«Каждое заброшенное здание — потенциальное хранилище денег, даже в Екатеринбурге»

Сергей Мырза, основатель и генеральный директор архитектурного бюро LH47 (Кишинев, Молдова) приехал в Екатеринбург и презентовал здесь свои проекты по ревитализации старых промышленных зданий архитекторам, проектировщикам и девелоперам на профильном форуме «Архитектура притяжения».

Основная мысль его выступления заключается в том, что из каждого заброшенного здания можно извлечь экономическую выгоду — при правильном переосмыслении его назначения. «До реновации аренда помещения в старой советской постройке может стоить 1,5 евро, после — 8-15 евро, — отмечает он, — главное — найти правильное решение для его реконцепции».  

Екатеринбург представляет собой заманчивую нишу для такого рода деятельности, во-первых, наличием старинных заброшенных зданий, во-вторых, экономическим потенциалом. DK.RU спросил у Сергея Мырзы о примерах переосмысления промышленных объектов в мировой практике и о том, как этот опыт можно применить в Екатеринбурге.

— Я не первый архитектор, который понял, что мы не можем изменять или преобразовывать старые здания без переосмысления их стоимости. Если бы меня спросили 3-4 года назад — сносить здание или попробовать его восстановить, я бы сказал «сносить», потому что реконструкция — это очень сложно и дорого.

Сегодня я участвую в нескольких проектах по реновации старых промышленных зданий в Молдове. Один из них предполагает преобразование химзавода в молл. Сейчас здание молла — 30 тыс. кв. м, будет 65 тыс. кв. м в районе, где никогда не было подобных центров.

Зачем это нужно, попытаюсь объяснить примерами из мировой практики. В Нью-Йорке на месте железнодорожной станции, где больше не ходили поезда, создали парк High Line. Сегодня данную локацию посещают 8 млн человек в год, недвижимость вокруг этой заброшки сменила статус с «эконом» на «бизнес» и «комфорт», преступность сократилась на 40%. Ничего глобального здесь не сделали, просто выложили дорожки плиткой и посадили растения.

В Лондоне заброшенную электростанцию Battersea переделали в коммерческий и торговый центр, где люди смогут не только работать, но и жить и отдыхать. Объект был сдан в эксплуатацию в 2022 г. Каждый вложенный рубль (если перевести фунты в рубли) принес 2,5 руб. отдачи, появились новые рабочие места и, соответственно, недвижимость в округе выросла в цене.

В Екатеринбурге я обратил внимание на Дом Печати. Это здание старого фонда, без определенной концепции, но там постоянно кипиш, полно людей, много ресторанов, рабочих пространств, которые постоянно заполнены.Такие локации чаще всего становятся плодотворной почвой для выращивания из небольших бизнесов крупных сетевых компаний.

Это происходит так: ты открываешь небольшую точку типа кебабной или бургерной, а потом за счет большого стабильного потока людей — вторую, третью и так далее. 

В таких местах отмечается рост локальной экономики за счет кафешек, мастерских и прочего небольшого бизнеса. Но само по себе здание может приносить в разы больше денег после реставрации. Каждое заброшенное здание — это потенциальное хранилище денег. Каждая ревитализация связана с тем, что мы увеличиваем экономический потенциал здания. Преобразование промзон в жилые комплексы или общественные пространства увеличивает стоимость этой недвижимости на 30%, а доходность на 25%. Это статистика. 

Если говорить о переосмыслении какого-то места, то я всегда привожу в пример наш проект «Козий город». Это туристическая локация в селе Похребя, в 35 км от Кишинева. Это контактный зоопарк, где живет множество различных пород коз, их можно покормить, погладить, расчесать и сфотографировать.

Козы живут в собственных домиках, у них есть дом культуры, театр, кафе, салон красоты, погреб, институт благородных коз, гастроном, турагентство, полиция, почта и другие помещения. Это место стало мощной точкой притяжения, земля в селе подорожала в 25 раз. Открываются сыроварни, глемпинги, отели.

В 2023 г. мы превратили старое промышленное здание в селе Салкуца (Монголия) в винодельню, туристический комплекс и склад для хранения вина и туристический комплекс 12 тыс. 895 кв. м. По его виду никто не может догадаться, что это. На его территории расположен лабиринт из виноградной лозы, локации для отдыха, СПА-зона с бассейнами и хоббит-домики, в которых отдыхающие могут остановиться.

Такое работает, потому что люди хотят чего-то необычного. Когда вы посещаете новый город, люди, скорее всего, будут хвастаться нестандартной постройкой, типа «идем посмотрим, как мы тут все переделали». Ревитализация — это как вальс, в котором в паре танцуют старое и новое.

Старое непривлекательное здание, которое сдается под склад, можно реанимировать, проведя в нем реконцепцию. Это будет значительно дешевле, чем построить новое. Вместо 400 евро на 1 кв. м нужно будет, допустим, 50. Когда вы сдаете это здание в аренду, вы получаете 1,5 евро на кв. м, после реновации это будет стоить уже 8-15 евро.

Мы хотим зайти в Екатеринбург с инициативой реновации старых зданий. Если у города или у инвестора есть площадка, но он не знает, что с ней делать, мы готовы сформировать команду профессионалов для ее реконцепции.

В центре города есть пивоваренный завод XIX в. на берегу реки, что бы вы с ним сделали?

— В нем точно должна быть зона, которая была бы связана только с пивом и футбольными матчами, чтобы люди приходили и общались. У нас в городе такие площадки специально строят. Плюс там могут открыться кафешки и зона релакса с музыкальной площадкой.  

Важно посчитать математику. Можно сделать арткластер, но важно продумать его назначение так, чтобы им интересовались. В глубине пусть будет арт-пространство с бесплатными выставками, а вокруг магазины или что-то подобное. Тогда это будет как торговый центр, но более открытое место, что-то типа крытой пешеходной улицы.

У нас есть еще суконная фабрика, правда, она находится не в центре, а в пригороде, что насчет нее?

— Здесь нужно проанализировать все, что есть вокруг, как это можно превратить в деньги, тогда потенциальным инвесторам будет в разы проще принимать решение.  

Нужно понять, почему люди будут приходить сюда. Теоретически можно продумать, какие направления бизнеса смогут тут развиваться и какие можно организовать общественные пространства.

Нужно продумать всю эргономику, где люди паркуются, где входная группа, как будут проходить потоки автомобилей, пешеходов, персонала. И надо понимать, что арендаторы сюда станут приходить постепенно. 

Но такие места работают как в центре города, так и за его пределами, если решена задача — зачем люди поедут туда, как проведут там весь день. Удачный вариант для больших промышленных зданий, когда ты соединяешь на их территории помещения под небольшие производства, офисное пространство и творческих людей, это очень круто работает.  В пример опять же приведу наш проект «Козий город». Такого в мире больше нет, и люди едут туда, чтобы провести там весь день или полдня с детьми, потому что «Вау! Идем посмотрим». Так же может быть и здесь. 

Читайте также на DK.RU: «200 помоек» — столько ОКН в Екатеринбурге заброшено, именно так их видят инвесторы.