурными объектами в жилых комплексах.
• РЭД.Сервис занимается управлением жилыми комплексами, внедряя современные тенденции ЖКХ и развивая принцип партнерства.
• РЭД.Технология предоставляет услуги консалтинга, разрабатывает идеи и коммерческие концепции для самых амбициозных проектов. Команда экспертов анализирует ситуацию на рынке недвижимости и помогает выбрать оптимальный сценарий для реализации проекта.

У каждого направления свои уникальные особенности, которые требуют опыта и слаженной работы команды.

Так какие же шаги нужно сделать на пути к созданию успешного проекта? И с какими подводными камнями придется столкнуться на пути к успеху? Узнаем об этом от представителей УК РЭД.

Шаг 1. Определяемся с концепцией будущего объекта.

На этом этапе нужно выбрать тип объекта, его уникальные преимущества, а также целевую аудиторию посетителей.

«Очень важно понимать перспективы и актуальную ситуацию во всех сегментах рынка недвижимости, чтобы определиться, в каком направлении лучше всего развивать проект», — рассказывает Алексей Чистяков, директор РЭД.Технологии.

Концепция позволяет описать идею продукта, сформулировать ключевые конкурентные преимущества, сделать оценку эффективности, сравнить несколько форматов реализации и выбрать оптимальный вариант.

Концепция, по сути, является техническим заданием для всех участников рабочей группы.

Шаг 2. Выбираем место.

На этом этапе важно учесть инфраструктуру, жилой фонд, наличие конкурентов и многое другое. Ведь от этого зависит трафик, а, следовательно, и доход.

Три главных критерия успеха проекта — локация, локация и локация! Это правило проверено десятилетиями существования рынка коммерческой недвижимости. Очень важно уделить особое внимание к выбору площадки под строительство любого вида недвижимости. Особенно это значимо для торговых форматов.

От локации также зависит будущее наполнение коммерческих помещений различными видами бизнеса и их «приживаемость».

Шаг 3. Разрабатываем проект.

Здесь нужно учесть множество нюансов: как будет использоваться объект, как он впишется в окружающую среду, кто будет его целевой аудиторией.

Проектирование зданий — это многогранный процесс, который включает в себя функциональную концепцию здания, внешний вид, планировку помещений, общий дизайн, инженерную начинку, строительно-технические разделы. 

Результатом данного этапа будет подготовка и оформление всей проектной документации.

Шаг 4. Получаем разрешение на строительство.

Это может стать длительным и сложным процессом, который включает в себя заполнение множества форм, предоставление документов и соблюдение различных правил и нормативов.

Какие трудности могут возникнуть:

Изменение законодательства. Законы и правила могут меняться, что затрудняет процесс получения разрешения.

Общественное мнение. Местные жители и общественники могут выражать протесты против строительства.

Экологические факторы. Необходимость соблюдения экологических стандартов и требований также может создать дополнительные сложности при получении разрешения на строительство.

Технические требования. Проект должен соответствовать определенным техническим стандартам и требованиям безопасности, что может потребовать дополнительных усилий и ресурсов.

Человеку без специальных знаний придется потратить много сил и времени, чтобы все оформить. 

«Поэтому мы берем на себя полный цикл разработки и согласования проектной документации во всех необходимых инстанциях, а также загружаем документацию в ИСОГД и получаем разрешение на строительство», — рассказывает Андрей Брауде, директор УК РЭД.

Шаг 5. Выбираем подрядчиков.

Здесь возникает ряд сложностей с поиском добросовестного исполнителя, оформлением договора, соблюдением всех юридических тонкостей.

И, опять же, управляющая компания берет на себя все риски.

«Мы сотрудничаем с большой и проверенной базой контрагентов, постоянно следим за объемами и расценками с помощью внутренней системы контроля закупок», — уточняет Андрей Брауде.

При этом, чтобы получать хороший пассивный доход, необязательно строить объект с нуля. Можно приобрести здание или коммерческое помещение под аренду. В таком случае сразу переходим к следующему шагу.

Шаг 6. Подбираем готовый объект для получения пассивного дохода.

Здесь самые важные параметры поиска — локация, окружение, рыночные условия, оценка окупаемости и оценка рисков.

«На данном этапе начинающие инвесторы совершают большое количество ошибок. Не зная подводных камней и структуры расходов на содержание таких площадей, они часто сравнивают покупку коммерческого помещения с покупкой квартиры для сдачи в аренду. Ошибки могут перерасти в серьезное испытание для владельца помещения. С одной стороны, это обеспечит получение практического опыта, с другой, может разочаровать в идее высокого пассивного дохода без забот и хлопот», — предупреждает Алексей Чистяков.

Шаг 7. Привлекаем арендаторов.

И в этом нелегком деле не обойтись без помощи УК.

Чтобы сдать помещение по выгодной ставке, нужно иметь полное представление о ситуации на рынке коммерческой недвижимости, а также понимать, с помощью каких рычагов можно увеличить стоимость конкретного объекта.

Светлана Сарабская, директор «РЭД Стритритейл», считает, что при системном подходе к управлению можно на 30% увеличить доход с любого коммерческого помещения:

«Любое коммерческое помещение можно эффективно использовать, правильно оценив целевую аудиторию. Если это тихий центр — то, конечно, офис компании. Если помещение расположено на оживленной улице с большим количеством мест бесплатной парковки — то правильнее размещать в нем предприятия общепита или объекты торговли.

Любой объект можно адаптировать под нужды практически любого вида бизнеса. Ограничениями выступают технические и законодательные требования, но в большинстве случаев даже сложные на первый взгляд вопросы решаются быстро и легко».

Шаг 8. Выстраиваем грамотное управление.

Сюда входит целый перечень задач:

• выстраивание взаимоотношений с арендаторами;
• контроль за соблюдением требований к технической эксплуатации;
• обеспечение чистоты и порядка на объекте;
• текущий и капитальный ремонт;
• обеспечение безопасности и юридическое сопровождение в спорных ситуациях.

«Налаженные бизнес-процессы и штат квалифицированных специалистов позволяют нам с точностью 95% обеспечивать обещанный доход владельцам на весь период договора, — рассказывают в УК РЭД. — Самый важный этап при постановке нашей системы управления — период Start Up. На этой стадии происходит настройка всех систем, проводится обучение персонала, составляется перечень корректирующих работ. Средняя длительность настройки всех процессов занимает 3-6 месяцев в зависимости от типа и площади объекта».

Каждый объект уникален, и команда РЭД находит решения даже для самых сложных и, казалось бы, безнадежных ситуаций. Андрей Брауде поделился самыми запоминающимися случаями в его карьере:

«В одном из наших бизнес-центров в период кризиса в экономике один из крупнейших арендаторов досрочно расторг договор. Под угрозу было поставлено финансирование кредитных обязательств. Не прибегая к демпинговой ценовой политике, УК оперативно провела мероприятия брокериджа, заполнив 100% площадей уже через четыре месяца после ухода того арендатора.

А в период пандемии, когда арендаторы офисов отправляли всех сотрудников на удаленку и закрывали офисы, нам удалось сохранить 90% контрактов и баланс доходов/расходов бизнес-центра на уровне предыдущих лет, не потеряв в доходности объекта.

Самое главное в управлении — оставаться гибким к любым изменениям на рынке недвижимости и в экономике в целом, быть готовым своевременно реагировать на новые вызовы».

Итак, мы выяснили, что получение стабильного пассивного дохода — вовсе не миф, а вполне осязаемая возможность. Главное — обратиться к грамотным специалистам, которые помогут во всем разобраться.

Читайте также на DK.RU: Цивилизованное управление ЖКХ — новый инструмент застройщиков Екатеринбурга

Реклама red-group.ru