«Потратил 6 млн и вышел из проекта». Как бизнес пытается приспособить дома-памятники

На протяжении нескольких лет в Екатеринбурге не утихает дискуссия о судьбе объектов культурного наследия (ОКН). Активисты выступают за сохранение исторического облика зданий с особым статусом. В то же время представители бизнеса пытаются сохранить историческое наследие, открывая в старинных зданиях кофейни, рестораны и др. Также они предлагают адаптировать усадьбы под жилье. 

По данным, предоставленным замминистра МУГИСО Василием Горшковым, в реестр госимущества Свердловской области включено 245 объектов культурного наследия. Из них всего 16 зданий передано в хозяйственный оборот. Дискуссия по работе с объектами культурного наследия была организована популяризатором наследия, членом рабочей группы по наследию Общественной палаты Екатеринбурга, старшим преподавателем кафедры медиакоммуникаций УрФУ Ольгой Павловой.

Как бизнес взаимодействует с объектами культурного наследия

Уральский ресторатор Кирилл Шлаен берется за проекты в исторических пространствах, где объем трансформации небольшой и присутствует помощь со стороны инвесторов и девелоперов. Чтобы ресторатор или другой предприниматель пришел в ОКН, кто-то должен подготовить для этого необходимые условия, например крупный бизнес.

— Есть избыточная поляризация в отношении к объектам культурного наследия. Есть джихадисты-охранисты, для которыx не существует способа нормально реконструировать объект. Есть злодеи-застройщики, они все в любом случае злодеи. А есть правдорубы-бессеребренники — трудно сказать, чего они хотят на самом деле, наверное, чтобы никто ничего не трогал. Они в этом видят свою миссию.

И есть государство, которое находится под давлением в большей степени вторых, но взаимодействует и с первыми. Чиновники не могут интерпретировать законодательство, как они хотят. «И эти два мира не могут никак сойтись», — считает Кирилл Шлаен.

Предприниматель отметил, что это противостояние усугубляет ситуацию с сохранением наследия. Положение дел изменилось бы, если бы власти паспортизировали ОКН и указывали мероприятия, необходимые в рамках реконструкции.

По словам уральского ресторатора, в старой усадьбе можно открыть кофейню, но профессиональный ресторан — практически невозможно, т.к. перед бизнесом встанет дилемма — либо ты соблюдаешь СанПин, либо выполняешь требования, связанные с охраной объектов культурного наследия. Совместить это почти нереально.

Владелец сети кофеен Simple Coffee Сергей Мокренко подтвердил, что взаимодействие бизнеса с объектами исторического наследия определяется объемом реставрационных работ, географическим расположением особняка, потенциальной прибылью и другими факторами.

В качестве примера он привел свой негативный опыт. Так, в 2021 г. команда Мокренко взяла в аренду Дом гофмейстера на Малышева 35. После проведения всех изысканий и экспертиз выяснилось, что зданию требуется большой объем реконструкции. Ресторатор хотел построить кофейню площадью 100 метров на верхнем этаже старинного особняка, и получалось, что существенная часть работ по ремонту и реконструкции здания ляжет на него. Мокренко вышел из проекта, бесцельно потратив около 6 млн руб. на изыскательные мероприятия и аренду.

— В то же время нам удалось приспособить под наш бизнес семь исторических помещений. Согласен с мыслью, что старые здания имеют особую атмосферу. Наши люди чувствительны к месту. В наши заведения специально не идут — вся активность в центре. Важен красивый вид из окна, красивое здание. И в центре подходящие здания часто могут оказаться памятниками, — добавил Сергей Мокренко.

 

Варианты трансформации ОКН

По словам Кирилла Шлаена, исторические особняки можно было бы приспосабливать не только под рестораны, но и под жилые помещения. Если бы лет 20 назад местные застройщики, Управление госохраны ОКН Свердловской области и МУГИСО задумались об этом, то состоятельные екатеринбуржцы уже сейчас жили бы в собственных исторических усадьбах в центре города, предварительно проведя в них реставрационные работы. Таким образом ОКН смогли бы получить вторую жизнь.

Предприниматель подчеркнул, что все открытые им заведения находятся в объектах исторического наследия, кроме ресторана 1991, расположенного в Ельцин-центре. В число подобных успешных проектов ресторатора входят «Шави Ломи» (ТЦ «Европа»), «Большой Грузинский» (территория 2 тыс. кв. м в квартале под Макаровским мостом имеет статус ОКН), Double Grill & Bar (площадь 1905 года).

Позитивным опытом адаптации старинных особняков поделилась представитель тюменского девелопера ГК Север Евгения Смирнова. Она отметила, что часть старинных зданий в Тюмени были проданы в 1990-е, когда законодательства в сфере ОКН как такового не существовало.

Яркими примерами отреставрированных и сохраненных ОКН является здание Конторы пароходства (лекторий в здании памятника архитектуры), восстановленная Водонапорная башня в центре города, Дом Панкратова (в усадьбе расположен магазин). По словам Смирновой, для девелопера проект Литературный в Екатеринбурге стал первым опытом работы с ОКН. Архитекторы предполагают, что в здании может быть ресторан или магазин, но окончательная концепция еще не утверждена. Эксперт заверила, что объект будет доступен для горожан.

— Любой девелопер, заходящий в новый регион, обычно застраивает свободную площадь, а нам посчастливилось стать обладателем участка в самом центре города с особняком XIX века — домом Иванова. Объект у нас в собственности. Мы не считаем ОКН довеском к договору. Напротив, для нас это возможность показать, что мы готовы к такого уровня работе, и пока у нас не возникло сложностей: на данный момент проект проходит госэкспертизу, — отметила представитель ГК Север Евгения Смирнова.

В заключение глава МУГИСО Василий Горшков отметил, что инвесторам выгодно оформлять объекты культурного объекта в собственность, т. к. ОКН не облагаются налогами на имущество. Также существует механизм зачета стоимости проведенных работ за арендную плату. При этом Свердловская область предоставляет льготы по аренде таких помещений, применяя коэффициент 0,4 к рыночной стоимости. Например, если квадратный метр стоит 100 руб., то арендатор памятника заплатит 40 руб. Кроме того, предприниматели могут заключать концессионные соглашения, в рамках которых старинное здание будет отреставрировано.

Примеры концессий уже есть: ОКН «Усадьба Железнова» (Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 56), ОКН «Дом фабриканта Злоказова» (Екатеринбург, ул. Пролетарская, 3). Эксперты напомнили, что существует и грантовая поддержка исторического наследия, которая осуществляется за счет финансирования из фондов.

Читайте также на DK.RU: «Появление ресторана в здании-памятнике — испытание для ресторатора, но удача для города»