Андрей Брауде: «Зачем изобретать велосипед, мы его уже не только изобрели, но и обкатали»

Директор УК «РЭД» Андрей Брауде поясняет, что на рост арендных ставок влияют два фактора.

Фактор номер один — минимальный за последние несколько лет ввод новых объектов и, как следствие, дефицит предложения. Выбор на сегодняшний день у крупных арендаторов очень небольшой. Вакансия в сегменте качественной недвижимости класса «А» не превышает 1-1,5%, «В плюс» — 2% (по данным Уральской палаты недвижимости).

Второй фактор — это потребность многих компаний в расширении, но в силу сложившихся  рыночных обстоятельств им сложно найти подходящие предложения.

Не будем забывать и про инфляционные процессы, — напоминает Андрей Брауде. — По факту затраты на клининг, услуги охранных предприятий, стоимость материалов, необходимых для текущего ремонта, и так далее выросли в разы. Все это, разумеется, влияет на рынок арендных ставок.

Можно ожидать очередного повышения ставок?

— Кардинально ситуация, скорее всего, не изменится, потому что рост и так уже произошел серьезный. По последнему отчету УПН, ставка в классе «А» превысила 3300 руб./кв.м. А ведь еще два года назад уровень ставок был в районе 1500 руб., то есть рост фактически в два с лишним раза. Тем не менее, рост продолжится, поскольку идут инфляционные процессы.

Екатеринбург как-то отличается от других регионов?

— Мы как раз недавно обсуждали эту тему с Гильдией управляющих девелоперов. В Екатеринбурге нет большого ввода новых объектов во многом из-за того, что девелоперы не хотят рисковать. В других городах тоже идет рост ставок, но не такой сильный, потому что там ранее какие-то проекты все-таки закладывались. В Екатеринбурге на ближайшее время ввода новых объектов практически не запланировано.

Специфика Екатеринбурга в том, что многие компании расширяются плюс много желающих зайти в этот регион. Взять даже ситуацию с уходом иностранных компаний: если в Москве опустело порядка 20−30% площадей, то у нас съездов не было практически совсем — поменяли название, сменили собственников и продолжают работать дальше.

Что должно произойти, чтобы ситуация изменилась?

— Первое — чтобы снизилась стоимость денег. На сегодняшний день финансирование возможно под ставку выше 20%, и это серьезно влияет на окупаемость проектов. Как только ставка пойдет вниз, начнется какое-то оживление, закладка новых проектов, рассмотрение новых площадок. Если посмотреть на заявленные объекты, то они в основном небольшие, девелоперы стараются минимизировать свои риски за счет площади. А чтобы серьезно сдвинуть рынок в сторону стабилизации, нужно порядка 200 тыс. кв. м. Тогда и рынок наполнится новыми объектами, и выбор у арендаторов будет больше.

Есть ли сейчас в Екатеринбурге конкуренция между управляющими компаниями? Если да, то в чем она выражается?

— Рынок у нас пока в стадии формирования. Большинство собственников создают свои подразделения, предполагая, что это дешевле, чем нанимать профессиональную управляющую компанию.

Мы же сейчас активно выходим на рынок и показываем, что сотрудничество с опытной управляющей компанией (а УК РЭД уже почти 20 лет) будет значительно выгоднее, причем сразу по нескольким причинам.

• Во-первых, мы обладаем технологиями и системой управления, в которую входит более 300 показателей. Мы, к примеру, четко знаем, как и за счет чего на новом объекте повысить доходность на 30%.
• Во-вторых, поскольку компания большая, то у собственника не будет проблем, связанных с больничными, с отпусками сотрудников и так далее — мы обеспечиваем полностью укомплектованный штат.
• Третье — не надо терять время на поиск решений в проблемных ситуациях. За 20 лет мы уже отработали все необходимые алгоритмы и технологии.

Нам не надо ничего выдумывать, потому что у нас есть отработанный набор всех необходимых оптимальных технологий, которые в случае необходимости применяем не теряя времени. Зачем изобретать велосипед, если мы его уже не только изобрели, но и обкатали, причем далеко не один.

Что сейчас наиболее важно для ваших клиентов, на что делаете упор?

— Работа — это ведь фактически наш второй дом, более половины времени люди проводят в офисах, поэтому основной акцент мы делаем именно на комфорт и удобство. Начинается с самого элементарного — скорости обработки заявок, их решение. Я уверен, что для наших резидентов также очень важно, что мы предпочитаем долгосрочные партнерские отношения. Они выгодны и нам, и арендатору, потому что он может планировать свой бизнес на 5−10 лет вперед. Более того, для крупных арендаторов мы прорабатываем программы развития, дальнейшего расширения. Поэтому в случае необходимости им не придется сломя голову искать где-то новые помещения, все уже предусмотрено. У нас много высокотехнологичных компаний, и мы стараемся найти для них оптимальные комфортные технические решения.

Какие еще плюсы дает такое регламентирование всех процессов?

—У нас в компании действует специальная система, которая позволяет достигать максимальных результатов. Она основана на планировании, организации, мотивации, контроле и анализе (отсюда и название — «ПОМКА»). Это замкнутый цикл, в рамках которого у нас по всем направлениям, начиная с финансовых заканчивая технической эксплуатацией, обязательно идет процесс планирования, причем не только на год, но и на срок жизненного цикла объектов, находящихся у нас в управлении, по нормативу это 15 лет. Благодаря эффективной эксплуатации в этот период собственнику не нужно вкладывать большие инвестиции в содержание объекта.

У нас полностью регламентированы все бизнес-процессы, выделено 50 с лишним типовых операций, выполняется работа по 300 и более показателям. Все они введены в дата-центр, отслеживаются в онлайн-режиме и есть возможность оперативно реагировать по принципу светофора. То есть там, где по каким-то показателям горит «красный свет», мы это сразу видим и принимаем необходимые корректирующие меры.

У каждого нашего сотрудника по три−пять ключевых показателей эффективности, разработана система мотивации, благодаря которой в УК РЭД минимальная текучесть персонала — многие у нас работают годами. Соответственно, это и опыт, и сработанная команда.

По результатам каждого периода проводится анализ — смотрим, насколько мы достигли целей. В компании введен ключевой коэффициент эффективности, который составляет 95% от потенциала, и по всем показателям мы должны его достигать. Как показывает практика, это вполне возможно.

В чем плюсы этой системы для ваших партнеров?

— Благодаря 20-летнему опыту система доведена до автоматизма, девелоперу или собственнику, с которым мы начинаем сотрудничать, не нужно ничего заново создавать. 

Что нужно собственнику? Получать дивиденды. И мы ему это обеспечиваем, причем ему не придется глубоко погружаться в оперативное управление. Раз в квартал у нас предусмотрены очень информативные отчеты, в которых показаны все результаты — где мы сработали максимально эффективно, где есть зоны для развития и что мы с ними будем делать.

Какие именно объекты переходят в управление вашей компании?

— Основной целевой сегмент — это объекты от 5000 м2 (офисная и торговая недвижимость). За три года мы можем выстроить систему управления, которая позволяет значительно увеличить доходность. Причем можем это делать и совместно с действующей на объекте командой, передавая свои технологии и опыт, обучая ключевых сотрудников.

Также работаем в сегменте стрит-ритейла для инвесторов, поскольку у них есть желание получать доход, а опыта управления и эксплуатации недвижимости не так много. Здесь мы особенно полезны, поскольку, во-первых, рекомендуем, какой объект лучше приобрести, во-вторых, сразу же внедряем на нем систему управления, обеспечивающую заданный доход. Как я уже говорил, благодаря нашей системе, этот доход может быть выше рынка на 30%. То есть выгоднее даже вкладывать в подобные объекты, чем в банк, несмотря на большие ставки по депозитам.

Активно смотрим МФЦ, складские площади, на которых также перед сотрудничеством проводим аудит и показываем, что может получить собственник, если мы туда зайдем. Планируем, грубо говоря, ближайшие три года, каким бы малопредсказуемым в текущих условиях это ни казалось. И собственник на стадии заключения договора видит, что будет, если он возьмется управлять собственными силами, и какую доходность ему дадим мы.  

Сколько квадратных метров коммерческой недвижимости должно появиться в Екатеринбурге, чтобы устранить существующий дефицит?

— Только по своему портфелю мы видим, что нашим резидентам для развития бизнеса не хватает порядка 30 тыс. кв. м. Если говорить в целом про рынок Екатеринбурга, то прирост должен составить порядка 150−200 тыс. кв. м в ближайшие два года. Это позволит стабилизировать ситуацию с запросами арендаторов и удовлетворением их потребностей для расширения и дальнейшего развития. В Екатеринбурге сейчас очень хорошие перспективы для этого рынка.

Что посоветуете сомневающимся девелоперам?

— Помнить о том, что, если объекты коммерческой недвижимости управляются непрофессионально, если неправильно подобран пул резидентов, если неверно выбраны концепции в плане планировок и размещения, то они не будут успешными, невзирая на существующий дефицит площадей. И такие примеры в Екатеринбурге, к сожалению, есть. Поэтому важно обратиться к профессиональной управляющей компании.

Реклама. ООО «Управляющая Компания «РЭД» ИНН 6658211347 erid: 2W5zFK93UAU

Ранее на DK.RU: 

>>>Андрей Брауде: «Мы обеспечиваем эффективные жизненные циклы управляемых нами зданий»  

>>> Инвестиции в жилую недвижимость становятся «прошлым веком»