«Рассчитываем только на себя»: что будет с рынком складской недвижимости в 2025 г.

По итогам текущего года объем введенных складских помещений в Екатеринбурге и прилегающих к нему территориях может достигнуть рекордных 450 тыс. кв. м и даже превысить этот показатель. Но большинство введенных объектов компании строили для себя или под конкретных заказчиков. Спрос на склады остается высоким. Но экономическая ситуация не располагает к строительству спекулятивных объектов.

Как рынок адаптируется к новым условиям, обсудили на форуме Translogistica Ural. DK.RU зафиксировал самые важные тезисы.

Идем на рекорд?

Виталий Хиль, независимый эксперт, аналитик рынка складской недвижимости:

— Объем качественных складских площадей в Екатеринбурге в настоящий момент составляет более 2,5 млн кв. м. Думаю, что к концу года мы выйдем на показатель 3 млн кв. м. Это достойный уровень, если учесть, что, например, в том же Санкт-Петербурге, в городе с куда большей численностью населения, сейчас всего 5-6 млн кв. м качественных складских помещений.

Вакантных мест в таких объектах практически нет. Многие проекты уже на стадии строительства обретают своих резидентов. Объем сделок в этом году по сравнению с прошлым вырос почти на треть до 200 тыс. кв. м — сюда включены сделки и по крупным маркетплейсам, и по небольшим складам. В целом этот год можно назвать одним из самых успешных для рынка с точки зрения поглощения площадей.

Арендные ставки по классу А на рынке растут с 2021 г. На тот момент они не превышали 550 руб. за 1 кв. м — сейчас приблизились к 1000 руб. 1 за кв. м. с НДС, но без учета коммунальных площадей. За последний год рост составил 20%.

Большая часть объектов по-прежнему строится для себя или под конкретных заказчиков. Крупнейшие проекты реализуются для маркетплейсов и сетевых ритейлеров. Самым масштабным проектом, который планируют сдать в этом году в нашем регионе, станет первая очередь комплекса «Сима-ленда» в 90 тыс. кв. м. Другой пример — распределительный центр «Fix Price» на 67 тыс. кв. м, который был достроен в конце прошлого — начале текущего года.

Сегодня спрос на объекты драйвят розничные торговые сети и ритейл — их доля в структуре спроса почти достигла 60%. Но постепенно набирают обороты и логистические операторы — многие компании понимают, что дешевле хранить грузы у них, чем строить собственные склады или арендовать на постоянной основе.

По итогам года объем ввода складских площадей может составить более 450 тыс. кв. м. Будет ли рост рынка в следующем году таким же бурным, как в этом? Думаю, нет. Высокая себестоимость строительства и привлечения заемного финансирования приводит к значительному росту арендных ставок и цен.

Если строить объекты в текущих условиях с целью сдачи в аренду, ставка должна составлять около 1,3 тыс. руб. за кв. м в месяц, а в некоторых случаях даже превышать 1,5 тыс. руб. Далеко не каждая компания может позволить себе такие затраты.

О сдерживающих факторах и возможностях для роста

Андрей Толшин, директор компании «Истэйт»:

— До 2023 г. ситуация на рынке складской недвижимости была понятной для инвесторов. Все осознавали, что это консервативный рынок, с долгосрочными арендными потоками, так как договоры аренды обычно заключались на срок от 5 до 7 лет. Доходность составляла примерно 12% и выше, а стоимость заемного финансирования — около 10%. Ставки аренды стабильно индексировались на 5%, а заполняемость объектов была практически всегда на уровне 100%. Цены были предсказуемыми, что способствовало развитию рынка до текущего состояния.

В настоящее время ситуация изменилась. Инвесторы сталкиваются с трудностями в привлечении средств для новых проектов. Коммерческие ставки в ведущих банках страны составляют от 25% до 29%, что снижает доходность проектов ниже приемлемого уровня — менее 4%. Кроме того, проекты с ранее заключенными договорами индексируются на 5% и менее, что приводит владельцев объектов к отрицательному финансовому результату, потому что заемное финансирование выросло, а арендные ставки уже не покрывают расходы на обслуживание кредитов. Ежегодно мы наблюдаем прирост строительства в среднем на 15%, за исключением последнего года, когда он превысил 20%.

Еще одним серьезным сдерживающим фактором является отсутствие крупных земельных проектов с готовой инфраструктурой и адекватной для рынка ценой входа.

Вместе с тем мы видим предпосылки к тому, что рынок складской недвижимости будет развиваться.

• Обеспеченность складами на человека в стране остается невысокой, по нашим данным — 0,4 кв. м на человека.
• Заполняемость объектов по-прежнему близка к 100%, а вакансия по ним составляет менее 1%.
• По-прежнему мы видим, что развиваются компании, занимающиеся онлайн-торговлей, а значит, запрос от них будет.
• Доходы населения в нашем регионе достаточно высокие, потребительский спрос также находится на высоком уровне.
• Кроме этого не стоит забывать, что Екатеринбург удачно расположен по отношению к другим городам-миллионникам. А значит, остается перспективной локаций для строительства складов и распределительных центров.  

Light industrial — новый тренд?

Виталий Хиль:

— Вопреки мнению многих моих собеседников, Light Industrial — не новое явление для рынка. В Европе и США еще много лет назад стали строить флекс-спейсы, где можно было под одной крышей разместить офис, небольшое производство, шоу-рум, лабораторию или склад. Особенно удобным этот формат стал для небольших компаний, которые не могут точно определить, сколько площадей им потребуется, и не имеют возможности построить объекты для себя.

Небольшие помещения для складов и производств у нас были всегда. Какие-то из них мы раньше классифицировали как объекты класса В, С и D. У нас в стране такие помещения стали называть Light Industrial, потому что, как правило, их арендовали под легкие производства. Станет ли в ближайшее время на рынке больше таких объектов? Думаю, да.  

Однако для инвесторов этот формат не так перспективен, как большие складские комплексы, — экономика здесь отличается. Да и девелопмент зачастую более сложный.

Почему в Московском регионе мы наблюдаем бум таких проектов? Это связано с программой выноса промышленных зон за черту города. Многие компании после реновации начинали искать подходящие площади за городом и не находили. Поэтому значительная доля помещений Light Industrial поглощалась такими компаниями — до сих пор около 30-40% спроса на такие объекты обеспечено программой развития правительства Москвы.

В Екатеринбурге спрос на Light Industrial есть. Но здесь стоит сказать об одной особенности, которая в последние годы проявляется не так явно. Малые компании всегда стремились найти более дешевые площади, отчасти поэтому делали выбор в пользу советского фонда. Например, подбирали небольшое производственное помещение, которое будет стоить дешевле, чем хороший качественный склад, как минимум в два раза.

Спрос на Light Industrial ограничен платежеспособностью таких компаний. Чтобы купить производственное помещение в 1000-1500 кв. м, им нужно из оборотки вытащить 100-150 млн руб. Не все на это готовы. А существующие сегодня программы поддержки не справляются со своими задачами в той мере, как бы того хотелось.

Андрей Толшин:

— Действительно, этот рынок существует давно — примерно 30 лет, с тех пор как советские предприятия начали закрываться и освобождать свои помещения.

В качестве успешного примера я всегда привожу проект в Набережных Челнах, где пустующие площади КАМАЗа привели в порядок и стали сдавать в аренду. Так они ввели в коммерческий оборот 1,5 млн кв. м площадей по ставке 180 руб. за кв. м с НДС и коммунальными платежами, кроме электричества. В то время как рыночные ставки на тот момент составляли 400-500 руб. за кв. м. Когда мы размышляем о возможности реализации проектов Light Industrial с нуля, нужно понимать, что к этим условиям мы приблизиться не сможем.

Мы тоже делали подобный проект, состоящий из девяти зданий от 500 до 1500 кв. м, и за время реализации убедились, что девелопер на таких проектах заработать не может.

Что будет дальше?

Виталий Хиль:

— Коллеги из Москвы предсказывают, что к концу года ключевая ставка может достигнуть 23%. Вероятно, в ближайшие два-три года высокие ставки сохранятся. Такой вывод можно сделать по условиям для размещения депозитов, которые предлагают банки.

Но строительство складских объектов не прекратится. Во-первых, на рынке есть компании, которым физически необходимо расширяться, и они будут браться за такие проекты несмотря на непростые условия реализации. Во-вторых, девелоперы прекрасно это понимают и присоединяются к процессу.

Тем не менее я думаю, что в 2025 г. объем введенных площадей будет меньше, вероятно — в два раза. Пока единственным анонсированным крупным проектом остается «Сима-Ленд». Будут и небольшие проекты площадью до 20 тыс. кв. м. Но все они будут реализовываться в интересах конечных пользователей.

Андрей Толшин:

— Мы предполагаем, что в ближайшие два года в стране будет введено в эксплуатацию около 10 млн кв. м качественных складов.

При этом соотношение складов в Москве и регионах изменится. Если раньше в столице было 16 млн кв. м складских площадей, а в регионах 34 млн кв. м, то через два года будет 20 млн кв. м и 40 млн. кв. м соответственно. Во многом это произойдет благодаря развитию крупных проектов — в частности, Яндекс Маркета, Х5 Retail Group, а также множества логистических операторов, которые вслед за своими клиентами занимаются экспансией в регионы.

Мы предполагаем, что вакансия на рынке останется низкой, потому что предложение спекулятивных объектов не вырастет. Рост ставок аренды составит не более 7-10% в год, но не только потому, что это отражает показатели инфляции. Рост в 7-10% в год — это некий психологический барьер и для арендаторов, и для арендодателей, на котором они скорее всего сойдутся.

В 2025 г. мы рассчитываем только на собственные силы и средства. Думаю, что большая часть компаний, которые работают в нашем сегменте, делают примерно так же.

Сейчас мы приступили к реализации нового проекта, но пока мы о нем не рассказываем, потому что не понимаем, когда сможем ввести его в эксплуатацию. И если раньше мы входили в проект с 20% собственного и 80% привлеченного финансирования, то сейчас пропорция изменилась в обратную сторону.

Что еще мы делаем как участники рынка? Приобретаем земельный фонд, занимаемся инженерной подготовкой участков, получением разрешений на строительство. Понимаем, что этот процесс займет минимум полгода, а за эти полгода может многое измениться.

Ранее на DK.RU: 

«Экономике выписали тормозов. Под ударом — производственники, без которых ей не вырасти»

Уральский девелопер запустил в Татарстане строительство индустриального парка «Дружба»

В Екатеринбурге откроется индустриально-офисный центр нового формата